힐스테이트 속초 분양정보입니다.

강원도 속초시 금호동 622-40에 위치하고 925세대 입니다.

모델하우스는 속초시 조양동 1557-1 마리나베이 옆에 있습니다.

84A형 298세대, 84B형 171세대, 84C형 172세대, 84D형 80세대, 104A형 4세대 총 925세대입니다. 

주민 공동시설로는 도서관, 독서실, 골프연습장, 피트니스센터 등이 있습니다.

84형 분양가는 저층을 제외하고서 5억 중반이고 중도금 무이자 입니다.

근로소득자이면서 부동산임대소득(주택+상가)으로 매년 종소세 신고를 했는데

작년에 대출금리가 많이 올라 경비가 많이 지출되어

단순경비율적용을 하지 않고 간편장부를 이용하여 종합소득세를 신고했습니다.

관련내용을 복기하며 블로그에 기록을 남기니 참고하실분들은 참고해서 신고하시면 됩니다.

근로소득자

부동산임대소득(상가)- 단순경비율 대상이지만 간편장부로 신고

주택임대소득(연수입 2000만원이하, 주택임대사업자(장기))

일반 홈택스 종합소득세 신고화면에서 일반신고-정기신고를 선택해줍니다.

중간에 캡쳐화면이 빠져있는데 단순경비율신고를 간편장부 신고로 바꾸어 주어야합니다.

부동산임대업의 사업소득(상가,분리과세소득이 아닌 주택임대사업소득), 근로소득, 분리과세 소득을 체크합니다.

매출액과 세금납부액, 대출이자금액 등을 적어줍니다.(대출원금상환금액은 포함되지 않습니다.)

분리과세대상 소득은 나중에 입력하니 분리과세대상 자료는 제외하고 적습니다.

내용을 확인하고 다음으로 넘어갑니다.

내용 확인 후 다음이동

회사에서 이미 처리한 연말정산자료가 나오니 확인하고 다음이동합니다.

내용 확인 후 다음이동

분리과세 내용입력화면입니다.

2월에 사업장현황신고조회를 선택합니다. 

아래팝업이 나타나면 해당사항에 맞게 수정하여 줍니다.

다음은 공제관련 내용인데 근로소득자라면 이미 연말정산시 처리했기때문에 특별히 손댈것 없이 넘어가면됩니다.

기부금 명세서 화면인데 팝업창이 뜨면 선택하고 적용합니다. 연말정산 시 이미 했더라도 불러오기를 다시해야하는것 같습니다.

세액공제, 감면 내용이 없으면 넘어가면됩니다.

화면에 계산된 세액계산사항을 확인하고 신고서를 제출합니다.

중간에 화면이 빠져있는데 종합소득세 신고를 마치고 지방세 신고 버튼을 눌러 위택스에서 지방세까지 신고합니다.

마지막으로 부속서류까지 제출하면 끝(간편장부, 대출거래내역, 지방세 세목별 과세증명서 등)

신고하기 전에는 어렵지만 막상 마음먹고 하면 뿌듯하니 

참고하시고 셀프신고하시기 바랍니다.

자동차 경매는 흔하지 않아 도움이될까 싶어 잔금납부와 취득절차에 대해 글을 써볼까합니다.

저 역시 자동차 낙찰은 처음이라 제가 경험한 한도 내에서 글을 쓰니 양해바랍니다.

1. 잔금납부 전 미리 준비 할 서류

o 자동차보험 가입(차량등록 시 필요, 법원에서는 필요없음)

o 주민등록 등본

o 자동차 원부(갑,을)

o 말소할 목록

자동차보험은 바로 매도 예정이라 하더라도 1년치를 가입하는 것을 추천합니다.

1달 계약 보험료 보다 1년 계약 보험료가 일 보험료가 비싼데요

1년 보험 계약 후 1년을 못채우고 보험해지시 일할계산으로 환급받을 수 있습니다.

마일리지특약, 블랙박스 특약 등은 사진을 제출해야 하는데 우리는 아직 차를 인수받지 못했으니 가입 시에는 특약가입을 할 수 없습니다.

보험 가입 후 15일 이내에 사진을 제출하면 되니 차량인수 후 추가특약 가입하시면 됩니다.

주민등록 등본과 자동차 원부는 '정부24'에서 발급이 가능합니다.

말소할 목록의 내용은 자동차원부(갑)을 참고하고 양식은 아래양식을 사용하시면 됩니다.

2. 잔금일

2-1 경매계

사건번호 알려주고 법원보관금 납부하러 왔다고 하며 "법원보관금납부명령서"수령

2-2 은행

매각대금 납부, 법원보관금 납부 영수증 수령

수입인지 1장(500원) 발급

2-3. 경매계

법원보관금 납부영수증(법원용)을 주고 "매각대금완납증명서" 수령

"소유권 이전등기 및 말소등록촉탁서류" 제출,

본인이 가기 쉬운 지역의 차량등록사업소로 촉탁보내달라고 요청

송달예납금이 얼마인지 확인

2-2에서 발급받은 수입인지 내고 "매각허가 결정정본" 수령

2-4 은행

송달예납금 납부

2-5

"매각허가 결정정본" 제출하고 앞번호판 수령(키는 있을 수 도 있고 없을 수 도 있음)

차 키는 법원 또는 차고지 또는 채권자가 가지고 있을 수 있습니다.

저의경우 채권자에게 연락했더니 채권자가 가지고 있어서 따로 만나 차 키를 수령 했습니다.

차고지에서 주차료를 요구하는 경우도 있다고 하는데 주차료는 경매집행비용에 포함되니 법원에 연락해서 받아가라고 하시면 된다고 합니다.

취득세 납부 전이고 자동차등록증도 없는 상태이지만 잔금을 납부한 시점부터는 실질적 소유자이니 차를 가져가셔도 됩니다.

여기까지가 법원에서의 절차입니다.

조만간 차량인수과정에서 일어날 만한 사례와 차량등록사업소에서의 절차에대해 글 올리도록 하겠습니다.

낙찰일 ~ 매각허가 결정일

 : 최고가 매수신고인은 매각불허가 신청을 할 수 있다.

매각허가결정일 ~ 매각허가 확정일

 : 최고가 매수신고인은 매각허가 결정에 때한 이의신청 또는 즉시항고를 할 수 있다. 항고를 할 때는 항고보증금(매각대금의 10%)을 공탁해야 한다.

매각허가 확정일 ~잔금 납부일 : 매각허가 결정에 대한 취소신청을 할 수 있다. 인수해야 할 하자가 있다면 매각대금 감액 신청도 가능하다. 

배당일 이후 : 채무자에게 계약해제 주장 또는 배당받은 채권자를 상대로 대금 반환을 청구할 수 있으나 실무상 받아들여지기가 매우 어렵다.

규제지역 다주택자가 보유하고 있는 장기일반민간임대주택(8년) 말소 후 매도 시 양도세에 대한 국세청 질의 내용

조세특례제한법 제97조의 3, 제97조의 5

대상주택 :

 - 2018년 9월 13일 이전 취득 규제지역 아파트

 - 2020년 2월 장기일반민간임대주택 등록 (구청, 세무서)

 - 등록당시 공시가 6억이하

1. 2028년 임대사업자 자동말소 후 양도시 조특법 97조의 3 과세특례(50%)감면은 임대사업자 등록기간(8년)동안의 양도차익에 대해서만 가능하다.

2. 임대사업자 등록기간과 가격기준은 공시가를 기준으로 한다.

3. 임대사업자등록기간 이외의 기간의 양도세는 장특공제과세특례는 적용되지 않지만 보유 기간에따른 장특공제는 도니다.

4. 규제지역 다주택자라하더라도 미등록기간 양도세중과 안됨

5. 장특공제과세특례를 받기위해 임대사업자 등록말소 후 양도기간에 제한은 없다.(2028년 말소 후 기한에 상관없이 매도 가능)

홈택스 임대사업 간이과세자 부가세 신고 방법(월세 외 기타 자료 없는 경우)

홈택스 접속 및 로그인 https://www.hometax.go.kr/websquare/websquare.html?w2xPath=/ui/pp/index.xml 

신고납부-부가가치세 - 세금신고-신고서작성-간이과세자-정기신고(확정/예정)

사업장등록번호 입력 후 확인

내용 확인 후 ' 저장 후 다음이동'

업종선택 - 부동산 임대업 선택 확인  후 '저장 후 다음이동'

03.과세표준 및 매출세액- 간이과세자 과세분 매출처리-부동산임대공급가액 명세서

붉은글씨 1,2,3 입력 후 입력

월임대료는 부가세 포함금액 '입력내용추가' 누른다음 4에서 확인

임대물건이 여러건일 경우 반복

입력이 끝나면 '저장 후 다음이동'

기타(정규영수증 외 매출분)에 이전화면 부동산임대공급가액명세서- 임대사업자 명세 -임대료 수입금액 합계 금액을 적어줌

과세유형 전환이 없으면 '저장 후 다음이동'

간이과세 신고내용 확인 후 '신고서 입력완료'

세액 확인 후 '신고서 제출하기'

확인 후 '신고서 제출하기'

1. 개인형 IRP란?

 개인형퇴직연금(Individual Retirement Pension)은 퇴직연금제도 유형 중 하나로 퇴직연금제도 가입자가 퇴직 또는 이직 시 퇴직급여를 수령하는 계좌이다. 퇴직 이전에도 계좌를 개설하여 추가 납입이 가능한 계좌로, 하나의 계좌로 다양한 금융상품(정기예금, 펀드 등)에 자유롭게 운용 후(만 55세이후)연금으로 수령하여 노후자금으로 활용할 수 있게 하는 계좌이다.(개인 부담금은 세액공제 혜택, 최직금은 소득세에서 정한 요건을 충족하는 경우 세율감소)

2. 가입대상

 소득이 있는 누구나

 - 퇴직연금제도(DC/DB/기업형IRP)가입자 및 퇴사예정자(퇴직 시 IRP의무이전)

 - 자영업자

 - 퇴직금제도 적용 재직근로자 및 퇴사예정자

 - 계속근로기간이 1년 미만인 근로자

 - 공무원연금법을 적용받는 공무원/ 군인연금법을 적용받는 군인, 교직원, 별정우체국 직원

 - 농림/축산/ 어업 종사자

 - 퇴직금 일시금 수령자(이미 퇴직금을 받은 후 60일이 경과하지 않은 자)*

* IRP로 이전 시 퇴직소득셀르 IRP계좌로 다시 환급받ㅇ르 수 있다.

3. 납입한도

 가입자부담금* : 연간 1,800만원까지(타 금융기관 연금계좌** 가입자 부담금 합산)

 퇴직금(사용자부담금) : 한도없음

 *가입자부담금 : 계좌에 회사가 아닌 본인이 추가 납입한 금액

 **연금계좌 : 개인형IRP, 연금저축, DC, DB, 기업형IRP

4. 세액공제 혜택

 *만50세 이상 가입자는 2022년 12월 31일까지 납입분에 대해서는 200만원을 추가로 세액공제혜택을 드립니다.

 ※ ISA만기금액의 개인형 IRP전환 시 300만원 한도(전환금액의 10%)로 추가로 세액공제가 가능합니다.(당해 연도)

 ** 만 50세 이상 2022년 12월 31일까지 납입분까지 초대 세액공제 금액

5. IRP계좌 의무이전

 근로자퇴직급여보장봅에 따라 퇴직연금제도(DB,DC, 기업형 IRP)에 가입되어 있는 가입자가 퇴직 또는 이직 시, 퇴직연금계좌를 개인형 IRP로 의무적으로 이전하여야 한다.

IRP의무이전 예외사유(예외사유에 해당하여도 IRP로 이전 가능)

 - 가입자가 만 55세 이후에 퇴직하여 퇴직급여를 받는 경우

 - 퇴직급여액이 고용노동부 장관이 정하는 금액(300만원)이하인 경우

 - 가입자가 퇴직연금수급권을 담보로 한 대출을 받은 금액 등을 상환하기 위한 경우

  (다만, 이전하지 않아도 되는 금액은 담보대출 채무상환금액을 초과할 수 없음)

1. 사무실 임대차 계약

 - 비과밀억제권역 추천 - 과밀억제권역은 세금중과와 제약이 많다.(등록면허세 & 부동산 취득 시)

  - 아직 사업자가 나온 상태가 아니므로 개인명의로 입금을 하고 주소를 받는다.

- 향 후 법인등기가 되면 법인명의로 계약서를 쓴다.

-사업자등록까지 완료되면 계산서를 받고 세금계산서를 발행한다.

* 소호사무실 찾을 때 주의할 점

 - 아무래도 저렴한 것이 좋다.

 - 임대인과 소유자가 같은지 확인(임차인이 전대하는 것일 경우 나가야 할 수도있다.)

 - 우편물 포워딩 서비스가 있으면 좋다.

 - 은행이나 세무서에서 나왔을 때 실사대응 가능한지 여부(중요)

 - 지역은 크게 상관없으나 그래도 집과 너무 멀지 않는 것(예, 집은 서울 사무실은 부산)이 낫다.

2. 법인등기

 - 이지비즈 https://www.ezbizservice.com/ 같은 곳에서 셀프로도 가능하지만 법무사 통하는 것을 추천

 - 설립목적같은 것 적절한 수정과 등기소에서 수정요청있으면 귀찮음(시간이 많다면 셀프로 해도 됨)

 - 법무통https://www.bmtong.co.kr/web/index.jsp 을통해 견적비교 후 선택하면됨(1회성이니 가격 저렴한 곳으로)

 - 설립목적은 향후 할만한 사업을 고려하여 가급적 많이(변경등기 시 비용발생) 넣는다.

    잘 모르겠으면 업종분류코드나 한국산업분류코드에서 찾아서 쓴다.(참고용이며 꼭 같게 쓰지 않아도 된다.)

    너무 대분류로 하면 등기소에서 승인되지 않고 수정하라고 연락온다.

 -  법인명은 한글로, 주식배분(법인투자 강의에서 4인가족법인일 경우 3:3:2:2 가 좋다고 함) 설정

 -  설립시에는 주식없는 임원 또는 감사 1명이상이 필요(설립 후 사임)

 - 법인등록면허세=등록면허세(자본금의0.4%)+지방교육세(등록세의20%)

   최소 135,000원, 중과세해당시 405,000원

   자본금설정은 최소자본금이 필요한 특수한 경우가 아니라면 2,800만원이하로 하면 됨(1,000만원~2,000만원으로 많이함)

 -  현금계산하고 향후 사업자등록까지 완료되면 계산서 발행

 - 영업일 기준 3~5일 소요

 - 필요서류

  1) 잔고증명서(자본금 이상, 대표발기인 자유입출금통장)

  2) 임원 각 필요서류(각 인감도장, 인감증명서, 주민등록등본)

    *사임하는 임원은 인감증명서 2통

  3) 주주필요서류

      각 주민등록등본, 도장(주주가 미성년자일 경우 미성년자의 기본증명서(상세), 가족관계증명서(상세), 부모님의 인감도장과 인감증명서

    회사상호, 본점소재지, 사업목적 미리 정함

3. 사업자등록

 - 법인등기가 나오면 법인명의로 사무실 임대차 계약서 작성

 - 법인등기와 달리 세무사는 가격 뿐아니라 전문지식을 갖추고 있는지도 중요

 - 세무사와는 많은 것들을 공유하고 도움을 받아야 함

 - 세무통 https://semutong.com/ 을 통해 견적비교 후 선택

 - 필요서류

  1) 법인등기부등본

  2) 정관

  3) 인감증명서

  4) 대표자신분증

  5) 본점 임차계약서

  6) 법인명의로 취득, 임대하는부동산 계약서(부동산업)

  7) 임대계약서

 - 세무비용은 기장료, 조정료, 성실신고확인수수료(부동산 등 일부법인)로 구성됨

4. 법인통장, 공인인증서, 법인카드 발급

 - 법인통장 :  본점 근처은행, 처음에는 한도제한용으로 개설된다.

 - 공인인증서 : 조달청 싸인코리아가 저렴 https://www.signkorea.com/service/g2b.htm#this

 - 법인카드 : 법인카드설계사 통해 만듬, 통장개설까지 도와주는 설계사도 있다.

1. 배당정책

 상당수 기업의 배당성향은 턱없이 낮다. 주주들에게 주지 않은 돈은 '위기에 대비한 유보금'이라는 명목으로 기업의 곳간에 쌓아두고 있다. 유보금은 자사주를 사는데 쓰이고 이후에 지배주주의 지분을 늘리는데 사용되기도 한다. 이런 편법이 불가능하도록 법이 만들어져야 한다.

한편으로는 지배주주가 배당성향을 높이는 유인책도 필요하다. 사실 배당금은 기업이 장사를 해서 번 돈 중 일부를 주주들에게 주는 것이다. 그런데 배당에도 세금을 부과한다. 이미 세금을 부과한 돈에 또 세금을 부과하는 것이다. 지배주주가 배당을 통해서 성과를 공유할 수 있는 환경을 만들어줘야 한다. 배당소득 분리과세를 확대해야 한다.

2. 상속증여

 현재 상속증여세는 시가총액이 기준이다. 세금을 적게 내려면 주가를 낮추면 된다. 주가를 낮출 수 있는 경영자의 수단은 무궁무진하다. 그래서 매년 상당한 액수의 이익을 내는 기업 중에서도 PBR이 1배이하인 경우가 많다. 주가가 기업이 가진 자산보다 낮게 거래되고 있는 것이다. 이런 편법을 막으려면 최소한 상속증여 때는 순자산가치로 평가해야 한다.지배주주가 자식사랑을 실천하는 동안 다른 주주들은 피눈물을 흘린다.

3. 범죄자에 대한 처벌

 우리나라는 화이트컬러 범죄에 대해 참 관대하다. 빵을 훔친자는 실형을 살고 수십, 수백억원의 회삿돈을 훔친사람은 집행유예를 받는 경우를 흔히 본다. 그러고도 실질적인 경영자 자리를 유지한다. 횡령을 했다면 지분율이 얼마든 의결권을 박탈하는 법안은 불가능한가? 수십억 횡령하다가 수천억원짜리 기업을 잃을 수 도 있다는 경각심을 주는 것이 필요하다.

홈택스로 종부세 합산배제 신청 시 애매했던 부분에 대해 알아보자.

9시 땡 하자마자 126으로 전화해서 국세상담원에게 물어본 내용이다.

-'임대구분 등'은 쉽게 알 수 있다. 임대구분에서 일반적으로 주택을 사서 장기임대사업자 냈으면 '매입장기일반민간임대주택' 선택하면 된다.

- '공시가격 등'

  : 여기서 공시가격은 올해 공시가격이 아니라 임대개시 당시의 공시가격이다. 창을 열면 올해 공시가격으로 적혀서 나오는데 수정해줘야 한다. 임대개시일은 주택임대사업자 등록 시 임차인이 살고 있었으면 임대사업자 등록일, 임대사업자 등록 후 임차인이 들어왔으면 임차인이 들어온 날이다.

위 사진에는 없지만 임차인 정보는 현재 9월 기준이 아니라 올해 6월1일 기준 정보를 적는다. 7월에 임대내역이 변경되었다면 그 전 6월 1일의 임차 정보를 적어줘야 한다.

만약 공동명의라 하더라도 임차 정보는 전체 금액을 적는다. 예를 들어 5:5 공동명의의 집에 임차인이 5억 전세로 있다면 임대정보에 2억5천이 아니라 5억을 적는다.

내년에 또 헷갈리지 않게 적어둔다. 끝.