안녕하세요~평범한 직장인 철이짱입니다.

오늘은 지난 시간에 알아본 주택임대 사업자 임대료 5%제한 및 전월세 변환 계산방법에 대한 법률참고에 이어 실례를 사용한 전월세 변환을 상세하게 알아보도록 하겠습니다.

주택입대사업자 임대료 증액 계산 방법

링크

(법률 참고)주택임대사업자 임대료 5%제한 및 전월세 변환 계산 방법

지난 시간에 주택임대차보호법 시행령 9조에 의해 현재 전월세 변환률이 4.75%인것을 알았습니다. 그럼 월세계약 후 1년뒤 재 계약 할 때는 얼마까지 상승이 가능한지 알아보겠습니다.

예)

임대사업자가 보증금 1,000만월 월세 60만원에 임차인과 계약을 하였습니다. 1년 뒤 재계약 시 월세를 얼마까지 올려 받을 수 있을까요?

1) 월세를 전세로 변환

우선 1년치 월세금을 계산합니다.

1년치 월세 : 60만원/월 x 12개월 = 720만원/년

월세금에 대해 변환률을 고려하여 전세금으로 변환 시킵니다.

월세금을 전세금으로 변환(변환률 4.75%) : 720만원/0.0475 = 15,157만원

보증금은 전세금화 되어 있으므로 보증금에 전세금으로 변환 된 월세금을 합하여 총 전세금을 산출합니다.

보증금 + 월세금 = 1,000만원 + 15,157만원 = 16,157만원

2) 임대료 5% 증액

기존 임대료의 전세 변환가에 5%를 증액 합니다.

16,157만원 x 1.05 = 16,965만원

 (참고) 1.05 = 100%+5%

3) 전세를 월세로 전환

우선 보증금 1,000만원을 빼구요

16,965만원-1000만원(보증금) = 15,965만원

1년치 월세로 변환을 해줍니다.

15,965만원 x 0.0475 = 758만원/년

12개월로 나누면

758만원 / 12개월 = 63만원/월

1년 뒤 계약시 보증금 1000만원, 월세 63만원이내에서 재계약이 가능하겠네요.

5%상승제한은 의무기간(단기4년,준공공8년)에 해당되고요. 의무기간이 지나면 제한은 없어집니다.

4년 기준의 월세상승을 표로 나타내보면

(단위 : 만원)

위 표와 같습니다.

오늘은 주택임대사업자 임대료 증액 계산방법에 대해 실례를 들어 알아보았습니다.

다음시간에는 임대료 증액관련하여 저도 궁금했던 점이고 많이들 궁금해 하시는 것들에 대한 답을 알아보도록 하겠습니다.

즐거운 하루 되세요.

안녕하세요~

오늘은 주택임대사업자의 임대료 상승 5%제한법률과 전월세 변환에 대해 알아보도록 하겠습니다. 주택임대사업을 하게 되면 세무서에 임대조건 등을 신고해야 하고 임대료 상승에 제한을 받게 되는되는데요. 계산방법에 대해 잘 모르시는 분들도 많고 인터넷 상에서 떠도는 내용들도 여러 방법이 있어 법률 조항을 따져 계산하는 방법을 알아 보도록 하겠습니다.

(법률 참고)주택임대사업자 임대료 5%제한 및 전월세 변환 계산 방법

우선 5%제한 사항에 대한 법률은 민간임대주택에 관한 특별법에서 확인 할 수 있습니다.

민간임대주택에 관한 특별법- 제5장 - 제44조(임대료)

① 민간임대주택의 최초 임대료(임대보증금과 월임대료를 포함한다. 이하 같다)는 임대사업자가 정한다.

② 임대사업자가 임대의무기간 동안에 임대료의 증액을 청구하는 경우에는 연 5퍼센트의 범위에서 주거비 물가지수, 인근 지역의 임대료 변동률 등을 고려하여야 한다. 이 경우 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우의 적용기준은 국토교통부령으로 정한다

2항을 보면 임대보증금과 월임대료 전환의 경우는 국토교통부령을 확인해라고 하네요.

그럼 확인해봐야죠.

민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙

제18조(임대보증금과 월임대료간 전환) 법 제44조제2항 후단에 따라 임대보증금을 월임대료로 전환하는 경우에는 「주택임대차보호법」 제7조의2에 따라 적용하는 비율을 초과할 수 없다. 월임대료를 임대보증금으로 전환하는 경우에도 또한 같다.

이렇게 확인 할 수 있구요.

이제 부터 중요한 월임대료를 임대보증금으로 전환 하는 경는 '주택임대차보호법' 제7조의 2를 확인 해 봐야 겠네요.

주택임대차 보호법 7조의 2는 다음과  같습니다.

제7조의2(월차임 전환 시 산정률의 제한) 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임(月借賃)의 범위를 초과할 수 없다.  <개정 2010.5.17., 2013.8.13., 2016.5.29.>

1. 「은행법」에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율

2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율

[전문개정 2008.3.21.]

대통령령을 알아 보아야 겠네요.

주택임대차보호법 시행령

[시행 2016.11.30.] [대통령령 제27614호, 2016.11.29., 일부개정]

제9조(월차임 전환 시 산정률) ① 법 제7조의2제1호에서 "대통령령으로 정하는 비율"이란 연 1할을 말한다.

주택임대차 보호법 7조의 2, 1항에서의 대통령령 금리는 10%이구요.

2항에서의 대통령령 금리는 3.5%입니다.

현재 한국은행에서 공시한 기준금리가 1.25%이네요...이것은 검색포털에서 한국은행 기준금리로 검색해보시면 됩니다.

1항적용시 10%, 2항적용시 1.25+3.5=4.75%가 됩니다.

주택임대차 보호법 제7조의2를 읽어보면 1,2항 중 낮을 것을 적용한다고 하였으므로 2항(4.75%)을 적용하게 됩니다.

오늘은 법률검색을 통한 임대료 상한제한 제도에 대해 알아보았습니다.

다음시간에는 예를 통해 임대료 상승이 얼만큼 가능한지에 대해 알아보도록 하겠습니다.

즐거운 하루 되세요.