안녕하세요~평범한 직장인 철이짱입니다.

한동안 업무로 바빠서 포스팅을 게을리 했었는데요. 간만에 글을 쓰려니 손이 떨리네요~ㅎㅎ

최근에 분양받은 오피스텔이 입주를 시작해서 등기를 하려고 하는데 법무사 비용이 만만치 않더라구요. 그래서 셀프등기라는 것에 도전을 해보기로 했습니다.

셀프등기방법은 등기를 무사히 마친 후에 상세히 다뤄보기로 하고 오늘은 등기하는데 준비물 중 하나인 '집합건축물대장(전유부분)'을 발급받는 방법에 대해 알아보도록 하겠습니다.

우선 민원24에 접속을하고 로그인을 하시구요. 회원가입이 안되어 있으신 분들은 회원가입 먼저..^^ '건축물대장 등초본 발급(열람)신청'을 클릭합니다.

아래와 같은 화면이 나오고 건축물 소재지 옆의 검색을 선택하시면 주소를 입력할 수 있는 팝업창이 뜹니다.

주소검색을 통해 오피스텔의 주소를 입력하여 건축물 소재지란을 완성시켜주시구요.

대장구분은 집합(아파트,연립주택 등) 선택하고

대장종류는 전유부를 선택합니다.

대장종류는 일반(단독주택)이 기본선택으로 되어 있는데 집합(아파트,연립주택 등)을 선택하면 대장종류에 전유부 선택란이 추가 됩니다.

그리고 민원신청하기를 누르면 화면이 바뀌면서 아래와 같은 팝업창이 뜨는데요. 해당되는 동을 선택하여 줍니다.

그리고 민원 신청하기를 누르면 호선택 창이 나옵니다. 발급받고자하는 대장의 호수를 선택합니다.

아래와 같이 동번호, 호번호가 완성됩니다.

민원신청하기를 누르면 아래 그림처럼 창이 바뀌며 문서출력을 선택하시면 출력이 가능합니다.

참고로 발급수수료는 없습니다.

오늘은 셀프등기 준비물 중 하나인 집합건축물대장(전유부분) 발급방법에 대해 알아보았습니다.

즐거운 하루되세요~^^

안녕하세요~

지난 시간에 양도세 비과세를 위한 1세대 1주택에 대해서 알아보았었는데요.

관련링크 : 양도세 비과세를 위한 1가구 1주택(1세대 1주택) 이란

오늘은 2년 보유조건 및 예외요건에 대해 알아보겠습니다.

우선, 1세대가 양도세를 비과세 받으려면 1주택을 취득일로 부터 2년이상 보유하여야 하는데요. 여기서 보유기간의 계산은 취득일부터 양도일까지로 합니다.

세법에서는 보유기간을 등기부등본이나 토지, 건축물대장에 의해서 확인하도록 하고 있지만, 등기부상 등기전일과 관계없이 실제로 취득한 날부터 기산합니다.  그러므로 등기이전일 보다 먼저 잔금을 치렀다면 잔금청산일을 취득일로 봅니다. 또한 거주기간의 계산은 주민등록상의 전입일자부터 전출일까지의 기간에 의합니다.

 다만, 예외의 경우가 있는데요 아래의 경우에 해당되는경우에는 2년을 보유하지 않았더라도 보유기간 제한 없이 양도세가 비과세 됩니다.

1. 임대주택법에 의한 건설임대주택을 취득해서 양도하는 경우로 당해 건설 임대주택의 임차일로부터 당해 주택의 양도일까지 세대 전원의 거주기간이 5년 이상인 경우

2. 사업인정고시일 이전에 취득한 주택 및 그 부수토지의 전부 또는 일부가 '공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률' 에 의한 협의 매수 ,수용 및 그 밖의 법률에 의해 수용되는 경우(양도일 또는 수용일부터 5년 이내 양도하는 그 잔존주택 및 부수토지 포함)

3. 해외 이주법에 의한 해외 이주로 세대 전원이 출국하는 경우로 출국일 현재 1주택을 보유하고 출국일 이후 2년 이내 양도하는 주택

4. 1년이상 계속해서 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하는 경우로 출국일 현재 1주택을 보유하고 출국일 이후 2년이내 양도하는 주택

5. 1년이상 거주한 주택을 취학(유치원, 초,중학교 제외), 직장의 변경이나 전근 등 근무상의 형편, 1년 이상 치료나 요양을 필요로 하는 질병의 요양, 기타 부득이한 사유로 세대 전원이 다른 시,군으로 주거를 이전하기 위해 양도하는 경우(광역시 안에서 구지역과 읍,면지역간에 주거를 이전하는 경우 및 도농복합형태의 시지역 안에서 동지역과 읍,면지역간의 주거를 이전하는 경우 포함)

오늘은 양도세 비과세를 위한 2년보유 기준과 예외 요건에 대해 알아보았습니다.

즐거운 하루 되세요~^^

안녕하세요~

오늘은 지난시간에 이어 양도세에 대해 알아볼텐데요. 부동산 양도세는 보유기간에 따라 과세방법이 다르게 적용됩니다. 그래서 부동산을 양도할 때에는 보유기간이 얼마나 되는지를 잘 따져봐서 양도시기를 잡는것이 매우 중요한데요.

부동산의 보유기간이란 부동산 취득일 부터 양도일까지의 기간을 말합니다. 취득일또는 양도일은 실제 양도잔금 청산일과 부동산 등기부상 소유권이전접수일 중 빠른 날입니다.

양도세 절세를 위해 보유기간에 따른 확인 사항을 알아보겠습니다.

1년

1년이하 보유 시 단기 투기매매로 보아 50%단일 양도세율이 적용됩니다.(주택 및 조합원 입주권은 40%)

2년

- 2년이하 보유시 단기 투기매매로 보아 40%의 단일 양도세율(주택 및 조합원 입주권은 일반세율)이 적용되고, 2년 이상 보유하면 6~38%의 초과 누진세율이 적용됩니다.

- 1세대 1주택자가 2년이상 보유하면 양도세가 비과세 됩니다.

3년

- 일시적 1세대 2주택자가 나중 주택의 취득일로부터 3년 이내에 종전 주택을 양도하면 종전주택에 대한 양도세가 비과세 됩니다.

- 토지와 건물에 한해 3년이상 보유하면 장기보유특별공제 대상에 해당됩니다.

3~10년

- 1세대 1고가주택 양도자의 경우 보유기간이 매 1년이 늘어날 때마다 8%.p의 장기보유특별공제율이 증가합니다.(10년이상 보유 시 최고 80%)

- 1세대 1고가주택 외의 양도일경우 보유기간이 매 1년 늘어날 때마다 3%.p(4년이상 5년미만 보유시에만 예외적으로 2%.p)의 장기보유특별공제율이 증가합니다.(10년이상 보유 시 최고 30%)

부동산 매도 시 보유기간을 한 번 더 확인하여 양도세 절세에 도움이 되길 바랍니다.

즐거운 하루되세요.

안녕하세요~오늘은 양도소득세 관련하여 1세대 2주택에 대해 알아볼텐데요

보통 1가구 2주택이라는 말을 많이 사용하죠~^^

우선 양도세 비과세를 위한 요건을 알아볼텐데요

1세대 1주택으로서 양도세 완전 비과세가 되기 위한 요건은 다음과 같습니다.

1. 양도일 현재 1세대가 국내에 1주택만을 보유할 것

2. 주택의 취득일로부터 2년이상 보유할 것

3. 미등기 주택 및 고가주택에 해당되지 않을 것

4. 주택부수 토지면적이 도시지역 내의 경우에는 건물이 정착된 면적의 5배, 도시지역 밖의 경우에는 10배를 넘지 않을 것

그럼 1세대 1주택의 의미를 알아볼까요?

1세대란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 하나의 생활단위를 말합니다. 1세대는 배우자를 포함하여 판정하기 때문에 원칙적으로는 배우자가 없는경우에는 1세대롤 인정되지 않습니다.

여기까지 읽으면 결혼안한 노총각, 노처녀는 1세대 인정안됨?

이런 질문이 나올텐데요...그래서 예외적으로 1세대가 인정되는 경우가 있습니다.

1. 당해 거주자의 연령이 30세 이상인경우

2. 배우자가 사망하거나 이혼한 경우

3. '국민 기초생활 보장법'의 규정에 따른 최저 생게비 수준이상으로서 소유하고 있는 주택 또는 토지를 관리, 유지하면서독립된 생계를 유지할 수 있는경우(미성년자 제외)

이렇게 1세대의 의미를 알아보았구요. 이번에는 1주택의 요건에 대해 알아보겠습니다.

1주택에서 주택이란 일반적으로 주거용으로 사용하는 건물이며 주택여부의 판정은 공부상의 용도에 불구하고 실제 용도에 따란 판정합니다. 따라서  공부상 사무실이라 하더라도 주거용으로 사용하고 있으면 주택으로 보고, 반대로 공부상 주택으로 등재되어 있으나 영업용으로 사용하다가 양도하는 경우에는 주택으로 보지 않습니다. 또한 1주택은 세대별로 계산하는 것이므로 2이상의 세대원이 따로따로 1주택씩을 보유하고 있는 경우에는 1세대 1주택으로 안보며, 1주택보유하고 있던 거주자가 동일 세대원에게 소유권을 이전한 경우에도 거주자가 당초 취득일로부터 2년이상만 보유했으면 1세대 1주택으로 인정합니다.

조합원 입주권의 주택수 포함과 관련해서는

1세대가 주택과 (도시 및 주거환경정비법에 따른)조합원입주권을 보유하다가 주택을 양도하는 경우에는 1세대 1주택의 양도세 비과세를 적용하지 않습니다. 다만, 여기에서 보유주택수에 합산하는 조합원 입주권은 2006년 1월1일이후 최초로 '도시 및 주거환경정비법'에 따른 주택재개발사업 또는 주택 재건축사업의 관리처분계획이 이가된 분 또는 그 이전에 관리처분계획이 인가된 입주권을 2006년 1월1일 이후 매매, 상속 등으로 승계취득하는 분부터 적용합니다.

오늘도 즐거운 하루 되세요~^^

안녕하세요~ 평범한 직장인 철이짱입니다.

오늘 아침 속보로 미국 연방준비위원회에서 기준금리를 0.75%에서 1.00%로 0.25%p 인상했다는 뉴스가 나오네요. 참고로 현재 우리나라 기준금리는 1.25%입니다.

미 기준금리 인상소식은 부동산 재테크를 하시는 많은 분들에게는 악재일 수 밖에없는데요. 오늘은 미 금리인상과 부동산의 관계에대해 알아보겠습니다.

미국이 기준금리를 인상함에 따라 우리나라도 기준금리를 인상 할 것으로 보입니다. 이미 금융권에서는 대출금리를 올리기 시작한 듯하구요.

대출금리가 올라가니까 구매예정자 입장에서는 구매를 포기하는 분들이 증가하게되고 기존에 대출을 끼고 무리한 투자를 하신 분들은 대출이자를 갚기가 어려워 적자를 내는 경우도 생기기 시작하겠죠.

결국은 울며 겨자먹기로 가지고 있던 부동산을 급매 나 낮은 가격으로 내놓기 시작합니다.

어~계속 내려가네하면서 구매예정자들은 관망세로 돌아서게 되고 급한 부동산 소유자들은 계속 가격을 내립니다.

가격이 계속내려가다보면 투자목적으로 대출을 받은 분 뿐만아닌 실거주 목적 구매층까지 도산해버리기 시작합니다.

좀 더 부정적으로 말해본다면 가격이 내려간다고 해도 투기목적의 현금보유층이 낮은 가격으로 부동산을 쓸어담아가기 때문에 실거주 목적 구매층은 오히려 타이밍 잡는다고 구매를 하지 못해서 가격오를 대까지 결국은 구매를 못하게 됩니다.  

우리나라 대부분의 가정은 부동산이 보유자산의 대부분을 차지하고 있기 때문에 부동산의 몰락은 심각합니다.

물론 막장이 되기전에 부동산 부양 대책이 나오겠지만 미 금리인상 소식은 단기적으로 부동산 시장에는 좋지 않은 뉴스임은 틀림없습니다.

오늘은 미국 금리인상과 부동산의 관계에 대해 알아보았습니다.

즐거운 하루되세요~^^ 

안녕하세요~ 평범한 직장인 철이짱입니다.

오늘은 상가투자에 대해 잠시 알아보려고 합니다. 수익형 부동산 투자의 종류에 여러가지가 있는데요. 상가는 일반적으로 수익형부동산 투자를 처음하시는 분들보다는 여러단계를 거친분들이 상가투자를 많이들 합니다.

하지만 어떤 기준없이 기대감만 가지고 시작한다면 큰 손해를 보기 쉬운분야가 바로 상가투자입니다. 그러니 더 꼼꼼하게 따져봐야 합니다. 오늘은 상가투자를 시작하기전에 알고 넘어가야 할 것들에대해 개괄적으로 알아보겠습니다.

입지유형에 따라 상가는 종류가 분류됩니다.

근린상가

 주거생활권과 가까이 있는 2~5층 규모의 상가로 최근 대형화, 전문화 추세에 있습니다.

상가주택

 근린상가 지역에 있는 주택형 상가로서 예를 들면 1,2층은 상가, 3층은 주택인 경우 입니다.

단지내 상가

 아파트 단지내에 위치한 상가로서 고정수요 확보가 용이하고 빠른 상권 형성이 장점입니다.

테마형 상가

 대부분 개인 점포주에게 분양하며 개인/상가위원회에서 운영하는 상가입니다.

상가구하는 순서를 알아보겠습니다.

1. 우선 보유자금과 대출 등을 통해 마련할 수 있는 자금을 정확하게 파악해야합니다.

2. 투자하고자 하는 지역을 고릅니다.

3. 부동산 중개업소 방문등을 통해 상권분석을 합니다.

4. 대출 및 상가 전,월세 가능여부를 알아봅니다.

5. 부동산 공부서류를 꼼꼼히 확인 후 계약을 합니다.

6. 중도금, 잔금을 치르고 소유권 이전 등기를 합니다.

7. 임차인을 구하고 세를 놓습니다.

상가투자를 하기 전에 꼭 살펴봐야 할 것들에 대해 알아보겠습니다.

1. 어느 부동산이든 마찬가지이겠지만 가시성이 좋은 상가 선택하는 것이 좋습니다. 사람들의 시선에 자주 들수록 상가에 입점해 있는 상점의 인지도 향상에 도움이 될 뿐더러 매출 상승 효과로도 나타나기 때문입니다.

2. 접근성이 우수한 상가를 선택하는 것이 좋습니다. 가시성이 좋지만 상가로 진입하기가 어렵다면 투자가치가 떨어집니다. 예를 들면 고속도로라 고가도로에서 잘 보이는 상가와 같은 것들입니다.

3. 유동인구, 배후수요가 많은 상가를 선택해야합니다. 그래야만 임차인으로 부터 임대료 받기가 쉽습니다. 대부분의 상기 임차인들은 매출을 통해 나온 수입으로 임대료를 내기 때문에 매출이 나오지 않는 경우 오히려 임차인의 눈치를 볼 수도 있습니다.

4. 권리금이 높은 지역의 상가를 선택하는 것이 좋습니다. 권리금이 높다는 것은 그만큼 장사가 잘된다는 뜻입니다.

5. 주위에 경쟁상가가 있는지 상권의 변화가 있는지 알아보는 것이 중요합니다. 유동인구가 아무리 많다고 한들 주변의 다른 상가로 인구가 유입되어버린다면 내 상가의 수요에 영향을 많이 끼치게 됩니다.

상가투자는 오피스텔이나 아파트 투자와는 달리 유의해야 할 점이 많이 있습니다. 특히나 상권이라는 것이 어느 순간에 옮겨가버리면 계획했던 수익을 한순간에 잃어버릴 수도 있습니다.

투자 전 꼼꼼히 살펴보시고 성투하시길 바랍니다.

즐거운 하루되세요~^^

상속세 절세을 위한 방안- 자산구성

안녕하세요~ 오늘은 상속세 절세를 위한 방안 중 하나인 상속자산 구성에 대해 알아보도록 하겠습니다. 지난 번에 상속세와 증여세를 비교하여보았는데요. 다시 한 번 말씀 드리지만 상속세와 증여세는 같이갈 수 밖에 없는 형제와 같은 존재입니다.

오늘 시간에 앞서 지난 시간에 알아보았던 내용 하나만 짚고 넘어가겠습니다. 상속세 공제항목 중 금융재산 공제는 금융자산의 20%(최고 2억원) 입니다. 이 것이 나온 이유 중 하나는 일반적으로 부동산을 상속하는 경우에는 기준시가로 세금을 매깁니다. 당연히 시세보다 낮게 측정이 되죠. 반면 금융자산은 시가가 그대로 노출되기 때문에 불리합니다. 그래서 공제가 되는 거라고 생각합니다. 2억한도이기 때문에 10억원이 넘어가면 부동산에 비해 불리합니다.

본론으로 들어가 상속자산을 구성해야 할 사항에 대해 알아보겠습니다.

◆ 상속세를 낼 금액만큼은 금융자산을 보유하는 것이 좋다.

상속세 한계세율은 45%(최고세율 50%x90%, 신고공제율 10%차감 후)여서 고액자산가의 경우 재산의 거의 절반을 세금으로 내야합니다.ㅠㅠ 물납이나 연부연납으로 낼 수도 있는데요. 물납의 경우 공매로 진행되므로 제 값을 못 받을 가능성이 크고요. 연부연납은 이자에 해당하는 가산금을 납부해야 합니다. 대출을 받아서 세금을 낼 수 도 있는데 역시 이자 부담을 해야합니다. 일부 부동산을 팔아서 내려고 하는 경우에도 급매로 내놓게 되면 제 값을 못 받을 가능성이 크죠. 따라서 환급성이 크고 빠른 부동산 또는 금융자산을 어느정도는 보유하고 있는 것이 좋습니다.

◆ 금융재산 비율이 크다면 부동산 취득하는 것이 좋다.

 일반적으로 부동산의 기준시가는 실제의 약 80%정도 밖에 되지 않습니다. 금융재산에 여유가 있는 경우 부동산을 취득하여 상속하는 것이 유리합니다. 지난 시간에 알아보았 듯 상속세 공제항목 중 금융재산 공제는 금융자산의 20%(최고 2억원)이므로 금융재산 10억원이상인 경우에 해당됩니다.

◆ 보유기간이 오래된 부동산은 처분하지 않고 상속재산으로 남겨두는 것이 좋습니다.

부동산을 오래 보유한 경우에 양도차익이 몇십배, 심지어 몇백배 상승한 경우가 있는데요. 이를 처분할 경우 양도세 38%적용이 되어 상당량의 세금을 납부해야합니다.

처분금액을 상속 또는 증여를 하게 되면 상속세나 증여세를 또 납부해야하기 때문에 상당히 불리합니다. 그러므로 급히 처분할 이유가 없다면 양도차익이 큰 부동산은 상속재산으로 물려주는 것이 좋습니다. 부동산을 상속시의 평가액이 취득가액으로 되기 때문에 피상속인이 보유한 기간 동안의 양도차익에 대해서는 양도소득세가 부과되지 않습니다.

◆ 상속세 납부액이 부족한 경우 보험상품 가입을 하는 것이 좋습니다.

보유재산 중 금융재산 비중이 낮은 경우 상속새 납부를 위해 급박하게 재산처분을 해야하는 경우가 있습니다. 이 경우 보험상품을 이용하는 것이 좋습니다. 예를 들어 아버지가 보험계약을 하면서(보험료 납부자) 피보험자를 본인(아버지)로 하고 수익자를 아들(상속인)으로 하게 되면 사망 시 상속인이 보험금을 수령하여 상속세 납부자금으로 활용할 수 있습니다.

만약 아들이 소득이 있다면 아들이 보험계약을 하고(보험료 납부자) 피보험자를 아버지, 수익자를 본인(아들)으로 할 수 있습니다. 이 경우 자익보험이므로 아들이 보험금(사망보험금)을 받더라도 증여제문제는 발생하지 않습니다.  그러나 형식적으로만 아들을 보험계약자로 하고 실제로 보험료 납입을 아버지가 한다면 아버지가 납입한 보험료에 상당하는 보험금은 상속재산으로 보게 됩니다.

오늘은 상속세 절세를 위한 방안 중 자산구성에 대해 알아보았습니다.

즐거운 하루 되세요.

안녕하세요~평범한 직장인 철이짱입니다.

과거에는 아파트나 오피스텔 임대 시 등록을 하지않고 전,월세를 주는 경우가 많았었는데요. 각종 세제혜택 등을 받게 되면서 요즈음은 임대사업자 등록을 많이 하시는 것 같습니다.

  임대사업자는 일반임대사업자와 주택임대사업자로 나누는데요. 그 차이에 대해서는 다음에 알아보기로 하고 오늘은 주택임대사업자의 등록방법에 대해서 알아보겠습니다.

주택임대사업자 등록은 각 시,군,구청 주택과에서 접수를 받는데요. 오프라인으로 가셔서 하셔도되는데 바쁜 직장인들은 평일에 시간내서 행정기관에 가는 것이 힘들죠. 그래서 오늘은 인터넷 접수하는 방법을 알아보도록 하겠습니다.

우선 '민원24' 에 접속하세요

정부민원 포털 민원24 http://www.minwon.go.kr

로그인 하시구요(회원가입이 안되신 분들은 회원가입 부터 하세요)

검색창에 '임대사업자' 입력하고 검색을 합니다.

검색결과가 나오면 '임대사업자 등록' 옆의 신청 버튼을 한 번 클릭해 줍니다.

작성 창이 나오게 되는데요

항목에 맞게 작성하고 제출을 클릭하면됩니다.

각 항목에 대해 설명하자면

일반인들이 가장 많이 하는 오피스텔 투자 기준으로 말씀 드리겠습니다.

1. 대상기관 : 신청인 주소지의 관할 시,군,구청을 검색해서 입력하시면 됩니다.

2. 신청구분 

  신청인이 개인이면 개인, 신청인이 법인이면 법인

  대개 개인이죠?

3. 성명(법인명) : 자기 이름, 주민번호입니다.

4. 상호 : 안써도 됩니다. 오피스텔 임대 주는데 상호명까지 사용할 필요있나요.

    주소, 전화번호 : 주소랑, 전화번호 쓰시구요

5. 신청사항

  민간임대주택의 소재지 : 물건지 주소 쓰세요

  호수 또는 세대수 : 한채면 1, 두채면 2, 다가구주택의 경우는 별도록 ()안에 실의 수를 적어야 합니다.

  민간임대주택의 종류 : 기업형, 준공공, 단기임대 중 택1

    일반인들 오피스텔 투자는 준공공 또는 단기임대 중 하나를 선택하게 되는데 준공공은 8년의무, 단기임대는 4년의무 입니다. 준공공이 세제혜택이 조금 더 있으며 상세한 내용은 다음에 설명하도록 하겠습니다.

  민간임대주택의 유형 : 오피스텔 투자의 경우 '오피스텔(매입)' 선택

  민간임대주택의 규모 : 등록하고자 하는 물건의 크기 선택하여 등록

6. 구비서류

  주민등록증 사본(개인), 재외국민등록증 사본 및 여권사본(재외국민) 1부 등록

  임대하고자 하는 주택 건설에 관한 사업계획승인서 사본(주택법 제9조에 의한 등록사업자는 제외), 건축허가서 또는 주택매입에 관한 계약서(분양계약서 포함) 사본 1부 등록

7. 수령방법 및 수령기관

  임대사업자 수령은 방문밖에 되지 않는 걸로 알고 있습니다. 제 주소지 관할에서는 방문만 되네요

  수령기관도 저는 선택지가 하나만 있는데 여러개 나오시는 분들은 찾기편한 곳으로 선택하면 됩니다.

모든 사항 입력이 끝났으면 민원 접수하기를 클릭하면 됩니다.

접수 후 처리하는데는 5일정도 걸린다고 합니다. 연락오면 찾으러 가면됩니다.

직장인들 휴가 낼 때 괜히 눈치보이는데 사업자 등록한다고 휴가 하루 더 내지 마시고 인터넷 접수하세요

오늘도 즐거운 하루되세요.