재건축 연한 40년 검토에 따른 향후전망

안녕하세요~ 평범한 직장인 철이짱입니다.

 

어제 김현미 장관의 입에서 깜짝 발언이 나왔습니다.

현재 준공 후 30년인 재건축 연한을 40년으로 강화하는 방안을 시사했습니다.

 

바로 얼마전 1월9일 박선호 국토교통부 주택토지실장의 "재건축 연한 확대는 검토한 바 없다."라고 한 발언을 10일만에 뒤집은 것인데요.

재건축 연한 40년 검토에 따른 향후전망

 

과거 재건축연한은 40년이었다가 2014년 9.1 대책을 통해 30년으로 줄어들었었습니다. 이를 통해 부동산이 상승기가 시작되었다는 말들도 있는데 그것보다는 양도세 완화가 상승기를 이끌었다고 저는 생각합니다.

 

어쨌든, 김 장관의 말에 따르면 그동안 임명 후 해왔던 거의 모든 발표에서 나왔던 '핀셋 규제'를 또 한다는 것인데요.

 

개인적인 의견으로는 '핀셋규제'를 한다는 것인지 '핀셋부흥'을 한다는 것인지 의심스럽기 까지 합니다.

 

앞으로 40년이 넘은 재건축 아파트와 신축아파트들은 고공비행을 할 가능성이 높습니다.

이유로는 재건축에 따른 신축 아파트의 공급이 줄어들면서 수요가 폭등할 가능성이 있기 때문입니다.

 

반면 30년언저리의 아파트들은 본인들이 얼마나 버틸 수 있느냐에 따라 달려있는데 투자용으로의 진입은 조금 억제되지 않을까 싶습니다.

또한 리모델링 규제가 어떻게 되느냐에 따라 달려있지만 재건축에서 리모델링으로 태세 전환을 하는 아파트 들도 있을 것으로 보입니다. 리모델링의 내력벽 규제가 조금만 완화되어도 재건축에서 리모델링으로 전환하는 아파트가 많을 듯한데 현재 기준에서는 리모델링을 하더라도 평면이 이쁘게 나오지 않아 좀 더 기다렸다가 재건축으로 가자고 하는 단지들이 많은 듯 합니다. 

이 정부의 부동산에 대한 정책들이 정말 무엇을 위한 것인지 의심스러운데요.

대책발표시 때 마다하는 '서민주거안정'이 목적인지 문재인 대통령의 공약이행을 위한 '세금확보'에 부동산을 이용하고 있는 것인지 저의가 의심스럽기까지 합니다.

 

처음 부동산 관련 정책이 나왔을 때는 강남은 강남대로 가고 그 외 지역은 서민주거안정이라는 느낌이 있었는데요.

이제는 '서민주거안정'은 처음부터 생각도 없었고 '세금확보'가 목적이었던 듯 합니다. 

 

보는 관점에 따라 다르겠지만 집값을 올릴만큼 올려놓고 6월 지방선거 이후(또는 이전) 보유세 강화 카드를 꺼내들 가능성이 높다고 생각됩니다.

 - 보유세 강화가 선거에 유리하다고 판단되면 6월이전, 불리하다고 판단되면 6월이후  

 - 보유세는 세율을 올리는 것 보다, 공시가격 기준에서 실거래가 기준으로 바꾸어  법 개정없이 세금 확보하는 방식으로 예상

 

8.2 대책을 통해 '18.4월 부터는 다주택자의 양도세가 강화되는데요. 집값을 올려 양도소득을 충분히 확보하고 양도세 강화를 통해 매도하기 어렵게 만든다음 보유세 강화하여 세금확보하는 프로세스로 가는 듯 합니다.

 

정부로서는 부동산가격을 올려놓았기 때문에 가격에 비례한 세금확보에도 유리하고 김 장관으로서도 후임이야 어떻게 되든말든 자신의 임기동안에는 충격요법으로라도 집값 안정에 어느정도는 기여할 것이기 때문입니다. 또한 '서민주거안정'이라는 그럴싸한 수식어를 사용함으로서 지방선거에서 서민들의 표를 확보하는데도 기여하기 때문입니다.

 

재건축 연한 40년은 시장에 큰 영향을 주지 않을 것으로 생각되지만 현재의 분위기로는 6월 전후로 보유세 강화가 발표될 것으로 보이는데요. 문 정부의 '세금확보'를 위해 부동산을 이용해먹는 태세를 보면 꽤나 크게 다가올 듯 합니다. 이것이 시장에 미치는 영향은 클 것으로 예상되며 미국처럼 보유세 부과 후 연말정산시 공제를 해줄 것 같지도 않기때문에 불경기의 시작이 될 수 도 있습니다.

 

8.2대책 발표당시 다주택자들은 팔거나 임대사업자를 내거나 하라고 하였는데 임대주택 등록이나 혜택의 완화는 없을 것으로 보입니다. 임대주택등록을 하면 종부세에서 제외가 되는 데 세금을 많이 걷어야 하는 정부입장에서 굳이 할 필요가 없기 때문입니다.

 

결론적으로 무주택자들은 추세를 지켜보다가 6월 전후 보유세 강화발표나고서 매수하는 것도 고려할 필요가 있다고 봅니다.

1주택자들은 종부세 언저리에 있는 아파트들은 가급적 공동명의 등을 통해 종합부동산세를 피해가는 것이 나을 듯 합니다.

 

항상 성투하시고 즐거운 하루되세요~^^