규제지역 다주택자가 보유하고 있는 장기일반민간임대주택(8년) 말소 후 매도 시 양도세에 대한 국세청 질의 내용

조세특례제한법 제97조의 3, 제97조의 5

대상주택 :

 - 2018년 9월 13일 이전 취득 규제지역 아파트

 - 2020년 2월 장기일반민간임대주택 등록 (구청, 세무서)

 - 등록당시 공시가 6억이하

1. 2028년 임대사업자 자동말소 후 양도시 조특법 97조의 3 과세특례(50%)감면은 임대사업자 등록기간(8년)동안의 양도차익에 대해서만 가능하다.

2. 임대사업자 등록기간과 가격기준은 공시가를 기준으로 한다.

3. 임대사업자등록기간 이외의 기간의 양도세는 장특공제과세특례는 적용되지 않지만 보유 기간에따른 장특공제는 도니다.

4. 규제지역 다주택자라하더라도 미등록기간 양도세중과 안됨

5. 장특공제과세특례를 받기위해 임대사업자 등록말소 후 양도기간에 제한은 없다.(2028년 말소 후 기한에 상관없이 매도 가능)

홈택스 임대사업 간이과세자 부가세 신고 방법(월세 외 기타 자료 없는 경우)

홈택스 접속 및 로그인 https://www.hometax.go.kr/websquare/websquare.html?w2xPath=/ui/pp/index.xml 

신고납부-부가가치세 - 세금신고-신고서작성-간이과세자-정기신고(확정/예정)

사업장등록번호 입력 후 확인

내용 확인 후 ' 저장 후 다음이동'

업종선택 - 부동산 임대업 선택 확인  후 '저장 후 다음이동'

03.과세표준 및 매출세액- 간이과세자 과세분 매출처리-부동산임대공급가액 명세서

붉은글씨 1,2,3 입력 후 입력

월임대료는 부가세 포함금액 '입력내용추가' 누른다음 4에서 확인

임대물건이 여러건일 경우 반복

입력이 끝나면 '저장 후 다음이동'

기타(정규영수증 외 매출분)에 이전화면 부동산임대공급가액명세서- 임대사업자 명세 -임대료 수입금액 합계 금액을 적어줌

과세유형 전환이 없으면 '저장 후 다음이동'

간이과세 신고내용 확인 후 '신고서 입력완료'

세액 확인 후 '신고서 제출하기'

확인 후 '신고서 제출하기'

간편장부 안내

간편장부는 어떤 장부인가?

• 소규모 사업자를 위하여 국세청에서 특별히 고안한 장부입니다.
• 수입과 비용을 가계부 작성하듯이 회계지식이 없는 사람이라도 쉽고 간편하게 작성할 수 있습니다.
• 국세청고시 제2018-24호로 간편장부 개정 고시(2018.07.31.)

간편장부 작성대상자는 누구인가?

당해연도 신규로 사업을 개시한 사업자 또는 직전연도 수입금액이 다음에 해당하는 사업자

당해연도 신규로 사업을 개시한 사업자 또는 직전연도 수입금액이 다음에 해당하는 사업자 - 업종구분, 수입금액 기준 포함업종구분수입금액 기준

* 업종의 현황 등을 고려하여 기재부령으로 정하는 영세사업(욕탕업)은 기재부령으로 정하는 금액(1억 5천만원)에 미달하는 경우 간편장부대상자임

아래의 전문직 사업자는 위 기준에 상관없이 복식부기 의무자입니다.

전문직 사업자의 범위

• 부가가치세 간이과세배제 대상 사업서비스
  • 변호사, 심판변론인, 변리사, 법무사, 공인회계사, 세무사, 경영지도사, 기술지도사, 감정평가사, 손해사정인, 통관업, 기술사, 건축사, 도선사, 측량사, 공인노무사
• 의료·보건용역을 제공하는 자
  • 의사, 치과의사, 한의사, 수의사, 약사, 한약사

※ 복식부기의무자는 간편장부 작성대상이 아니며, 간편장부 또는 추계에 의해 신고하는 경우 장부의 기록·보관 불성실 가산세(무기장가산세_산출세액의 20%와 수입금액의 7/10,000중 큰 금액)를 부담하여야 합니다.

간편장부를 기장하면 어떤 혜택이 있는가?

간편장부를 기장하면 이런 혜택이 있습니다.

• 스스로 기장한 실제소득에 따라 소득세를 계산하므로 적자(결손)가 발생한 경우 10년간 소득금액에서 공제 할 수 있습니다. (부동산임대 사업소득에서 발생한 이월결손금은 해당 부동산임대 사업소득에서만 공제)
• 감가상각비, 대손충당금 및 퇴직급여충당금을 필요경비로 인정받을 수 있습니다.
• 장부를 기장하지 않는 경우보다 소득세 부담을 최고 20%까지 줄일 수 있습니다.
  • 장부의 기록·보관 불성실 가산세(무기장가산세) 20% 적용배제
  • 간편장부대상자가 간편장부로 기장·신고하는 경우에는 2011귀속부터 기장세액공제가 폐지되었으나, 간편장부대상자가 복식부기로 기장·신고하는 경우에는 기장세액공제 20% 공제

간편장부대상자가 복식부기나 간편장부를 기장하지 않으면 이러한 불이익이 있습니다.

• 실제소득에 따라 소득세를 계산할 수 없어 적자(결손)가 발생한 경우에는 그 사실을 인정받지 못합니다.
• 장부를 기장하는 경우보다 무기장가산세 20% 를 더 부담하게 됩니다.
• 소득탈루 목적의 무기장자인 경우 세무조사 등 세무간섭을 받을 수 있습니다.

간편장부를 어떻게 작성하는가?

• 거래가 발생한 날짜 순서대로 매출액 등 수입에 관한 사항, 매입액 등 비용 지출에 관한 사항, 고정자산의 증감에 관한 사항을 기록하면 됩니다.
• 간편장부 작성요령 세부사항 및 작성 예시 : 하단 참조※ 간편장부 작성 프로그램은 2018.3.21. 개정된 소득세법 시행규칙 별지 제82호 서식 및 부표를 반영하여 업데이트된 것이며, 업데이트 이전 프로그램은 본청 소득세과Tel. 044-204-3263에 문의하시기 바랍니다.
• 간편장부자동작성프로그램(version 2_80)

  

  간편장부자동작성프로그램(version 2_80)[3.02MB]
• 간편장부 프로그램 설명서

  

  간편장부프로그램설명서.hwp[2.54MB]

간편장부 구입 및 문의는 어떻게 하는가?

• 간편장부 관련 상담은 관할 세무서 납세자보호담당관실 또는 126세미래콜센터(국번없이 Tel. 126)에 문의하시면 됩니다.
  (간편장부 작성 프로그램 관련문의는 본청 소득세과Tel. 044-204-3263에 문의)
• 간편장부는 가까운 문방구에서 구입하거나, 여기에 수록된 간편장부를 다운받아 작성하시면 자동집계가 되어 이용하는데 편리합니다.
• 간편장부 서식간편장부 서식

  

  간편장부_엑셀2003.excel[155KB]
• 간편장부 서식

  

  간편장부_한글2004.hwp[16.0KB]

간편장부를 기장한 경우 종합소득세 신고절차는?

• 가. 간편장부 기장매일 매일의 수입과 비용을 간편장부 작성요령에 의해 기록합니다.
• 나. 총수입금액 및 필요경비명세서 작성(소득세법시행규칙 별지 제82호 서식 부표)간편장부상의 수입과 비용을 ＜총수입금액 및 필요경비명세서＞의 “장부상 수입금액”과 “필요경비”항목에 기재합니다.
• 다. 간편장부 소득금액계산서 작성(소득세법시행규칙 별지 제82호 서식)＜총수입금액 및 필요경비명세서＞에 의해 계산된 수입금액과 필요경비를 세무 조정하여 당해연도 소득금액을 계산합니다.
• 라. 종합소득세 신고서 작성(소득세법시행규칙 별지 제40-1호 서식)＜간편장부 소득금액계산서＞에 의한 당해연도 소득금액을 종합소득세 신고서
  • 종합소득세 신고는 신고서와 “나”의 서식과 “다”의 서식을 제출하는 것입니다.
  ※ 간편장부를 기장한 후 종합소득세 신고를 위한 「총수입금액 및 필요경비명세서」 및 「간편장부소득금액계산서」를 작성하는데 어려움이나 의문사항이 있는 경우에는 가까운 세무대리인에게 소정의 수수료를 지급하고 작성을 의뢰할 수 있습니다.
• ⑦ 부동산임대 사업소득과 부동산임대 외의 사업소득명세서의 해당항목에 기재합니다.
• 종합소득세 신고시 첨부서류총수입금액 및 필요경비명세서

  

  총수입금액 및 필요경비명세서.hwp[21.0KB]
• 간편장부소득금액계산서

  

  간편장부소득금액계산서.hwp[20.0KB]

간편장부 기장자가 지켜야할 사항은?

• 장부 및 증빙서류는 소득세 확정신고기한이 지난 날부터 5년간 보존하여야 합니다. 다만, 통상의 부과제척기간 만료 전에 발생한 결손금을 그 후에 공제하는 경우 그 결손금이 발생한 과세기간에 대해서는 이월결손금을 공제한 과세기간의 확정신고기한으로부터 1년간 보존하여야 합니다. (국세기본법 제85조의 3)
• 사업자가 사업과 관련하여 다른 사업자로부터 재화 또는 용역을 공급받고 그 대가를 지출하는 경우 거래 건당 금액 (부가가치세 포함) 3만원을 초과하는 경우에는 법정 지출증빙서류를 수취해야 합니다. (소득세법 제160조의 2)
  • 법정 지출증빙서류 : 세금계산서, 계산서, 신용카드매출전표, 현금영수증 등

간편장부 전산프로그램(S/W) 안내

간편장부 전산프로그램(S/W) 안내 - 업체명, 홈페이지 포함업체명홈페이지

※ 위 기업 및 프로그램은 간편장부 전산기장을 원하는 사업자의 편의를 위하여 소개하는 것으로서, 그 프로그램에 대해서는 해당업체에 직접 문의하여 주시기 바랍니다.

간편장부 작성요령

서식

서식 - ① 일자, ② 거래내용, ③ 거래처, ④ 수입(금액, 부가세), ⑤ 비용(금액, 부가세), ⑥ 고정자산증감(금액, 부가세), ⑦ 비고 포함① 일자② 거래내용③ 거래처④ 수입⑤ 비용⑥ 고정자산증감⑦ 비고금액부가세금액부가세금액부가세

일반적인 작성요령

1. 1일자 : 거래일자 순으로 수입 및 비용을 모두 기재합니다.
2. 2거래내용 : ○○판매, ○○구입 등 거래구분, 대금결제를 기재합니다.
   1일 평균 매출건수가 50건 이상인 경우 1일 동안의 총매출금액을 합계하여 기재할 수 있습니다.
   (다만, 세금계산서·현금영수증 등 원본 보관)
   비용 및 매입거래는 거래 건별로 모두 기재합니다.
3. 3거래처 : 상호·성명 등 거래처 구분이 가능하도록 기재합니다.
4. 4수입 : 상품·용역의 공급 등 영업수입(매출)·영업외수입을 기재합니다.
   일반과세자는 매출액을 공급가액과 부가가치세 10%를 구분하여 각각 ‘금액’ 및 ‘부가세’ 란에 기재합니다.※ 신용카드 및 현금영수증 매출 등 공급가액과 부가가치세가 각각 구분되지 않은 경우에는 매출액을 1.1로 나누어서 그 금액을 ‘금액’란에 기재하고, 잔액을 ‘부가세’란에 기재간이과세자는 부가가치세가 포함된 매출액(공급대가)을, 부가가치세 면세사업자는 매출액을 ‘금액’란에 기재합니다.
5. 5비용(원가관련 매입포함) : 상품 원재료 매입액, 일반관리비 판매비 등 사업관련 비용을 기재합니다.
   세금계산서를 받은 경우에는 세금계산서의 공급가액과 부가가치세를 구분하여 각각 ‘금액’ 및 ‘부가세’란에 기재합니다.
   부가가치세액이 별도로 구분 기재된 신용카드매출전표 등을 교부받은 때에도 공급가액과 부가가치세를 각각 기재합니다.
   계산서와 상기 이외의 영수증 매입분은 매입금액을‘금액’란에만 기재합니다.
6. 6고정자산 증감(매매) : 건물·자동차·컴퓨터 등 고정자산의 매입액 및 부대비용을 기재합니다.
   세금계산서를 받은 경우에는 세금계산서의 공급가액과 부가가치세를 구분하여 각각 ‘금액’ 및 ‘부가세’란에 기재합니다.
   계산서·영수증 및 신용카드 매입분은 매입금액을 ‘금액’란에만 기재합니다.* 고정자산을 매각(폐기 등)하는 경우에는 당해 자산을 붉은색으로 기재하거나 금액 앞에 △표시를 합니다.
7. 7비고 : 거래증빙 유형 및 재고액을 기재합니다.
   세금계산서는 ‘세계’로, 계산서는 ‘계’로, 신용카드 및 현금영수증은 ‘카드등’으로, 기타 영수증은 ‘영’으로 표시할 수 있습니다.
   상품·제품·원재료의 재고액이 있는 경우에는 과세기간 개시일 및 종료일의 실지 재고량을 기준으로 평가하여 기재합니다.

기타 작성요령

• 사업소득, 부동산임대소득 등 2개 이상 소득이 있는 경우
  • 소득별로 구분하여 기장하여야 합니다.(간편장부를 각각 작성)
• 2개 이상 사업장이 있는 경우
  • 사업장별 거래내용이 구분될 수 있도록 기장하여야 합니다. 즉 각 사업장별 간편장부를 작성하여야 합니다.

업종별 간편장부 작성사례

업종별 간편장부 작성사례 - 업태(업종코드), 간편장부 사례집(업종, 업종코드), 비고 포함업태(업종코드)간편장부 사례집비고업종업종코드

※ 주요 작성사례와 업종이 다른 경우에는 유사한 업종을 참조하여 간편장부를 작성하시기 바랍니다.

https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?mi=2231&cntntsId=7670 

지난 7월30일 2018년 기재부에서 세법개정안이 발표되었는데요.

공평하고 정의로운 조세정책 운영을 목표로 소득분배 개선, 지속가능 성장 등에 중점을 두고 추진한다는 기본방향을  가지고 '공평하고 정의로운 세제'라는 비전을 가지고 있다고합니다.

2018년 세법개정안 전문

주요 내용으로는

'소득재분배 및 과세형평 제고' 와 관련해

저소득층 지원확대, 부동산 세제 적정화, 역외탈세방지가 있고

'일자리창출,유지 및 혁신성장지원'과 관련하여

일자리창출 지원하고 일자리유지 제고, 기업의 혁신성장여건 조성이 있습니다.

'조세체계합리화'와 관련해서는

환경친화적 에너지 세제 개편, 면세점 특허제도개선 및 내외국 법인간 법인세 감면 차별 해소, 납세자 권리 및 편의 제고가 있습니다.

가장 관심이 가는 분야인 부동산 세제에 대해 좀더 들여다 보면 앞서 종합부동산세와 관련해 공정시장가액을 인상하는 방향으로 세율인상하네요.

임대소득 과세와 관련해서는 임대주택등록자와 미등록자간 필요경비율 및 공제금액 조정을 통해 임대주택등록을 유도한다는 방침을 가지는 것 같습니다.

보증금에 대해서도 간주임대료 대상을 확대하여 세수확보를 한다는 계획을 세웠구요.

위장이혼을 통한 탈세를 막겠다는 의도도 보입니다.

이번에 나온 대책들이 시장에 얼마나 잘먹혀들지 부동산 임대공급자들을 임대사업자등록 유도하는 토끼몰이를 하고서 내년엔 어떤 다른 방법으로 세제 개편을 할 지 궁금하네요.

이번 발표된 2018세법개정안과 관련된 자료들을 첨부로 올립니다.

좀 더 상세한 내용을 알고 싶으신 분들은 첨부자료를 읽어보세요.

오늘도 즐거운 하루되세요~^^

18년 세법개정안 보도자료 ★★★.hwp

첨부1-18년 세법개정방향(말씀자료) ★★★.hwp

첨부2-18년 세법개정안 보도자료1 개조식 ★★★.hwp

첨부3-18년 세법개정안 보도자료2 상세본 ★★★.hwp

첨부4-18년 세법개정안 보도자료3 문답자료 ★★★.hwp

첨부5 (별도)-18년 세법개정안 인포그래픽 ★★★.pdf

안녕하세요~ 평범한 직장인 철이짱입니다.

임대사업자 분들 중 다수가 단기임대에서 준공공임대로 전환을 희망하는 듯합니다.

양도세문제도 있고 어차피 길게가져갈꺼 준공공임대사업자로 바꾸자는 의향을 많이 비치시더라구요.

그래서 오늘은 단기임대 주택임대사업자 를 준공공임대사업자로 전환 변경하는 방법을 알아보도록 하겠습니다.

오프라인으로 시,군,구청에 가셔서 직접 변경신청을 하는 방법도 있겠지만

굳이 발품팔아 가서 신청할 필요가 없기 때문에 집에서 편안하게 컴퓨터로 하는 방법을 알아보겠습니다.

주택임대사업자 단기임대에서 준공공임대로 전환 변경 방법(인터넷)

우선 '세움터'(https://www.eais.go.kr/)에 접속을 합니다.

회원가입 및 로그인을 하시구요.

메인화면에서 '임대사업자 등록신청'을 선택합니다.

화면이 아래처럼 바뀌면 '임대사업자등록사항 변경신고'를 선택합니다.

클릭 후 화면이 바뀌면 임대사업자를 등록한 관할지역을 선택하고 '민원작성 및 신청'을 클릭합니다.

'민원작성 및 신청'을 선택하면 팝업창이 아래와 같이 뜨게되면 '신규작성'을 선택합니다.

새로운 팝업창에서 주민등록번호를 입력하고 '자료검색'을 클릭합니다.

등록(신고,자격)번호 조회현황에 본인의 정보를 확인하고 '선택'버튼을 클릭합니다.

공란이었던 관리번호에 숫자들이 채워져있고 아래 상세내용에도 사업자 내역이 나옵니다.

'임대주택'카테고리의 '종류부분'을 보면 변경전 단기임대로 되어있는데 변경후 종류를 '준공공임대'로 선택합니다.

그리고 아래의 '저장'버튼을 클릭합니다.

아래와 같이 팝업창이 뜨면 주민등록번호를 입력하고 '민원신청함'을 선택합니다.

알림메시지도 확인을 클릭합니다.

공인인증서 팝업창이 뜨면 인증서 선택 및 비밀번호를 입력하고 확인합니다.

아래와 같이 정상접수 된 것을 확인합니다.

일주일 정도 지나면 문자로 서류를 찾으러 오라고 연락이 옵니다.

그러면 발급기관에 준공공임대사업자로 변경된 서류를 찾으러 가시면됩니다.

그리고 발급기관 세무서에가서 준공공임대사업자로 코드변경을 하면 단기임대에서 준공공임대사업자로 변경처리가 끝이 납니다.

참고로 세무서에서는 별다른 준비서류 작성없이 구청에서 발급된 서류를 들고가면 민원실에서 업무처리가 바로됩니다.  

오늘은 주택임대사업자 단기임대에서 준공공임대로 변경하는 방법에 대해 알아보았습니다.

즐거운 하루되세요~^^

안녕하세요~평범한 직장인 철이짱입니다.

수익형 임대사업을 하기 원하는 직장인들이 많이 계신데요. 조물주 위에 건물주가 있다는 우스갯 소리도 하고 임대 수익 내는 것만으로도 주변의 부러움을 받기도 합니다. 소액이든 거액이든 투자금을 마련하고서 오피스텔이나 아파트 같은 수익형 부동산을 매입을 하고서 임대를 주려고 사업자를 내려고 알아보니 임대사업자에도 종류가 여러가지가 있네요.ㅋ

임대사업자는 그냥 사업자 내면 될 줄 알았는데 일반임대사업자도 있고 주택임대사업자도 있고 첫번째 관문부터 헷갈리기 시작합니다.

나는 어떤 사업자를 내야 할것인가

오늘은 그 것을 알아보도록 하겠습니다.

상가나 사무실의 경우에는 일반임대 사업자를 내셔야 하구요. 오피스텔의 경우에는 주거용으로도 사용할 수 있기 때문에 일반임대사업자 또는 주택임대사업자 중 하나를 선택해서 사업자를 내야 합니다.

일반적으로 일반임대사업자는 일반과세자이고 주택임대사업자는 간이과세자 입니다.

일반과세자는 뭐고 간이과세자는 뭐야? 하는 분들도 많을텐데요.

상세한 것을 다 설명하자면 너무 길어지므로 사업자 선택부분에서만 말씀드릴께요.

일반과세자(일반임대사업자)는 부가세 환급을 받을 수 있고

간이과세자(주택임대사업자)는 부가세 환급을 못받습니다.

그럼 일반임대사업자가 좋은거 아냐? 하시는 분들이 계실텐데요.

주택임대사업자에게도 좋은 것들이 있겠죠?

주택임대사업자의 장점으로 

신규 오피스텔에 대해서 취득세를 면제 또는 감면이라는 장점이 있습니다. 60㎡이하는 100%감면(취득세 총액이 200만원 이상일때는 85%감면), 60~85㎡이하일때는 25% 감면이 됩니다.

재산세도 경우에 따라 면제를 받을 수 있습니다.

또한 오피스텔의 경우 일반임대사업자는 사무공간이 아닌 주거용으로 사용 시 전입신고를 할 수 없습니다. 주택임대사업자는 전입신고를 할 수 있기 때문에 임차인을 구하는데 있어서도 유리합니다.

양도세에 있어서도 주택임대사업자의 경우 장기보유 시 혜택이 주어집니다.

임대소득이외에 다른소득이 있는 직장인들의 경우 일반임대사업자는 기존소득에 합산되어 소득세를 내야하기 때문에 불리합니다. 또한 의료보험이 남편에게 포함되어 있는 가정주부들 같은 경우에도 일반임대사업자가 되면 의료보험이 지역가입자로 바뀌게 됩니다. 반면, 주택임대사업자는 연간 임대소득 2000만원까지는 비과세, 2000만원 이상이라 하더라도 다른 소득과는 분리되거 과세되기 때문에 유리합니다. 합삽소득에 대한 과세표준 소득세 구간이 24%이상일 경우에는 주택임대사업자가 유리합니다.

과거에는 임대사업자를 내지 않고 임대업을 하시는 분들이 많아 정부에서도 세금확보에 어려움이 있었습니다. 이런 이유로 각종 혜택을 주며 음지에 있던 임대업자들을 양지로 끌어내고 있습니다. 정부입장에서도 세수확보를 할 수 있고 임대업자 입장에서도 혜택을 받으며 떳떳하게 활동할 수 있으니 win-win이라고 할 수 있죠.

일반임대사업자와 주택임대사업자 어느것이 본인과 가족들에게 맞는 지 잘 알아보시고 성투하시기 바랍니다.

즐거운 하루되세요~^^