안녕하세요~ 평범한 직장인 철이짱입니다.

어제 김현미 장관의 입에서 깜짝 발언이 나왔습니다.

현재 준공 후 30년인 재건축 연한을 40년으로 강화하는 방안을 시사했습니다.

바로 얼마전 1월9일 박선호 국토교통부 주택토지실장의 "재건축 연한 확대는 검토한 바 없다."라고 한 발언을 10일만에 뒤집은 것인데요.

재건축 연한 40년 검토에 따른 향후전망

과거 재건축연한은 40년이었다가 2014년 9.1 대책을 통해 30년으로 줄어들었었습니다. 이를 통해 부동산이 상승기가 시작되었다는 말들도 있는데 그것보다는 양도세 완화가 상승기를 이끌었다고 저는 생각합니다.

어쨌든, 김 장관의 말에 따르면 그동안 임명 후 해왔던 거의 모든 발표에서 나왔던 '핀셋 규제'를 또 한다는 것인데요.

개인적인 의견으로는 '핀셋규제'를 한다는 것인지 '핀셋부흥'을 한다는 것인지 의심스럽기 까지 합니다.

앞으로 40년이 넘은 재건축 아파트와 신축아파트들은 고공비행을 할 가능성이 높습니다.

이유로는 재건축에 따른 신축 아파트의 공급이 줄어들면서 수요가 폭등할 가능성이 있기 때문입니다.

반면 30년언저리의 아파트들은 본인들이 얼마나 버틸 수 있느냐에 따라 달려있는데 투자용으로의 진입은 조금 억제되지 않을까 싶습니다.

또한 리모델링 규제가 어떻게 되느냐에 따라 달려있지만 재건축에서 리모델링으로 태세 전환을 하는 아파트 들도 있을 것으로 보입니다. 리모델링의 내력벽 규제가 조금만 완화되어도 재건축에서 리모델링으로 전환하는 아파트가 많을 듯한데 현재 기준에서는 리모델링을 하더라도 평면이 이쁘게 나오지 않아 좀 더 기다렸다가 재건축으로 가자고 하는 단지들이 많은 듯 합니다. 

이 정부의 부동산에 대한 정책들이 정말 무엇을 위한 것인지 의심스러운데요.

대책발표시 때 마다하는 '서민주거안정'이 목적인지 문재인 대통령의 공약이행을 위한 '세금확보'에 부동산을 이용하고 있는 것인지 저의가 의심스럽기까지 합니다.

처음 부동산 관련 정책이 나왔을 때는 강남은 강남대로 가고 그 외 지역은 서민주거안정이라는 느낌이 있었는데요.

이제는 '서민주거안정'은 처음부터 생각도 없었고 '세금확보'가 목적이었던 듯 합니다. 

보는 관점에 따라 다르겠지만 집값을 올릴만큼 올려놓고 6월 지방선거 이후(또는 이전) 보유세 강화 카드를 꺼내들 가능성이 높다고 생각됩니다.

 - 보유세 강화가 선거에 유리하다고 판단되면 6월이전, 불리하다고 판단되면 6월이후  

 - 보유세는 세율을 올리는 것 보다, 공시가격 기준에서 실거래가 기준으로 바꾸어  법 개정없이 세금 확보하는 방식으로 예상

8.2 대책을 통해 '18.4월 부터는 다주택자의 양도세가 강화되는데요. 집값을 올려 양도소득을 충분히 확보하고 양도세 강화를 통해 매도하기 어렵게 만든다음 보유세 강화하여 세금확보하는 프로세스로 가는 듯 합니다.

정부로서는 부동산가격을 올려놓았기 때문에 가격에 비례한 세금확보에도 유리하고 김 장관으로서도 후임이야 어떻게 되든말든 자신의 임기동안에는 충격요법으로라도 집값 안정에 어느정도는 기여할 것이기 때문입니다. 또한 '서민주거안정'이라는 그럴싸한 수식어를 사용함으로서 지방선거에서 서민들의 표를 확보하는데도 기여하기 때문입니다.

재건축 연한 40년은 시장에 큰 영향을 주지 않을 것으로 생각되지만 현재의 분위기로는 6월 전후로 보유세 강화가 발표될 것으로 보이는데요. 문 정부의 '세금확보'를 위해 부동산을 이용해먹는 태세를 보면 꽤나 크게 다가올 듯 합니다. 이것이 시장에 미치는 영향은 클 것으로 예상되며 미국처럼 보유세 부과 후 연말정산시 공제를 해줄 것 같지도 않기때문에 불경기의 시작이 될 수 도 있습니다.

8.2대책 발표당시 다주택자들은 팔거나 임대사업자를 내거나 하라고 하였는데 임대주택 등록이나 혜택의 완화는 없을 것으로 보입니다. 임대주택등록을 하면 종부세에서 제외가 되는 데 세금을 많이 걷어야 하는 정부입장에서 굳이 할 필요가 없기 때문입니다.

결론적으로 무주택자들은 추세를 지켜보다가 6월 전후 보유세 강화발표나고서 매수하는 것도 고려할 필요가 있다고 봅니다.

1주택자들은 종부세 언저리에 있는 아파트들은 가급적 공동명의 등을 통해 종합부동산세를 피해가는 것이 나을 듯 합니다.

항상 성투하시고 즐거운 하루되세요~^^

안녕하세요~ 평범한 직장인 철이짱입니다.

재건축 아파트 단지의 열기는 어떤 대책이 나와도 사그러들지를 않는 듯합니다.

제 주변에도 최근 강남 및 목동 재건축 아파트를 매수하신 분들이 더러 있더군요.

그 분들은 아이들 교육으로 인한 실수요자입니다만 최근 부동산 대책을 통해 재건축 아파트 매수 시 유의할 점이 있어 알아보고자 합니다.

유의할 점은 한,두가지가 아니겠습니다만

오늘은 매수 시 매도인의 주택 수를 꼭 확인해봐야 한다는 것을 알려드리고자 합니다.

아래 글은 한국경제의 기사를 인용하였습니다.

특정 재건축 대상 아파트를 3가구 이상 보유한 다주택자 매물에 주의보가 내렸다. 이런 매물을 매입하면 ‘6·19 부동산 대책’에 따라 새 아파트 입주권을 배정받지 못하고 현금 청산될 수 있어서다.

정부는 6·19 대책에서 특정 재건축 대상 아파트를 3가구 이상 보유한 이들에게 최대 2가구까지만 새 아파트를 배정하기로 했다. 한 조합원이 기존 주택 10가구를 소유하고 있어도 신축 아파트 2가구만 배정받는다. 이 경우 기존 주택 8가구가 매물로 나올 수 있다. 재건축 관련 규정을 잘 몰라서 매물로 내놓거나 경제사정이 나빠져 경매당할 가능성이 있다.

국토교통부에 따르면 이런 주택을 매입하면 새 아파트를 배정받지 못한다. 현금으로 청산받고 끝난다. 조합 설립 시점에 새 아파트를 배정받을 조합원 수를 확정하기 때문이다. 특정 조합원이 한 단지에서 종전 아파트 A, B, C 3가구를 보유했다고 하자. 비록 3가구지만 대표조합원은 한 명이다. 한 명에게만 새 아파트를 배정받을 권리를 준다. 중간에 한 가구를 팔아도 대표조합원 한 명에게만 아파트를 배정한다. 대표조합원이 아닌 매수자는 현금 청산을 당한다.

매도자는 매물로 내놓을 때 이 같은 사실을 공인중개업소에 설명해야 하고, 중개업소 역시 이를 매수자에게 설명해야 한다. 그렇지 않으면 형법상 사기죄, 공인중개업법 위반 등으로 처벌받을 수 있다. 국토부 관계자는 “매매 시점에 계약을 통해 누가 대표조합원이 될 것인지 정해야 한다”고 설명했다.

곽창석 도시와공간 대표는 “일부 언론이 다주택자 매물을 관리처분 인가 이전에 사면 입주권을 받을 수 있는 것처럼 잘못 보도해 혼선이 일고 있다”며 “재건축 대상 아파트를 매입할 때는 반드시 조합에 매도자가 다주택자인지를 확인해야 뜻밖의 피해를 막을 수 있다”고 강조했다.

다만 법 개정 전에 사업인가를 신청한 단지에선 기존처럼 한 다주택자가 최대 3가구까지 새 아파트 입주권을 배정받을 수 있다. 이런 단지의 3주택자 매물을 사면 조합원 지위는 없지만 아파트 1가구는 배정받을 수 있다. 

재건축 추진 아파트 구매시 위 상황과 같은 물건을 매수한다면 정말 억울할 듯합니다. 세상에는 착한 사람도 많지만 악한 사람도 있으니 사기당해서 억울한 일이 벌어지지 않았으면 합니다.

항상 성투하시고 즐거운 하루되세요~~^^

안녕하세요~ 평범한 직장인 철이짱입니다.

올해 부동산 상승기를 주도했던 것은 신규아파트와 재개발, 재건축 물건들이었는데요. 아파트 분양과정은 많이들 아시는 것 같고요. 모르시는 분들은 이전에 포스팅했던 글이 있으니 참고하시기 바랍니다.

오늘은 재건축, 재개발에 대해 잠시 알아보려고 합니다.

재건축, 재개발은 언제될지도 모르고 그래서 시간이 오래걸린다고 생각하시는 분들이 많은데요. 재건축, 재개발의 진행단계를 알면 적절한 타이밍에 들어갈 수 있다고 합니다.

그래서 오늘은 재건축, 재개발 사업의 절차에 대해 알아보도록 하겠습니다.

재건축, 재개발 절차 과정

재건축, 재개발 사업은 크게는 5단계, 세부적으로는 15단계로 나누어집니다.

1단계는 정비기본계획 - 정비구역지정- 추진위원회 승인 인데요.

재건축, 재개발의 시작은 정비계획수립입니다. 정비계획 수립이 되면 재건축은 안전진단을 시행하게 됩니다. 재개발의 안전진단 단계가 없습니다.

이후 정비구역 지정이 이루어지고 '추진위원회 구성 및 승인을 받는 단계로 넘어갑니다. 추진위원회는 조합과는 다르지만 조합의 전단계라고 보시면 됩니다. 추진위 승인을 위해서는 토지등 소유자의 과반수 동의가 필요합니다. 동의한 자는 조합설립시에도 동의한 것으로 간주합니다.

이 1단계는 재개발, 재건축 사업의 초창기에 해당하기 때문에 가격이 많이 오르지는 않습니다. 반대로 사업이 무산될 가능성도 높기 때문에 투자에 유의해야 합니다.

2단계는 조합설립인가-시공사 선정입니다.

추진위에서 조합으로 전환되려면 주민들에게 조합설립동의서를 받아야 합니다. 재개발의 경우 토지소유자의 3/4, 토지면적의 1/2이상 동의를 받아야 하고 재건축은 전체 구분소유자의 3/4이상 각 동별 과반수 동의를 받아야 합니다.

조합설립이 인가 되면 추진위는 해산됩니다. 이 후 조합은 공개경쟁입찰방식으로 시공사를 선정합니다.

3단계는 사업시행인가-종전자산펴-분양신청단계입니다.

'사업시행인가'란 조합이 추진하고 있는정비사업에 관한 내용을 시,군,구청장이 최종적으로 확정하고 인가하는 행정절차입니다. 이때 부터 사업은 본격적이 되는데요. 사업시행인가 고시가 있으면 조합은 '종전자산 감정평가'를 시행합니다. 이 감정평가 금액에 따라 조합원들의 희비가 갈리는데요. 평가금액이 높게나오면 분담금이 낮아지고 평가금액이 낮게나오면 분담금이 많아져 수익이 나빠지기 때문입니다.

이 과정에서 현금청산을 하는 조합원이 더러 생깁니다.

사업시행인가시점은 사업 중단이 될 가능성이 많이 낮아지기 때문에 이 타이밍이 투자에 가장 적절한 타이밍이라 할 수 있습니다.

4단계는 관리처분계획-이주,철거-동호수추첨-착공

관리처분계획이란 정비사업시행자가 분양신청 기간이 종료된 후 수립하는 계획입니다. 분양신청이 이루어 졌으니 어느정도 사업성에 대한 자료가 나왔으므로 계획을 수정,보완하는 것입니다. 이 후 이주,철거,  동호수 추첨 및 착공은 굳이 설명을 드리지 않아도 아실 듯 하여 설명 생략합니다.

5단계는 일반분양- 준공 및 입주- 이전고시 청산

조합원 동,호수 추첨이 끝나고나면 착공신청을 하고 일반분양이 가능해집니다. 일반분양은 우리가 재건축, 재개발이 아니더라도 청약통장을 이용한 아파트의 분양절차와 같습니다.

아파트의 준공인가가 떨어지고 난 후 실제 입주가 시작되면 몇 개월 내에 이전고시 절차가 진행됩니다. '이전고시'란 공사가 완료되었음을 고시하고 대지측량하고 분할하고 분양받은 사랍들에게 소유권을정식으로 이전하는 절차입니다. 이 절차가 끝나야 건물의 등기가 가능합니다.

이 후 사업이 최종 청산되면 모든 절차가 끝납니다.

오늘은 재건축, 재개발 진행절차에 대해 알아보았습니다.

현재까지의 흐름을 보면 재개발사업은 단계가 진행됨에 따라 가격이 계단식으로 상승하였고, 재건축사업은 기대심리가 미리 반영되어 한 방에 오르는 경우가 많았다는 것을 투자 시에는 참고하시기 바랍니다.

항상 성투하시고 즐거운 하루되세요~^^.

안녕하세요~평범한 직장인 철이짱입니다.

최근 서울 및 수도권 아파트가격이 하루가 다르게 오르고 있는데요.

정말 이래도 되나 싶을정도로 가격이 상승하는 듯 합니다.

가만있으면 더 오를거 같고 매수하자니 꼭지에 사는 것 같은 느낌이고

아파트 매수를 고민하시는 분들은 혼란스러운 상황일텐데요.

정부에서는 8월에 새로운 부동산 대책을 내놓는다고 하는데 그 효과가 얼마나 반영이 될지는 지켜봐야 할 것 같습니다.

8월 규제책에 투기과열지구가 지정이 되는지에 관한 뉴스가 있었는데요.

오늘은 과연 투기과열지구란 무엇인지에 대해 알아보겠습니다.

[부동산] 투기과열지구란

투기과열지구란 국토교통부장관 또는 시,도지사가 주택가격의 상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역으로 주택 투기가 우려된다고 하여 지정하는 지구로 지역의 청약경쟁률, 주택가격, 주택보급률 및 주택공급계획 등을 고려해 지정합니다.

현재 지정된 지역은 없습니다. 최근에는 강남구가 마지막으로 남아 있었으나 2011년 12월 22일에 해제가 되었습니다.

투기과열지구의 지정기준으로는

1) 최근 2개월간 평균 청약경쟁률이 5:1을 초과(국민주택 이하는 10:1초과)하는 경우

2) 주택건설 사업승인이 최근 수년간 급격히 감소한 경우

3) 신도시 개발이나 주택의 전매행위 성행 등으로 투기 및 주거불안의 우려가 있는 경우

입니다.

그럼 투기과열지구가 지정되면 어떤 규제가 내려질까요?

우선 입주권의 매매, 증여, 권리변동이  안됩니다.

재건축 조합의 조합원 지위 양도가 금지됩니다. 

재개발, 재건축 부동산의 타격이 클것으로 예상됩니다. 대출자격 요건이 강화되는 시점에 재개발, 재건축 추진시 분담금을 마련하지 못하는 분들은 입주권을 팔지도 못하고 현금청산해야만 하는 상황이 발생 할 수도 있겠군요. 

지역조합의 조합원 선착순 모집이 금지됩니다. 요즘 길거리 다니다보면 지역주택조합 아파트 광고를 많이 하는데 설명을 들어보면 엄청난 High Risk를 가지고 있더라구요. 원하는 동, 호수를 지정해서 계약금만 일단 넣으면 된다고 하는데...투기과열지구로 지정되면 이런 선착순 모집이 금지되고 공개추첨으로 진행되어야 합니다.

청약 1순위 자격강화가 됩니다. 이것은 투기과열지구 지정과 관계없이 8월규제책에 들어가는 것이 거의 확실시되는 데요. 서울 신규아파트 집값이 신혼부부 및 사회초년생들이 사기엔 이미 넘사벽이 되어버린 시점에 이 것이 얼마나 효과가 있을지 의문입니다.

DTI 및 LTV 규제가 강화됩니다. DTI란 연소득대비 부채상환 비율로 자신의 연소득 중 부채에 대한 상환 인정 비율을 말하고 LTV란 주택담보비율로서 주택의 담보가치 대출 대출금의 비율을 말합니다.

대출한도가 강화되며 투기심리를 투기수요를 줄이는 효과가 있습니다.

투기과열지구 지정은 부동산관 관련된 거래 자체를 차단하는 규제로 부동산 거래시장에서 직접적인 차단을 하는 직접규제로 볼 수 있습니다. 근거규정은 '주택법'제41조와 '주택공급에 관한 규제칙' 제 14조 입니다.

오늘은 투기과열지구란 무었이고 지정기준 및 규제내용에 대해알아보았습니다.

즐거운 하루되세요~^^

안녕하세요~ 평범한 직장인 철이짱입니다.

최근 집값상승을 주도하고있는 아파트는 신축아파트와 재건축 아파트이죠.

강남, 이촌, 여의도와 같은 과거 부촌이라 불리우던 지역의 아파트가 연식이 오래됨에 따라 재건축을 추진 중에 있는데요.

뉴스기사를 보면 재건축 초과이익환수제, 개발이익환수제, 재초제, 환수제 등의 용어를 사용하고 있습니다. 재건축초과이익환수제의 부활이 현 시점의 재건축 아파트의 초미의 관심사이지 아닐 수 없습니다.

오늘은 이 재건축 초과이익환수제에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

재건축 초과이익환수제 기준시점

재건축 초과이익환수에 관한 법률은 2006년에 처음 만들어졌는데요.

노무현 정부시절 재건축아파트 가격 상승과 투기를 안정화 시키기 위해 도입되었습니다.

2014년에 정부는 2017년까지 이 법률을 한시적으로 유예시켰는데요.

유예기간이 연장될것이다, 말것이다라는 말들이 많았지만

현재의 분위기로는 연장은 없는 듯하며 내년부터는 부활될 듯합니다.

일단 재건축 초과이익 환수제는 재건축으로 얻은 이익이 1인 3천만원을 넘을 경우 초과금액의 최고 50%를 세금으로 부과하는 제도입니다.

그럼 여기서 이익의 기준시점이 중요한데요

초과이익의환수의 개시시점은 재건축 조합설립추진위원회 설립 승인일이고 종료시점은 재건축 준공인가일입니다.

재건축 초과이익환수제의 부담금을 산정하는 방식은

{종료시점 주택가액-(개시시점 주택가액+정상주택가격상승분 총액+개발비용)}X부가율

입니다.

부과율 및 부담금은 재건축초과이익 환수에 관한 법률 제12조에 나와있습니다.

아래 표를 참고하시구요.

부담금 산정방식이 생각보다 복잡하고 실제 적용사례가 적기 때문에 그 규모를 미리 예상하는 것은 어렵습니다. 재건축 중 집값이 많이 오르면 부담금 규모는 그만큼 커지게 됩니다.

과거 부담금이 부과된 사례로는 송파구 풍납동 이화연립(1인당 33만원) , 중랑구 묵동 정풍연립(1인당 144만원), 중랑구 면목동 우성연립(1인당 2633만원) 용산구 한남동 한남연립(1인당 5,544만원) 등이 있습니다.

그럼 가장 중요한 이 제도를 피할 수 있는 지역이 어디인지 알아보겠습니다.

일단 재건축 초과이익환수제를 피하기 위해서는 2017년 말까지 관리처분인가 신청을 내야합니다. 재건축은 안전진단부터 여러단계를 거치게 되는데요. 2017년 말까지 관리처분인가 신청을 하려면 현재 최소 사업시행인가 단계까지는 진행이 되어있어야 할 듯 합니다.

이를 토대로 초과이익환수제를 피할 가능성이 높은 단지로는 반포주공 1단지, 신반포 3차 경남, 청담 삼익 등이 초과이익환수제를 피할 수 있을 것으로 판단됩니다.

오늘은 재건축 초과이익환수제가 무엇이며 이 법을 피할 수 있는 재건축 아파트 단지에 대해 알아보았습니다.

즐거운 하루되세요~^^

안녕하세요~ 평범한 직장인 철이짱입니다.

요즘 재건축 시장이 거의 신앙수준으로 '묻지마 투자' 양상으로 번지고 있는데요. 서울시 집값이 18주 연속 상승하고 있다는 뉴스도 있습니다.

집값 상승에는 올해말로 유예기간이 끝나는 재건축초과이익환수제를 피하기 위해 재건축 대상 아파트들이 속도를 내고 있는 것도 한 이유입니다.

내집마련이든 투자용도이든 재건축 아파트에 투자를 위해서 꼭 고려해야 항목 중 하나가 대지지분입니다.

대지지분이란 아파트 전체 단지의 대지면적을 가구수로 나누어 등기부에 표시되는 면적을 말합니다. 즉, 아파트 단지내에서 내 소유의 토지지분을 말하는 뜻입니다.

오늘은 아파트의 대지지분이 얼만큼 되는지는 등기부등본을 발급받아 확인 할 수 있습니다. 그러나 투자처 알아보는 과정에서 모든 아파트의 등기부 등본을 발급받으려면 수수료도 많이 들텐데요.

오늘은 무료로 인터넷으로 대지지분을 확인할 수 있는 방법을 알아보고자 합니다.

재건축 아파트 대지지분 인터넷으로 확인하는 방법(무료)

우선 서울 부동산정보광장(http://land.seoul.go.kr/land/)에 접속합니다.

그리고 상단의 부동산종합정보-부동산 종합정보를 선택

'검색방법'란에 조회하고자하는 물건의 주소를 선택합니다.

재건축 이슈때 마다 기준이되는 대치동 은마아파트의 대지지분을 예로 알아보겠습니다.

다음이나 네이버 지도에서 주소를 검색하니

은마아파트 주소는 서울 강남구 삼성로 212 입니다.

이 주소로 검색방법란의 옆에서 주소를 정확하게 입력하고 '검색' 버튼을 누릅니다.

아래와 같이 종합정보을 확인 하실 수 있고요.

우리가 알고자 하는 대지지분은 '종합정보'탭 옆의 '토지(임야) 대장'에 나옵니다.

'토지(임야)대장' 탭을 선택합니다.

아래 쪽에 대지권 임야비율 란이 보이시나요?

여기서 동과 호수를 선택하면 해당 부동산의 대지권 지분비율을 확인 할 수 있습니다.

은마 31평(101m2)의 대지지분을 확인해보면 48.3m2으로 확인되네요. 공급면적대비 비율로 보면 47.8%인것으로 확인됩니다.

이런 식으로 투자대장 아파트의 대지지분을 확인 하실 수 있습니다. 최근들어 너무과열양상을 띄고 있지 않나라는 생각도 들면서 추격매수라도 해야하나라는 생각도 들고 다들 많은 생각들을 가지고 계시리라 생각되는데요.

앞으로의 양상이 어떻게 될지는 알 수 없는 것이니까요.

이 글을 읽으시는 모든분들은 잘 되길 바랍니다.

오늘은 재건축 아파트 대지지분 인터넷으로 확인하는 방법(무료)에 대해 알아보았습니다.

즐거운 하루되세요~^^