안녕하세요~ 평범한 직장인 철이짱입니다.

오늘은 상가투자에 대해 잠시 알아보려고 합니다. 수익형 부동산 투자의 종류에 여러가지가 있는데요. 상가는 일반적으로 수익형부동산 투자를 처음하시는 분들보다는 여러단계를 거친분들이 상가투자를 많이들 합니다.

하지만 어떤 기준없이 기대감만 가지고 시작한다면 큰 손해를 보기 쉬운분야가 바로 상가투자입니다. 그러니 더 꼼꼼하게 따져봐야 합니다. 오늘은 상가투자를 시작하기전에 알고 넘어가야 할 것들에대해 개괄적으로 알아보겠습니다.

입지유형에 따라 상가는 종류가 분류됩니다.

근린상가

 주거생활권과 가까이 있는 2~5층 규모의 상가로 최근 대형화, 전문화 추세에 있습니다.

상가주택

 근린상가 지역에 있는 주택형 상가로서 예를 들면 1,2층은 상가, 3층은 주택인 경우 입니다.

단지내 상가

 아파트 단지내에 위치한 상가로서 고정수요 확보가 용이하고 빠른 상권 형성이 장점입니다.

테마형 상가

 대부분 개인 점포주에게 분양하며 개인/상가위원회에서 운영하는 상가입니다.

상가구하는 순서를 알아보겠습니다.

1. 우선 보유자금과 대출 등을 통해 마련할 수 있는 자금을 정확하게 파악해야합니다.

2. 투자하고자 하는 지역을 고릅니다.

3. 부동산 중개업소 방문등을 통해 상권분석을 합니다.

4. 대출 및 상가 전,월세 가능여부를 알아봅니다.

5. 부동산 공부서류를 꼼꼼히 확인 후 계약을 합니다.

6. 중도금, 잔금을 치르고 소유권 이전 등기를 합니다.

7. 임차인을 구하고 세를 놓습니다.

상가투자를 하기 전에 꼭 살펴봐야 할 것들에 대해 알아보겠습니다.

1. 어느 부동산이든 마찬가지이겠지만 가시성이 좋은 상가 선택하는 것이 좋습니다. 사람들의 시선에 자주 들수록 상가에 입점해 있는 상점의 인지도 향상에 도움이 될 뿐더러 매출 상승 효과로도 나타나기 때문입니다.

2. 접근성이 우수한 상가를 선택하는 것이 좋습니다. 가시성이 좋지만 상가로 진입하기가 어렵다면 투자가치가 떨어집니다. 예를 들면 고속도로라 고가도로에서 잘 보이는 상가와 같은 것들입니다.

3. 유동인구, 배후수요가 많은 상가를 선택해야합니다. 그래야만 임차인으로 부터 임대료 받기가 쉽습니다. 대부분의 상기 임차인들은 매출을 통해 나온 수입으로 임대료를 내기 때문에 매출이 나오지 않는 경우 오히려 임차인의 눈치를 볼 수도 있습니다.

4. 권리금이 높은 지역의 상가를 선택하는 것이 좋습니다. 권리금이 높다는 것은 그만큼 장사가 잘된다는 뜻입니다.

5. 주위에 경쟁상가가 있는지 상권의 변화가 있는지 알아보는 것이 중요합니다. 유동인구가 아무리 많다고 한들 주변의 다른 상가로 인구가 유입되어버린다면 내 상가의 수요에 영향을 많이 끼치게 됩니다.

상가투자는 오피스텔이나 아파트 투자와는 달리 유의해야 할 점이 많이 있습니다. 특히나 상권이라는 것이 어느 순간에 옮겨가버리면 계획했던 수익을 한순간에 잃어버릴 수도 있습니다.

투자 전 꼼꼼히 살펴보시고 성투하시길 바랍니다.

즐거운 하루되세요~^^

안녕하세요~평범한 직장인 철이짱입니다.

낮은 금리로인해 많은 분들이 수익형 부동산에 많이 몰리는 듯합니다. 소액으로 고정적인 수익을 얻을 수 있는 오피스텔 투자에 많은 관심이 있으신데요. 평범한 직장인들은 임대사업자라는 말만들어도 설레는 마음을 가지기도 하지요.

과연 오피스텔을 구매하여 임대를 놓으면 수익이 얼마나 될 지 계산해보고 싶으실텐데요. 오늘은 예를 들어 임대수익률을 계산해보도록 하겠습니다.

요즘 뜨고 있는 마곡지구의 마곡나루역과 지하로 바로 연결되는 보타닉푸르지오시티를 네이버에서 검색해보니 50m2의 경우 매매가 16,000만원이고 월세는 1000/55만원으로 거래되고 있네요.

평범한 직장인들이 자기 집 살 자금도 없는데 15,000만원이라는 거금을 오피스텔에 몰빵할 수 는 없겠죠. 대출을 연3%로 7,000만원 받기로 했습니다.

수익률의 기본개념은 '수익금액/투자금액'입니다.

그럼 수익금액과 투자금액만 알면 쉽게 계산되겠네요.

우선 수익금액을 계산해보도록 하겠습니다.

월세 55만원이 꼬박꼬박 1년동안 들어오면 1년 수입은 55x12= 660만원입니다.

그런데 우린 대출을 받았으니 대출이자를 내야 하네요.

1년동안 대출이자 7,000만원X0.03= 210만원입니다.

그럼 수익금액은 월세수입-대출이자=660만원-210만원 = 450만원 이되고 이 값이 수익률 공식의 분자에 들어갑니다.

수익금액을 구했으니 투자금액을 계산해보죠.

투자금액은 매매가 15,000만원에서 대출금 7,000만원과 보증금 1,000만원을 뺀 금액이 됩니다.

투자금액 = 매매가-대출금-보증금

=15,000만원-7,000만원-1,000만원 = 7,000만원이 됩니다.

그럼 수익률=수익금액/투자금액 이므로

수익률=450만원/7,000만원 = 0.0642

수익률은 6.42%가 되네요.

아직 마곡지역의 인프라 구축이 미흡한 점이 있어 공급과잉 현상이 있지만 6.42%정도면 꽤 괜찮네요. 향후 인프라 구축이 되면 임대료 상승 및 매매가액 상승까지도 노려 볼 만 한 듯 합니다.

덧붙여 저금리 시대에는 대출을 많이 받는 것이 수익률을 높이는데 있어 유리합니다. 1억 주택에 5천대출을 받고 2채를 보유하는 것이 대출없이 1억 주택을 보유하는 것보다 훨씬 유리하다는 말이지요. 상세한 내용은 계산하여 따져보면 될 듯합니다.

오늘은 오피스텔, 아파트, 상가 등 수익형 부동산 투자 시 따져봐야 할 수익률 계산 방법에 대해 알아 보았습니다.

성투하시고 즐거운 하루되세요.