주택임대차 보호법상 대항력과 우선변제권을 모두 가지고 있는 임차인이 보증금반환 청구소송의 확정판결 등 집행권원을 얻어 임차주택에 대하여 강제경매를 신청한 경우, 우선변제권을 인정받기 위하여 배당요구의 종기까지 별도로 배당요구를 하여야 하는지 여부(원칙적 소극) 및 우선변제권이 있는 임차인이 집행권원을 얻어 강제경매를 신청하는 방법으로 우선변제권을 행사하고 경매절차에서 우선변제권이 확인되어 현황조사보고서 등에 기재된 상태에서 매각이 이루어진 경우, 임차인이 배당절차에서 후순위권리자나 일반채권자보다 우선하여 배당받을 수 있는지 여부(원칙적 적극)(대법원 2013. 11.14. 선고 2013다27831 판결)

(사실관계)

가. 원고는 2008.9.10 소외인으로부터 이 사건 주을 보증금8,000만원, 임대차기간 2008.9.10부터 2010.9.10까지로 정하여 임차하고, 같은 날 이 사건 주택의 인도와 주민등록을 마치고 임대차계약서에 확정일자를 받았다.

나. 임대차기간 만료 후 소외인이 원고에게 보증금을 반환하지 아니하자 우너고는 소외인을 상대로 보증금 8,000만원의 반환을 구하는 소를 제기하여 승소확정판결을 받았다.

다. 위 확정판결에 기하여 2011.7.6 이 사건 주택에 대한 강제경매(이하 '이 사건경매'라한다)를 신청하여 경매 절차가 개시되었고, 이 사건 경매 절차에서 집행관이 작성한 부동산현황조사보고서에는 원고가 위와 같이 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인이라는 내용이 기재되어 있고 원고의 주민등록표등본이 첨부되어 있으며, 법원이 작성하여 비치한 매각물건명세서에도 동일한 내용이 기재되어 있었다.

라. 이 사건 경매 절차에서 법원은 배당기일에 실제 배당할 금액에서 조세채권자에게 우선배당하고, 나머지 금액을 일반채권자인 피고들과 경매신청 채권자인 원고에게 채권액의 비율대로 안분배당을 하는 내용의 배당표를 작성하였다.

마. 이에 원고가 피고들의 배당액에 대하여 배당이의를 제기하였다.

(법원판단)

가. 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권을 모두 가지고 있는 임차인이 보증금을 반환받기 위하여 보증금반환청구 소송의 확정판결 등 집행권원을 얻어 임차주택에 대하여 스스로 강제경매를 신청하였다면 특별한 사정이 없는 한 대항력과 우선변제권 중 우선변제권을 선택하여 행사한 것으로 보아야 하고, 이 경우 우선변제권을 인정받기 위하여 배당요구의 종기까지 별도로 배당요구를 하여야 하는 것은 아니다. 그리고 이와 같이 우선변제권이 있는 임차인이 집행권원을 얻어 스스로 강제경매를 신청하는 방법으로 우선변제권을 행사하고, 그 경매 절차에서 집행관의 현황조사 등을 통하여 경매신청채권자인 임차인의 우선변제권이 확인되고 그러한 내용이 현황조사보고서, 매각물건명세서 등에 기재된  상태에서 경매 절차가 진행되어 매각이 이루어졌다면, 특별한 사정이 없는 한 경매신청채권자인 임차인은 배당 절차에서 후순위 구너리자나 일반채권자보다 우선하여 배당받을 수 있다고 보아야 할 것이다.

나. 위 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어보면, 원고는 보증금반환청구 소송의 승소확정판결을 집행권원으로 하여 이 사건 주택에 대한 강제경매를 신청함으로써 주택임대차보호법 상의 우선변제권을 선택하여 행사하였고, 우너고가 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인이라는 내용이 현황조사보고서와 매각물건명세서에 기재된 상태에서 이 사건 경매절차가 진행되어 이 사건 주택이 매각되었으므로, 법원으로서는 원고에게 일반채권자인 피고들보다 우선하여 배당을 실시하였어야 할 것이다.

다. 그럼에도 원심은 이와 달리, 원고가 배당요구의  종기까지 우선변제권 있는 임차인임을 소명하는 서류를 법원에 제출하지 아니하였다는 등의 이유만으로 배당과 관련하여 원고에게 일반채권자로서의 지위를 넘어 우선변제권이 있는 ㅇ미차인의 지위를 인정할 수 없다고 잘못 판단하였으니, 이러한 원심의 판단에는 주택임대차보호법상 우선변제권에 관한 법리를 오해하여 판결 결과에 영향을 미친 위법이 있다. 이 점을 지적하는 상고 이유 주장은 이유있다.

(판례해설)

주택임대차보호법상의 임차인은 배당절차에서 배당요구를 하여야만 비로소 배당을 받을 수 있는 배당요구권자이다. 사안에서는 해당 임차인이 배당 절차에서 배당요구를 하지 않음으로 인하여 문제가 발생하였다. 원심에서는 이와 같은 문제를 평면적으로만 받아들여 형식적 배당요구를 하지 않은 임차인에게 우선배당을 하지 않은 법원의 손을 들어주었던 것이다.

그러나 이 사안에서의 임차인은 자신 스스로 확정판결을 받아 자신이 직접 경매신청을 하였는데, 이와 같이 직접 경매를 신청한 자는 미사집행법상의 배당요구가 필요 없는 자에 해당한다. 물론 대법원은 임차인의 열악한 지위를 고려하여 경매 신청 자체를 배당요구라고 의제하였으나 이렇게 의제하였던 이유는 임차인은 배당요구보다 더 강력한 경매 신청을 하였고, 나앙가 원고가 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인이라는 내용이 현황조사보고서와 매각물건 명세서에 기재되어 있어 다른 배당채권자들이 해당 임차인의 지위에 관하여 이미 인지하고 있었음을 전제하였기 때문으로 보인다. 즉 이와 같은 임차인에 대하여 경매 신청자체를 배당요구로 의제한다고 하더라도 다른 채권자들에게 불측의 손해를 주는 것은 아니라는 판단을 한 것으로 보인다. 현실을 고려한 타당한 판결이라고 본다.

안녕하세요~ 평범한 직장인 철이짱입니다.

지난 번에 이어 경매관련 포스팅을 하려고 하는데요.

오늘은 경매의 종류에 대해 알아보려고 합니다.

경매사건을 검색하다보면 대부분이 임의경매인 것을 알 수 있을텐데요.

가끔가다가 강제경매라는 것을 찾기도 합니다.

이것이 궁금해서 임의경매와 강제경매의 차이점에 알아보았고 이에 대해 알려드리고자 합니다.

[경매 종류]임의경매, 강제경매

우선 강제경매에 대해 알아보자면

A이라는 사람이 B라는 사람에게 돈을 빌려주고 부동산에 담보 설정을 하지 않았는데 B가 갚지 않아 A는 B가 살고있는 아파트를 경매에 부치기로 했습니다. 그런데 법원이 B의 말만 믿고 아파트를 경매로 넘길 수는 없겠죠~

실제로 돈을 얼마나 빌려주었는지 정말 돈을 갚지 않았는지는 알 수 없기 때문입니다.

그래서 경매법원은 법적으로 입증할 수 있는 근거인 판결문을 첨부하라고 합니다.

이처럼 돈을 빌려줄 때 부동산을 담보로 잡지 않은 경우에는 강제경매를 합니다.

즉, 강제경매란 법원에서 판결을 받은 다음 그것을 근거로 실시하는 경매이며 강제로 집행할 수 있는 권한이 부여된 판결문이 있어야 합니다.

반면 임의경매란 강제경매를 제외한 나머지 모든 경매를 말합니다. 모든 채무관련 사건을 법원에서 판결해서 결정문을 가지고 경매로 넘긴다면 일이 엄청 많겠죠. 그래서 부동산에 근저당권이나 전세권등을 설정해 둔 채권자라면 법원판결 없이 바로 경매를 신청 할 수 있게하고 있습니다. 결정문(판결문) 없이 경매를 진행한다고 하여 임의경매라 합니다.

오늘은 경매의 종류 강제경매 및 임의경매에 대해 알아보았습니다.

즐거운 하루되세요~