안녕하세요~ 평범한 직장인 철이짱입니다.

일반적으로 주택임대사업자 등록을 하신 분들은 주로 단기임대사업자를 내신분들이 많은데요. 준공공임대사업자의 혜택이 커지고 단기임대에서 준공공임대사업자로의 전환이 가능해지면서 사업자 전환을 고려하는 분들이 많으신 듯합니다.

준공공임대사업자의 장점은 각종 세금에서 단기임대보다 혜택이 더 있다는 것이고

단점으로는 의무기간이 단기임대는 4년, 준공공임대는 8년으로 의무임대기간이 길다는 것입니다.

오늘은 단기임대사업자에서 준공공임대사업자로 전환 시 양도세 100%감면 혜택을 받을 수 있는지에대해 국세청에 질의한 내용을 공유하고자 합니다.

주택임대사업자 단기임대에서 준공공임대 변경 시 양도세관련 국세청 질의, 답변

제목 : 주택임대사업자 단기임대에서 준공공임대로 전환시 양도세?

질의

2017년 3월 서울 xx구 xx동 소재 소형 오피스텔을 신규취득하였습니다.
단기임대사업자 등록하여 취득세 감면을 받았는데
장기보유 계획이 있어 준공공임대사업자로 전환을 고려중입니다.
준공공임대사업자의 경우 '17년까지 신규구입 후 10년이사 임대 시 양도소득세 100%면제가 되는 것으로 알고 있는데요.
현 시점('18.1월)에 단기임대에서 준공공임대로 전환을 하여도 양도세 면제 혜택을 받을 수 있는가요?

답변

안녕하십니까?

항상 국세행정에 대한 관심과 협조에 감사드리며, 답변내용이 도움이 되시기 바랍니다.

귀 상담의 경우 준공공임대주택으로 등록하는 경우 양도소득세 혜택은 조세특례제한법 제97조의3과 제97조의5가 있으며 아래와 같습니다.(두 가지 중복 적용을 되지 아니함)

1. 준공공임대주택 등에 대한 양도소득세의 과세특례(조세특례제한법 제97조의3) 규정은 거주자가 아래의 요건을 충족하는 경우 장기보유특별공제액을 계산할 때 50%[10년 이상 계속 임대한 경우에는 70%(2015.12.31. 이전은 60%) - 부동산정책에서 8년 이상이면 70%로 개정할 것으로 보도한 것으로 확인됨] 공제율을 적용합니다.

가. 「주택법」 제2조제3호에 따른 국민주택규모 이하의 주택(해당 주택이 다가구주택일 경우에는 가구당 전용면적을 기준)일 것

나. 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 5%를 초과하지 아니할 것

다. 준공공임대주택 또는 기업형임대주택으로 등록(「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제5호 및 같은법 제2조 제4호)하고, 그 기간 동안 임대한 기간이 통산하여 8년 이상 계속하여 임대할 것

2. 조세특례제한법 제97조의5 규정은 거주자가 15.1.1~18.12.31까지 민간임대주택에관한특별법에 따른 기업형임대주택 또는 준공공임대주택을 양도하는 경우로서 아래 요건을 모두 충족하는 경우 임대기간 중에 발생한 양도소득에 대한 양도소득세의 100%에 상당하는 세액을 감면하는 것입니다.(감면받은 세액의 20%는 농어촌특별세로 납부하여야 함)

1) 2018년 12월 31일까지 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제3호의 민간매입임대주택 및 「공공주택 특별법」 제2조제1호의3에 따른 공공매입임대주택을 취득(2017년 12월 31일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함한다)하고, 취득일로부터 3개월 이내에 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 준공공임대주택등으로 등록할 것

2) 준공공임대주택등으로 등록 후 10년 이상 계속하여 준공공임대주택등으로 임대한 후 양도할 것

3) 임대보증금 또는 임대료 증액 제한 요건을 준수할 것(임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 5%를 초과하지 아니할 것, 주택법 제2조 제3호에 따른 국민주택규모 이하의 주택일 것 등)

즉, 준공공임대주택을 요건을 충족하여 8년 이상 임대한 경우에는 장기보유특별공제 50%(향후 세법이 개정되면 70%)를, 10년 이상 임대한 경우 장기보유특별공제 70% 또는 양도소득세 100% 감면을 적용할 수 있는 것이나,

양도소득세 100% 감면 규정은 해당 주택을 취득한 날로부터 3개월 이내에 준공공임대주택으로 등록하는 경우에만 적용되도록 규정되어 있습니다.

따라서, 귀 사례의 경우 취득일로부터 3개월 이내 준공공임대주택으로 등록하는 경우에 해당되지 아니하여 조세특례제한법 제97조의5에 따른 양도소득세 100% 감면 규정(감면세액의 20%는 농어촌특별세로 납부)은 적용대상에 해당되지 아니하는 것으로 사료되나,

조세특례제한법 제97조의3 규정은 등록기한에 대한 규정이 없으므로 귀 사례의 주택이 준공공임대주택으로 등록이 가능한 경우라면 적용이 가능할 것으로 사료됩니다.

* 오늘도 귀하께 건강과 행복이 가득하시길 기원합니다. 감사합니다.

이러한 답변을 받았습니다.

결론은 취득 후 3개월이 지난 상태에서 단기임대사업자에서 준공공임대사업자로의 전환을 하는경우에는 양도소득세 100%감면을 받지 못한다고 합니다. 100%감면 부분은 아쉽지만 70%감면도 혜택이 크니 장기보유할 계획이라면 준공공임대주택으로의 변경을 고려해볼 말 할 듯합니다.

항상 성투하시고 즐거운 하루되세요~^^

안녕하세요~평범한 직장인 철이짱입니다.

과거에는 아파트나 오피스텔 임대 시 등록을 하지않고 전,월세를 주는 경우가 많았었는데요. 각종 세제혜택 등을 받게 되면서 요즈음은 임대사업자 등록을 많이 하시는 것 같습니다.

  임대사업자는 일반임대사업자와 주택임대사업자로 나누는데요. 그 차이에 대해서는 다음에 알아보기로 하고 오늘은 주택임대사업자의 등록방법에 대해서 알아보겠습니다.

주택임대사업자 등록은 각 시,군,구청 주택과에서 접수를 받는데요. 오프라인으로 가셔서 하셔도되는데 바쁜 직장인들은 평일에 시간내서 행정기관에 가는 것이 힘들죠. 그래서 오늘은 인터넷 접수하는 방법을 알아보도록 하겠습니다.

우선 '민원24' 에 접속하세요

정부민원 포털 민원24 http://www.minwon.go.kr

로그인 하시구요(회원가입이 안되신 분들은 회원가입 부터 하세요)

검색창에 '임대사업자' 입력하고 검색을 합니다.

검색결과가 나오면 '임대사업자 등록' 옆의 신청 버튼을 한 번 클릭해 줍니다.

작성 창이 나오게 되는데요

항목에 맞게 작성하고 제출을 클릭하면됩니다.

각 항목에 대해 설명하자면

일반인들이 가장 많이 하는 오피스텔 투자 기준으로 말씀 드리겠습니다.

1. 대상기관 : 신청인 주소지의 관할 시,군,구청을 검색해서 입력하시면 됩니다.

2. 신청구분 

  신청인이 개인이면 개인, 신청인이 법인이면 법인

  대개 개인이죠?

3. 성명(법인명) : 자기 이름, 주민번호입니다.

4. 상호 : 안써도 됩니다. 오피스텔 임대 주는데 상호명까지 사용할 필요있나요.

    주소, 전화번호 : 주소랑, 전화번호 쓰시구요

5. 신청사항

  민간임대주택의 소재지 : 물건지 주소 쓰세요

  호수 또는 세대수 : 한채면 1, 두채면 2, 다가구주택의 경우는 별도록 ()안에 실의 수를 적어야 합니다.

  민간임대주택의 종류 : 기업형, 준공공, 단기임대 중 택1

    일반인들 오피스텔 투자는 준공공 또는 단기임대 중 하나를 선택하게 되는데 준공공은 8년의무, 단기임대는 4년의무 입니다. 준공공이 세제혜택이 조금 더 있으며 상세한 내용은 다음에 설명하도록 하겠습니다.

  민간임대주택의 유형 : 오피스텔 투자의 경우 '오피스텔(매입)' 선택

  민간임대주택의 규모 : 등록하고자 하는 물건의 크기 선택하여 등록

6. 구비서류

  주민등록증 사본(개인), 재외국민등록증 사본 및 여권사본(재외국민) 1부 등록

  임대하고자 하는 주택 건설에 관한 사업계획승인서 사본(주택법 제9조에 의한 등록사업자는 제외), 건축허가서 또는 주택매입에 관한 계약서(분양계약서 포함) 사본 1부 등록

7. 수령방법 및 수령기관

  임대사업자 수령은 방문밖에 되지 않는 걸로 알고 있습니다. 제 주소지 관할에서는 방문만 되네요

  수령기관도 저는 선택지가 하나만 있는데 여러개 나오시는 분들은 찾기편한 곳으로 선택하면 됩니다.

모든 사항 입력이 끝났으면 민원 접수하기를 클릭하면 됩니다.

접수 후 처리하는데는 5일정도 걸린다고 합니다. 연락오면 찾으러 가면됩니다.

직장인들 휴가 낼 때 괜히 눈치보이는데 사업자 등록한다고 휴가 하루 더 내지 마시고 인터넷 접수하세요

오늘도 즐거운 하루되세요.