※ 복식부기의무자는 간편장부 작성대상이 아니며, 간편장부 또는 추계에 의해 신고하는 경우 장부의 기록·보관 불성실 가산세(무기장가산세_산출세액의 20%와 수입금액의 7/10,000중 큰 금액)를 부담하여야 합니다.
간편장부를 기장하면 어떤 혜택이 있는가?
간편장부를 기장하면이런 혜택이 있습니다.
스스로 기장한실제소득에 따라소득세를 계산하므로적자(결손)가 발생한 경우 10년간 소득금액에서 공제 할 수 있습니다. (부동산임대 사업소득에서 발생한 이월결손금은 해당 부동산임대 사업소득에서만 공제)
감가상각비, 대손충당금 및 퇴직급여충당금을 필요경비로 인정받을 수 있습니다.
장부를 기장하지 않는 경우보다 소득세 부담을 최고 20%까지 줄일 수 있습니다.
장부의 기록·보관 불성실 가산세(무기장가산세) 20% 적용배제
간편장부대상자가 간편장부로 기장·신고하는 경우에는 2011귀속부터기장세액공제가 폐지되었으나, 간편장부대상자가복식부기로 기장·신고하는 경우에는 기장세액공제 20% 공제
간편장부대상자가 복식부기나 간편장부를 기장하지 않으면이러한 불이익이 있습니다.
실제소득에 따라 소득세를 계산할 수 없어 적자(결손)가 발생한 경우에는 그 사실을 인정받지 못합니다.
장부를 기장하는 경우보다 무기장가산세 20% 를 더 부담하게 됩니다.
소득탈루 목적의 무기장자인 경우세무조사 등 세무간섭을 받을 수 있습니다.
간편장부를 어떻게 작성하는가?
거래가 발생한 날짜 순서대로 매출액 등 수입에 관한 사항, 매입액 등 비용 지출에 관한 사항, 고정자산의 증감에 관한 사항을 기록하면 됩니다.
간편장부 작성요령 세부사항 및 작성 예시 : 하단 참조※ 간편장부 작성 프로그램은 2018.3.21. 개정된 소득세법 시행규칙 별지 제82호 서식 및 부표를 반영하여 업데이트된 것이며, 업데이트 이전 프로그램은 본청 소득세과Tel. 044-204-3263에 문의하시기 바랍니다.
장부 및 증빙서류는 소득세확정신고기한이 지난 날부터 5년간보존하여야 합니다. 다만, 통상의 부과제척기간 만료 전에 발생한 결손금을 그 후에 공제하는 경우 그 결손금이 발생한 과세기간에 대해서는이월결손금을 공제한 과세기간의 확정신고기한으로부터 1년간보존하여야 합니다. (국세기본법 제85조의 3)
사업자가사업과 관련하여 다른 사업자로부터 재화 또는 용역을 공급받고 그 대가를 지출하는 경우거래 건당 금액 (부가가치세 포함) 3만원을 초과하는 경우에는법정 지출증빙서류를 수취해야 합니다. (소득세법 제160조의 2)
※ 위 기업 및 프로그램은 간편장부 전산기장을 원하는 사업자의 편의를 위하여 소개하는 것으로서, 그 프로그램에 대해서는 해당업체에 직접 문의하여 주시기 바랍니다.
간편장부 작성요령
서식
서식 - ① 일자, ② 거래내용, ③ 거래처, ④ 수입(금액, 부가세), ⑤ 비용(금액, 부가세), ⑥ 고정자산증감(금액, 부가세), ⑦ 비고 포함① 일자② 거래내용③ 거래처④ 수입⑤ 비용⑥ 고정자산증감⑦ 비고금액부가세금액부가세금액부가세
1. 5
○○ 판매 (외상)
A상사
10,000,000
1,000,000
세계
1.15
○○구입 (현금)
C상사
5,000,000
500,000
세계
1.20
거래처접대 (현금)
E회관
200,000
영
일반적인 작성요령
1일자: 거래일자 순으로 수입 및 비용을 모두 기재합니다.
2거래내용 : ○○판매, ○○구입 등 거래구분, 대금결제를 기재합니다. 1일 평균 매출건수가 50건 이상인 경우 1일 동안의 총매출금액을 합계하여 기재할 수 있습니다. (다만, 세금계산서·현금영수증 등 원본 보관) 비용 및 매입거래는 거래 건별로 모두 기재합니다.
3거래처: 상호·성명 등 거래처 구분이 가능하도록 기재합니다.
4수입: 상품·용역의 공급 등 영업수입(매출)·영업외수입을 기재합니다. 일반과세자는 매출액을공급가액과 부가가치세 10%를 구분하여 각각 ‘금액’ 및 ‘부가세’ 란에 기재합니다.※ 신용카드 및 현금영수증 매출 등 공급가액과 부가가치세가 각각 구분되지 않은 경우에는 매출액을 1.1로 나누어서 그 금액을 ‘금액’란에 기재하고, 잔액을 ‘부가세’란에 기재간이과세자는 부가가치세가 포함된매출액(공급대가)을,부가가치세 면세사업자는 매출액을 ‘금액’란에 기재합니다.
5비용(원가관련 매입포함): 상품 원재료 매입액, 일반관리비 판매비 등 사업관련 비용을 기재합니다. 세금계산서를 받은 경우에는세금계산서의 공급가액과 부가가치세를 구분하여 각각 ‘금액’ 및 ‘부가세’란에 기재합니다. 부가가치세액이 별도로 구분 기재된 신용카드매출전표 등을 교부받은 때에도 공급가액과 부가가치세를 각각 기재합니다. 계산서와 상기 이외의 영수증 매입분은 매입금액을‘금액’란에만 기재합니다.
6고정자산 증감(매매): 건물·자동차·컴퓨터 등 고정자산의 매입액 및 부대비용을 기재합니다. 세금계산서를 받은 경우에는세금계산서의 공급가액과 부가가치세를 구분하여 각각 ‘금액’ 및 ‘부가세’란에 기재합니다. 계산서·영수증 및 신용카드 매입분은 매입금액을 ‘금액’란에만 기재합니다.* 고정자산을 매각(폐기 등)하는 경우에는 당해 자산을 붉은색으로 기재하거나 금액 앞에 △표시를 합니다.
7비고 : 거래증빙 유형 및 재고액을 기재합니다. 세금계산서는‘세계’로, 계산서는‘계’로, 신용카드 및 현금영수증은‘카드등’으로, 기타 영수증은‘영’으로 표시할 수 있습니다. 상품·제품·원재료의 재고액이 있는 경우에는과세기간 개시일 및 종료일의 실지 재고량을 기준으로 평가하여 기재합니다.
기타 작성요령
사업소득, 부동산임대소득 등 2개 이상 소득이 있는 경우
소득별로 구분하여 기장하여야 합니다.(간편장부를 각각 작성)
2개 이상 사업장이 있는 경우
사업장별 거래내용이 구분될 수 있도록 기장하여야 합니다.즉 각 사업장별 간편장부를 작성하여야 합니다.
바로 얼마전 1월9일 박선호 국토교통부 주택토지실장의 "재건축 연한 확대는 검토한 바 없다."라고 한 발언을 10일만에 뒤집은 것인데요.
재건축 연한 40년 검토에 따른 향후전망
과거 재건축연한은 40년이었다가 2014년 9.1 대책을 통해 30년으로 줄어들었었습니다. 이를 통해 부동산이 상승기가 시작되었다는 말들도 있는데 그것보다는 양도세 완화가 상승기를 이끌었다고 저는 생각합니다.
어쨌든, 김 장관의 말에 따르면 그동안 임명 후 해왔던 거의 모든 발표에서 나왔던 '핀셋 규제'를 또 한다는 것인데요.
개인적인 의견으로는 '핀셋규제'를 한다는 것인지 '핀셋부흥'을 한다는 것인지 의심스럽기 까지 합니다.
앞으로 40년이 넘은 재건축 아파트와 신축아파트들은 고공비행을 할 가능성이 높습니다.
이유로는 재건축에 따른 신축 아파트의 공급이 줄어들면서 수요가 폭등할 가능성이 있기 때문입니다.
반면 30년언저리의 아파트들은 본인들이 얼마나 버틸 수 있느냐에 따라 달려있는데 투자용으로의 진입은 조금 억제되지 않을까 싶습니다.
또한 리모델링 규제가 어떻게 되느냐에 따라 달려있지만 재건축에서 리모델링으로 태세 전환을 하는 아파트 들도 있을 것으로 보입니다. 리모델링의 내력벽 규제가 조금만 완화되어도 재건축에서 리모델링으로 전환하는 아파트가 많을 듯한데 현재 기준에서는 리모델링을 하더라도 평면이 이쁘게 나오지 않아 좀 더 기다렸다가 재건축으로 가자고 하는 단지들이 많은 듯 합니다.
이 정부의 부동산에 대한 정책들이 정말 무엇을 위한 것인지 의심스러운데요.
대책발표시 때 마다하는 '서민주거안정'이 목적인지 문재인 대통령의 공약이행을 위한 '세금확보'에 부동산을 이용하고 있는 것인지 저의가 의심스럽기까지 합니다.
처음 부동산 관련 정책이 나왔을 때는 강남은 강남대로 가고 그 외 지역은 서민주거안정이라는 느낌이 있었는데요.
이제는 '서민주거안정'은 처음부터 생각도 없었고 '세금확보'가 목적이었던 듯 합니다.
보는 관점에 따라 다르겠지만 집값을 올릴만큼 올려놓고 6월 지방선거 이후(또는 이전) 보유세 강화 카드를 꺼내들 가능성이 높다고 생각됩니다.
- 보유세 강화가 선거에 유리하다고 판단되면 6월이전, 불리하다고 판단되면 6월이후
- 보유세는 세율을 올리는 것 보다, 공시가격 기준에서 실거래가 기준으로 바꾸어 법 개정없이 세금 확보하는 방식으로 예상
8.2 대책을 통해 '18.4월 부터는 다주택자의 양도세가 강화되는데요. 집값을 올려 양도소득을 충분히 확보하고 양도세 강화를 통해 매도하기 어렵게 만든다음 보유세 강화하여 세금확보하는 프로세스로 가는 듯 합니다.
정부로서는 부동산가격을 올려놓았기 때문에 가격에 비례한 세금확보에도 유리하고 김 장관으로서도 후임이야 어떻게 되든말든 자신의 임기동안에는 충격요법으로라도 집값 안정에 어느정도는 기여할 것이기 때문입니다. 또한 '서민주거안정'이라는 그럴싸한 수식어를 사용함으로서 지방선거에서 서민들의 표를 확보하는데도 기여하기 때문입니다.
재건축 연한 40년은 시장에 큰 영향을 주지 않을 것으로 생각되지만 현재의 분위기로는 6월 전후로 보유세 강화가 발표될 것으로 보이는데요. 문 정부의 '세금확보'를 위해 부동산을 이용해먹는 태세를 보면 꽤나 크게 다가올 듯 합니다. 이것이 시장에 미치는 영향은 클 것으로 예상되며 미국처럼 보유세 부과 후 연말정산시 공제를 해줄 것 같지도 않기때문에 불경기의 시작이 될 수 도 있습니다.
8.2대책 발표당시 다주택자들은 팔거나 임대사업자를 내거나 하라고 하였는데 임대주택 등록이나 혜택의 완화는 없을 것으로 보입니다. 임대주택등록을 하면 종부세에서 제외가 되는 데 세금을 많이 걷어야 하는 정부입장에서 굳이 할 필요가 없기 때문입니다.
결론적으로 무주택자들은 추세를 지켜보다가 6월 전후 보유세 강화발표나고서 매수하는 것도 고려할 필요가 있다고 봅니다.
1주택자들은 종부세 언저리에 있는 아파트들은 가급적 공동명의 등을 통해 종합부동산세를 피해가는 것이 나을 듯 합니다.
생산의 3요소 중 토지의 개념은 일하는 주체를 토지에 두고 토지가 일하도록 만드는 것입니다. 인간은 60세 이후 노동능력이 떨어지기 때문에 필히 젊을 때부터 토지와 자본이 일할 수 있도록 그 기반을 마련해야 하는데, 토지가 일하게 만드는 3가지 방법을 제시하고 이에 대해서 설명하십시오.
첫째, 부동산을 소유하고 임대를 놓아 월세소득을 버는 것 - 매매가 잘 안되는 불황기에 꾸준한 수익이 나서 좋고 경매물건이 잘 안나올때 버티기로 할 때도 좋음. 그러나 큰 돈을 벌기 힘듦 둘째, 전세를 끼고 매입 - 전세끼고 매입해서 보유하고 있다가 파는방법, 우리나라의 경제발전과 인플레이션이 극심하던 시절의 좋은 재테크 수단. - 재산세나 종부세가 나가는 것에 비해 내가 얻는 장점이 별로 없으며 큰 돈을 벌기 힘듦 셋째, 토지투자 - 싼 가격에 토지를 매입하되 여윳돈으로 해야한다. 그리고 저축하듯 매월 강제 저축하는 개념의 투자로 임해야한다.
일본의 사토리 세대는 결혼, 취업, 연애를 포기하며 산다는 우리나라의 3포 세대랑 비슷한 뜻입니다. 우리나라에도 최근 사토리 세대처럼 셰어하우스, 즉 같은 집을 함께 쓰는 공간으로 이동하고 있는데 그러한 조짐을 보이는 4가지 근거를 제시하고 이에 대해서 설명하십시오.
첫째, 제조업의 공동화 이미 많은 공장들이 해외로 나갔고 국내 공장은 자동화로 인건비를 줄여가고 있다. 이 현상은 더욱 심해질 것이고 청년층의 실업을 야기한다. 둘째, 서울의 도심재개발 서울의 재개발, 재건축이 대규모로 일어난다면 앞으로 서울의 위성도시들은 급격히 위축될 수 있다. 셋째, 우리나라 대표기업의 몰락 삼성,현대, LG, 포스코 등 우리나라의 모든 대표기업이 중국기업에게 서서히 따라잡히고 있다. 넷째, 삼포세대의 등장 결혼과 취업, 연애를 포기하면서 사토리세대의 전철을 밟아가고 있다.
대한민국 부동산에는 최악의 시나리오와 최상의 시나리오가 있습니다. 최악의 시나리오와 최상의 시나리오 중 학습자님의 현 상황에서 가장 크게 다가올 시나리오를 선정한 후, 그 어떤 시나리오에서도 살아남을 똑똑하고 현명한 부동산 투자전략에 대해 논술하십시오.
서울 중심부의 부동산은 기본으로 소유한다. 최상의 시나리오이든 최악의 시나리오이든 서울의 최선의 투자처이다. 서울 직장 밀집지역의 오피스텔과 같은 수익형 부동산 투자를 한다. 지방 사업장의 경우 사택을 제공하는 경우가 많지만 서울은 가격 부담으로인해 사택제공을 거의 하지 않는다. 이로인한 원룸 오피스텔의 임대수요는 꾸준하다. 직장 밀집군 근처의 수익형부동산 투자는 물가변동을 반영한 수익을 가져다 줄 것이다. 지방의 저렴한 가격의 토지를 매수하여 투자한다. 토지의 가격은 항상 오른다. 여유자금을 활용한 지방의 미개발지 토지 투자는 추후 부동산 상승기나 개발계획에 의한 가치반영으로 큰 수익을 가져다 줄 수 있다.
그 분들은 아이들 교육으로 인한 실수요자입니다만 최근 부동산 대책을 통해 재건축 아파트 매수 시 유의할 점이 있어 알아보고자 합니다.
재건축 추진 아파트 매수 시 유의할 점
유의할 점은 한,두가지가 아니겠습니다만
오늘은 매수 시 매도인의 주택 수를 꼭 확인해봐야 한다는 것을 알려드리고자 합니다.
아래 글은 한국경제의 기사를 인용하였습니다.
특정 재건축 대상 아파트를 3가구 이상 보유한 다주택자 매물에 주의보가 내렸다. 이런 매물을 매입하면 ‘6·19 부동산 대책’에 따라 새 아파트 입주권을 배정받지 못하고 현금 청산될 수 있어서다.
정부는 6·19 대책에서 특정 재건축 대상 아파트를 3가구 이상 보유한 이들에게 최대 2가구까지만 새 아파트를 배정하기로 했다. 한 조합원이 기존 주택 10가구를 소유하고 있어도 신축 아파트 2가구만 배정받는다. 이 경우 기존 주택 8가구가 매물로 나올 수 있다. 재건축 관련 규정을 잘 몰라서 매물로 내놓거나 경제사정이 나빠져 경매당할 가능성이 있다.
국토교통부에 따르면 이런 주택을 매입하면 새 아파트를 배정받지 못한다. 현금으로 청산받고 끝난다. 조합 설립 시점에 새 아파트를 배정받을 조합원 수를 확정하기 때문이다. 특정 조합원이 한 단지에서 종전 아파트 A, B, C 3가구를 보유했다고 하자. 비록 3가구지만 대표조합원은 한 명이다. 한 명에게만 새 아파트를 배정받을 권리를 준다. 중간에 한 가구를 팔아도 대표조합원 한 명에게만 아파트를 배정한다. 대표조합원이 아닌 매수자는 현금 청산을 당한다.
매도자는 매물로 내놓을 때 이 같은 사실을 공인중개업소에 설명해야 하고, 중개업소 역시 이를 매수자에게 설명해야 한다. 그렇지 않으면 형법상 사기죄, 공인중개업법 위반 등으로 처벌받을 수 있다. 국토부 관계자는 “매매 시점에 계약을 통해 누가 대표조합원이 될 것인지 정해야 한다”고 설명했다.
곽창석 도시와공간 대표는 “일부 언론이 다주택자 매물을 관리처분 인가 이전에 사면 입주권을 받을 수 있는 것처럼 잘못 보도해 혼선이 일고 있다”며 “재건축 대상 아파트를 매입할 때는 반드시 조합에 매도자가 다주택자인지를 확인해야 뜻밖의 피해를 막을 수 있다”고 강조했다.
다만 법 개정 전에 사업인가를 신청한 단지에선 기존처럼 한 다주택자가 최대 3가구까지 새 아파트 입주권을 배정받을 수 있다. 이런 단지의 3주택자 매물을 사면 조합원 지위는 없지만 아파트 1가구는 배정받을 수 있다.
재건축 추진 아파트 구매시 위 상황과 같은 물건을 매수한다면 정말 억울할 듯합니다. 세상에는 착한 사람도 많지만 악한 사람도 있으니 사기당해서 억울한 일이 벌어지지 않았으면 합니다.
※ 분양권의 거래금액 계산 : [거래당시까지 불입한 금액(융자포함)+프리미엄] × 상한요율
오피스텔
공인중개사법 시행규칙 제20조 제4항(2015. 1. 6 공포ㆍ시행) 1.「건축법 시행령」 별표 1 제14호나목2)에 따른 오피스텔(다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 경우에 한정한다) : 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, 별표 3의 요율 범위에서 중개보수를 결정한다. 가. 전용면적이 85제곱미터 이하일 것 나. 상ㆍ하수도 시설이 갖추어진 전용입식 부엌, 전용수세식 화장실 및 목욕시설(전용수세식 화장실에 목욕시설을 갖춘 경우를 포함한다)을 갖출 것
[별표3] 오피스텔 중개보수 요율(제20조제4항 관련)
구분
상한요율
매매/교환
1천분의 5
임대차 등
1천분의 4
2. 제1호 외의 경우: 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, 거래금액의 1천분의 9 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하여 결정한다.
최근 몇년동안 서울 아파트 값이 많이 상승하였는데요. 집이 있는 분들은 많은 이익을 취했을 것이고 내집장만조차 못하신 분들은 내집마련의 꿈이 점점 멀어져감을 느끼셨을 듯합니다.
이런 상승장 속에 '갭투자'란 말을 한 번쯤은 들어보셧을 텐데요. 정부에서는 갭투자가 부동산 투기의 주범이자 적폐인것처럼 말하더군요. 주범이든 아니든 그것이 이 글에서 중요한 것은 아니고, 오늘은 갭투자란 무엇이고 어떻게 하는 것인지에 대해서 알아보고자 합니다.
갭투자란 무엇인가
갭투자는 2014년부터 유행한 용어로서 자기자본이 아예 들어가지 않거나 최소한의 금액을 활용한 부동산 투자법을 말합니다.
갭투자가 시작된 배경은 2014년 이후 전세가격이 치솟던 시기에 아파트 매매계약을 채결하며 잔금치를때까지의 기간을 3개월에서 6개월롤 길게 잡았습니다. 그러면서 계약서를 쓸 시점엔 매매가격보다 3~4천만원 낮았던 전세가격이 잔금을 치를 때가 되자 매매가와 비슷할 정도로 올랐습니다.
이렇게 되면 세입자가 낸 전세금으로 매매가격 대부분을 해결할 수 있기 때문에 실제 투자금은 그만큼 적어집니다.
"전세금을 활용해 매매를 한다"
갭투자는 이렇게 탄생했고, 지금도 방식은 같습니다. 그래서 흔히 갭투자를 전세를 끼고 부동산을 매입한다고 하죠.
갭투자는 무척 매력적인 방법이긴 하지만 모든 투자가 그렇듯 갭투자에도 위험이 따릅니다. 자칫 전세가격이 하락하면 매매잔금을 치르지 못하게 될 수 도 있습니다.
그래서 갭투자처럼 공격적인 투자방식은 그 위험을 인지하고 그것을 타개해 갈수 있는 능력이 기반이 되어야 합니다.
그렇지 않으면 오히려 독이 될 수 있습니다.
갭투자방식에는 두가지가 있는데요.
첫번째는 일반적인 갭투자로서 전세가와 매매가의 차이가 적은 물건을 투자대상으로 삼는 것입니다. 매매가 대비 전세가의 비율을 '전세가율'이라고 하는데요. 전세가율이 높을 수록 매매가격과 전세가격이 비슷한 것을 의미합니다.
전세금과 매매가가 비슷하면 전세금으로 매매잔금 대부분을 해결할 수 있기 때문에 갭투자는 전세가율이 높은 지역에서 많이 이루어 집니다.
일례로 서울 성북구는 평균 전세가율이 전국 최대치인 80%를 초과해서 많은 갭투자자들이 성북구의 소형아파트나 신혼부부에 적당한 전용면적 42~59m2의 주택을 매수했습니다. 이런곳에서의 갭투자 방식은 간단한데요.
주택매매수요가 잠시 주춤해지는 시기에 쌓여가고 있는 매매물건 중에서 즉시 입주가 가능한 주택을 골라 잔금까지의 기간을 최대한으로 늘려 계약을 하는 것입니다.
통상적으로 잔금 지불까지의 기간은 1~2개월 정도입니다. 하지만 갭투자에서는 3개월, 많게는 4~6개월까지 기간을 길게 잡아 그 동안의 전세 가격 상승분만큼 투자비용을 줄이려고 합니다. 물론 이런경우 매도자의 동의가 있어야 하지만 보통 중도금을 낸다는 조건을 제시하면 큰 반대에 부딪치지 않습니다.
또 다른 방법으론 법원경매를 활용한 갭투자 방식도 있습니다.
법원 경매물도 일반 갭투자와 마찬가지로 시세와 비슷한 수준에 낙찰을 받아 바로 전세로 내놓으면 투자금은 거의 들지 않는다고 할 수 있지만 그리 녹록지많은 않습니다.
2016~17년 상반기 법원 경매 동향을 보면 매물은 적고 투자자는 많아 좋은 물건인 경우 수십명의 입찰자가 몰려 낙찰 가격이 점점 오르고 있기 때문이죠.
그럼에도 여전히 투자자가 느는 이유는 경매가 쉬워졌고 무엇보다 한 푼이라도 싸게 주택을 사려는 심리 때문인데요. 이렇게 낙찰받은 주택으로는 어떻게 갭투자를 할까요?
답은 낙찰받은 물건이 자기소유가 되기까지 걸리는 시간에 있습니다. 이 기간은 보통 짧게는 3개월에서 길게는 4~5개월까지 걸리는데요. 우선 낙찰허가결정이 나오기까지 보름에서 한 달정도가 소요됩니다.
그리고 그 때부터 대금납부기일까지가 30일, 또 현재 거주자를 찾아가 집을 비워주기를협의하고 이사날짜를 정하기까지가 최소 1개월에서 3개월이 걸립니다.
이 모든 과정을 거친 후에야 경매물건은 투자자의 소유가 되고 전세든 매매든 내 놓을 수 있게 되는데요, 주목할 점은 이 기간 동안 전세가격이 상승한다는 것입니다.
지역에 따라 가격은 다르겠지만 실투자액과 큰 차이가 없이 오른다면 성공적인 갭투자가 가능합니다.
한가지 조심할 점은 거주자가 완전히 집을 비우는 '명도'가 이뤄진 후에 해당주택을 중개사무소에 내놓아야 한다는 것인데요. 은행 이자금을 조금이라도 줄이려고 "언제까지 나가겠다"라는 기존 거주자의 말만 믿고 전세 혹은 매매 계약을 했다가 거주자가 버티면 위약금을 물어줘야 하기 때문입니다.
이번 정부의 부동산 규제로 현재 갭투자 문의가 끊겼다는 뉴스가 나오고 있는데요.
갭투자의 시대는 다시 찾아올 가능성이 높습니다. 정부가 주택을 여러개 보유하는 것을 규제하면서 실수요자들이 부동산을 사는 것보다 빌리는 것을 선호하고 있기 때문입니다.
이렇게 되면 전세가격이 올라서 매매가격과 비슷한 물건이 많아지고 자연스레 갭투자도 증가하게 될것입니다.
이후 정비구역 지정이 이루어지고 '추진위원회 구성 및 승인을 받는 단계로 넘어갑니다. 추진위원회는 조합과는 다르지만 조합의 전단계라고 보시면 됩니다. 추진위 승인을 위해서는 토지등 소유자의 과반수 동의가 필요합니다. 동의한 자는 조합설립시에도 동의한 것으로 간주합니다.
이 1단계는 재개발, 재건축 사업의 초창기에 해당하기 때문에 가격이 많이 오르지는 않습니다. 반대로 사업이 무산될 가능성도 높기 때문에 투자에 유의해야 합니다.
2단계는 조합설립인가-시공사 선정입니다.
추진위에서 조합으로 전환되려면 주민들에게 조합설립동의서를 받아야 합니다. 재개발의 경우 토지소유자의 3/4, 토지면적의 1/2이상 동의를 받아야 하고 재건축은 전체 구분소유자의 3/4이상 각 동별 과반수 동의를 받아야 합니다.
조합설립이 인가 되면 추진위는 해산됩니다. 이 후 조합은 공개경쟁입찰방식으로 시공사를 선정합니다.
3단계는 사업시행인가-종전자산펴-분양신청단계입니다.
'사업시행인가'란 조합이 추진하고 있는정비사업에 관한 내용을 시,군,구청장이 최종적으로 확정하고 인가하는 행정절차입니다. 이때 부터 사업은 본격적이 되는데요. 사업시행인가 고시가 있으면 조합은 '종전자산 감정평가'를 시행합니다. 이 감정평가 금액에 따라 조합원들의 희비가 갈리는데요. 평가금액이 높게나오면 분담금이 낮아지고 평가금액이 낮게나오면 분담금이 많아져 수익이 나빠지기 때문입니다.
이 과정에서 현금청산을 하는 조합원이 더러 생깁니다.
사업시행인가시점은 사업 중단이 될 가능성이 많이 낮아지기 때문에 이 타이밍이 투자에 가장 적절한 타이밍이라 할 수 있습니다.
4단계는 관리처분계획-이주,철거-동호수추첨-착공
관리처분계획이란 정비사업시행자가 분양신청 기간이 종료된 후 수립하는 계획입니다. 분양신청이 이루어 졌으니 어느정도 사업성에 대한 자료가 나왔으므로 계획을 수정,보완하는 것입니다. 이 후 이주,철거, 동호수 추첨 및 착공은 굳이 설명을 드리지 않아도 아실 듯 하여 설명 생략합니다.
5단계는 일반분양- 준공 및 입주- 이전고시 청산
조합원 동,호수 추첨이 끝나고나면 착공신청을 하고 일반분양이 가능해집니다. 일반분양은 우리가 재건축, 재개발이 아니더라도 청약통장을 이용한 아파트의 분양절차와 같습니다.
아파트의 준공인가가 떨어지고 난 후 실제 입주가 시작되면 몇 개월 내에 이전고시 절차가 진행됩니다. '이전고시'란 공사가 완료되었음을 고시하고 대지측량하고 분할하고 분양받은 사랍들에게 소유권을정식으로 이전하는 절차입니다. 이 절차가 끝나야 건물의 등기가 가능합니다.
이 후 사업이 최종 청산되면 모든 절차가 끝납니다.
오늘은 재건축, 재개발 진행절차에 대해 알아보았습니다.
현재까지의 흐름을 보면 재개발사업은 단계가 진행됨에 따라 가격이 계단식으로 상승하였고, 재건축사업은 기대심리가 미리 반영되어 한 방에 오르는 경우가 많았다는 것을 투자 시에는 참고하시기 바랍니다.
주거복지 로드맵 171128.PDF
