자동차 경매는 흔하지 않아 도움이될까 싶어 잔금납부와 취득절차에 대해 글을 써볼까합니다.

저 역시 자동차 낙찰은 처음이라 제가 경험한 한도 내에서 글을 쓰니 양해바랍니다.

1. 잔금납부 전 미리 준비 할 서류

o 자동차보험 가입(차량등록 시 필요, 법원에서는 필요없음)

o 주민등록 등본

o 자동차 원부(갑,을)

o 말소할 목록

자동차보험은 바로 매도 예정이라 하더라도 1년치를 가입하는 것을 추천합니다.

1달 계약 보험료 보다 1년 계약 보험료가 일 보험료가 비싼데요

1년 보험 계약 후 1년을 못채우고 보험해지시 일할계산으로 환급받을 수 있습니다.

마일리지특약, 블랙박스 특약 등은 사진을 제출해야 하는데 우리는 아직 차를 인수받지 못했으니 가입 시에는 특약가입을 할 수 없습니다.

보험 가입 후 15일 이내에 사진을 제출하면 되니 차량인수 후 추가특약 가입하시면 됩니다.

주민등록 등본과 자동차 원부는 '정부24'에서 발급이 가능합니다.

말소할 목록의 내용은 자동차원부(갑)을 참고하고 양식은 아래양식을 사용하시면 됩니다.

2. 잔금일

2-1 경매계

사건번호 알려주고 법원보관금 납부하러 왔다고 하며 "법원보관금납부명령서"수령

2-2 은행

매각대금 납부, 법원보관금 납부 영수증 수령

수입인지 1장(500원) 발급

2-3. 경매계

법원보관금 납부영수증(법원용)을 주고 "매각대금완납증명서" 수령

"소유권 이전등기 및 말소등록촉탁서류" 제출,

본인이 가기 쉬운 지역의 차량등록사업소로 촉탁보내달라고 요청

송달예납금이 얼마인지 확인

2-2에서 발급받은 수입인지 내고 "매각허가 결정정본" 수령

2-4 은행

송달예납금 납부

2-5

"매각허가 결정정본" 제출하고 앞번호판 수령(키는 있을 수 도 있고 없을 수 도 있음)

차 키는 법원 또는 차고지 또는 채권자가 가지고 있을 수 있습니다.

저의경우 채권자에게 연락했더니 채권자가 가지고 있어서 따로 만나 차 키를 수령 했습니다.

차고지에서 주차료를 요구하는 경우도 있다고 하는데 주차료는 경매집행비용에 포함되니 법원에 연락해서 받아가라고 하시면 된다고 합니다.

취득세 납부 전이고 자동차등록증도 없는 상태이지만 잔금을 납부한 시점부터는 실질적 소유자이니 차를 가져가셔도 됩니다.

여기까지가 법원에서의 절차입니다.

조만간 차량인수과정에서 일어날 만한 사례와 차량등록사업소에서의 절차에대해 글 올리도록 하겠습니다.

낙찰일 ~ 매각허가 결정일

 : 최고가 매수신고인은 매각불허가 신청을 할 수 있다.

매각허가결정일 ~ 매각허가 확정일

 : 최고가 매수신고인은 매각허가 결정에 때한 이의신청 또는 즉시항고를 할 수 있다. 항고를 할 때는 항고보증금(매각대금의 10%)을 공탁해야 한다.

매각허가 확정일 ~잔금 납부일 : 매각허가 결정에 대한 취소신청을 할 수 있다. 인수해야 할 하자가 있다면 매각대금 감액 신청도 가능하다. 

배당일 이후 : 채무자에게 계약해제 주장 또는 배당받은 채권자를 상대로 대금 반환을 청구할 수 있으나 실무상 받아들여지기가 매우 어렵다.

안녕하세요~평범한 직장인 철이짱입니다.

최근 재테크에 관심이 많아지며 경매에 입문하신 분들이 많은데요.

처음 경매를하며 관심을 가지는 물건들이 아파트, 빌라, 오피스텔 같은 우리가 주변에서 쉽게 접할 수 있는 물건들입니다.

학원을 다니시는 분들도 많고 저처럼 책과 유튜브로 공부하시는 분들도 많으신데 

다들 화이팅 하시구요.

권리분석을 어느정도 하고 쉬운물건부터 손을 대기 시작하시겠죠?

수익분석은 보통 경매진행방향의 역으로 생각하시면 됩니다.

매도가격을 우선 정하고

취득 및 명도 비용을 빼고

본인이 원하는 수익금을 빼고 나면

입찰가가 산정이 되는 것이지요~

그런데 이런 계산을 매번 수기로 계산하는 것은 귀찮고

그렇다고 대충 암산으로 하자니 취득세, 양도세, 중개수수료 등 비율계산을 해야하는 것들이 많으니

오차가 크서 신뢰성이 떨어집니다.

특히나 법원에가서 경매입찰을 해보신 분들은 아시겠지만 

자신이 집에서 생각하고 온 입찰가가 입찰표를 제출하기전까지 흔들립니다.

그때마다 수익분석을 머릿속으로 하는 것은 어렵죠~

그리고 명도 및 매도시에도 점유자와의 협상이 예상과 다르게 흘러갔을때

매도 시 매도가격 조정이 들어갈때 바로바로 내가 수용가능 한 지 알아보고 답을 해줘야 진행이 빨리빨리되는데

언제까지 수기로 계산하고 있을 순 없겠죠~

첨부로 올린 경매 수익분석표는 이런 고민을 조금이나마 덜어줍니다.

배경색이 흰색, 녹색인 부분만 입력하시면 수익률이 자동으로 계산되어집니다.

이 시트는 인터넷에서 떠도는 것을 받아 수정한 것이구요

저도 아직 경매초보인지라 확실하지 않을 수 도 있다는 점.

세율이 자주 바뀌는 점.

그래서 모든 수식은 각 셀에 공개되어있으니

MS-Excel을 조금이라도 다룰 줄 아시는 분이라면 수정이 가능합니다.

중개수수료와 양도소득세는 추가부과되는 세율까지 넣은 것입니다.

세율은 금액이나 보유기간 등 각자 상황에 맞게 고치시면 됩니다. 

고쳐야 할 부분, 있었으면 더 좋겠다 하는 부분이 있다면

혼자만 알고있지말고 댓글 등으로 알려주셨으면 좋겠습니다.

참고로, MS-Excel파일로 첨부를 올리지만

저는 구글드라이브의 구글스프레드시트에 넣어놓고 사용하는데요

집, 지하철, 회사, 법원 등 생각날때마다 장소에 구애받지 않고

시뮬레이션 해서 사용하고 바로 저장이되기때문에 괜찮은거 같은데

다운받으시는 분들도 참고하세요~^^

도움이 되셨으면 광고 하나만 클릭해주세요~

경매로 부동산 취득 후 셀프등기하는 방법에 대해 알아보겠습니다.

일반적인 매매의 경우 등기는 등기소에서 주로 이루어 지는데요

경매 취득으로 인한 소유권이전 등기는 법원 경매계에서 이루어집니다.

법원에서 서류를 정리하여 등기소로 촉탁을 보내면 등기소에서 등기이전 작업을 하고 

등기필증을 법원으로 다시 보내주는 방식으로 이루어집니다.

매각허가결정을 받은 최고가 매수인은 제반서류를 잘 정리해서 경매계에 등기촉탁신청을 하는 것으로 마무리 지으시면 됩니다.

순서는 아래와 같습니다.

1. 법원보관금 납부명령서 수령

 장소 : 자택 또는 경매계

  - 일반적으로 우편을 통해 자택에서 수령하지만 경매계에서 직접수령 가능하다

2. 법원보관금(잔금) 납부 및 수입인지(500원)구입

  장소 : 은행

   - 수입인지는 보통 법원내 은행 청경에게 말하면 바로 구입가능

3. 매각대금 완납증명원 발급

  장소 : 경매계

  준비서류 : 법원보관금 납부 영수증, 법원수입인지(법원 내 은행에서 매수 500원)

4. 취득세 납부

   장소 : 물건지 시군구청

   준비서류 : 취득세 신고서(시군구청내 비치), 가족관계증명서, 주민등록등본

5. 등록면허세 신고

   장소 : 물건지 시군구청

   준비서류 : 등록에 대한 등록면허세 신고서(시군구청내 비치)

   비용 : 7200원/건(등록면허세+지방교육세)

6. 국민주택채권 매입

   장소 : 은행

   금액 조회방법 : 

    - 공시가격 조회 (부동산 공시가격알리미 www.realtyprice.kr )

    - 주택도시기금(http://nhuf.molit.go.kr/) - 청약/채권 - 1종국민주택채권 - 매입대상금액조회

    - 주택도시기금(http://nhuf.molit.go.kr/) - 청약/채권 - 1종국민주택채권 - 고객부담금 조회

       : 발행금액을 만원단위로 입력(5천원이상이면 1만원, 미만이면 절삭)

7. 등기신청수수료 매입(총액으로 매입)

   장소 : 은행

   금액 : 소유권이전 15,000원, 말소 3,000원/건

8. 우표구입

  장소 : 우체국

  비용 : 6,000원

9. 소유권이전 및 말소등기 촉탁신청

  장소 : 경매계 접수처

  준비서류 : 

    - 부동산목록 3통 (매각물건명세서 '부동산의 표시' 그대로 사용하면 됨)

    - 말소할 사항 3부 (등기목적, 접수일, 접수번호 명시)

    - 부동산등기부등본 1부 (발급 : 인터넷등기소)

    - 토지대장등본 1부 (발급 : 정부24) (집합건물의 경우 '대지권등록부')

    - 건축물대장등본 1부 (발급 : 정부24) (집합건물의 경우 '전유부')

    - 주민등록등본 1부 (발급 : 정부24)

    - 등록세 영수증(시군구청 발급분)

    - 대법원 수입증지(등기신청수수료)(이전 15,000원(부동산 1개당), 말소 3,000원(1개당)

    - 국민주택채권번호(할인판매 전 금액) 및 매입금액

[경매] 법정지상권이 성립하지 않는 경우

1.  토지에 근저당이 설정되고 그 뒤 착공된 건물

2. 본래부터 토지와 건물의 소유주가 다르고 계속해서 토지와 건물이 한 번도 동일인에게 소유권 이전이 되지 않았던 건물

3. 건물주와 토지주 사이에 건물을 철거하겠다는 특약이 있는 건물(관습법상 법정지상권 물건의 경우)

4. 공유지분 토지 위에 서 있는 1인의 건물

5. 건물주가 토지주에게 지료판결을 받고도 2년넘게 지료지급을 연체한 건물(지료지급 2년연체 시 토지주는 지료연체를 이유로 건물주에게 지상권 소멸청구를 할 수 있다.)

6. 건물의 외관을 제대로 갖추지 않은 경우(주벽, 기둥, 지붕을 갖추지 못한 건물)

1. 점유이전 금지 가처분 신청

 점유이전금지 가처분은 해당 부동산의 점유이전을 타인에게 금하게 하는 보전처분으로, 신청 당시 점유자가 강제집행 전에 제3자에게 점유이전을 한다고 해도 다시 새로운 점유자를 상대로 인도명령을 받을 필요없이 승계집행문을 부여 받아서 강제집행이 가능하다.

 또 가처분 집행 시 가처분 결정문을 집행관이 해당 부동산 건물 내부에 부착하게 되므로 점유자에게 심리적 부담감을 주게 되어 명도 협상할 때 유리한 부분이 있다.(집행관이 결정문을 송달하기 위해 해당 부동산 내부에 들어갈 때 문이 잠겨져 있ㅇ르 경우 강제개문한다.)

2. 내용증명 발송

 점유자를 상대로 우너만하게 합의되지 않을 때 낙찰자가 진행하는 법적 절차에 대한 내용과 법적 절차를 진행하며 발생한 비용을 청구하는 내용, 세입자의 경우 무단거주에 따른 부당이익으로 재산에 압류할 수 있다는 내용을 담은 내용증명은 점유자에 대한 명도 협상 시 효과적인압박수단이 된다.

인도명령신청→인도명령결정→점유자에게 인도명령 결정문 송달 →해당계에서송달증명원발급→송달증명원+인도명령결정정본으로집행관사무실에강제집행신청→집행비용예납→점유자에게집행계고(예고)→부동산이도집행시행→유체동산 경매신청(점유자가강제집행후에도자기짐을찾아가지않은경우)

출처 : 송사무장의 부동산 경매의 기술 p213

[경매]대항력이 있는데 법원에 배당요구 신청을 하지 않은 경우

1. 소유자나 채무자의 친인척인 경우(성이 같거나 이름에서 돌림자를 쓴 것을 통해 알 수 있다.)

2. 친구 집에 얹혀사는 사람

3. 신용불량자일 경우(전입만 해놓고 도피 중)

4. 직장생활이 너무 바빠 법원에서 배당요구 최고통지를 받고도 배당요구 신청을 못 한경우(편의점 등 24시 업종에 종사하거나 일일노동자, 지방으로 자주 출장 가는 사람의 경우 등 낙찰자 입장에서는 속이 터진다.)

5. 부부인데도 따로 전입되어 있는 경우

6. 실제 임차인이 맞는데 저가로 유찰시켜서 낙찰을 노리는 경우(경매투자 시 지뢰에 해당하는 경우)

7. 점유자가 무식해서 배당요구를 하지 못한 경우

8. 건물주에게 받을 돈이 있는데 돈을 못받아서 받을 때까지 눌러 사는 경우(이럴 땐 채권을 다시 경매개시 전에 전세계약으로 전환했는지 여부를 파악해야 한다.)

[판례]<인천지법 부천지원 2001고단 23, 선고>

[판시사항] 허위임대차계약서를 작성하여 대항력 있는 주택임차인인 것처럼 경매법원에 권리신고를 한 경우 경매방해죄의 성립여부

[판결요지]

경매의 목적이 된 주택의 실질적 소유자인 피고인이 전처 명의로 허위임대차 계약서를 작성하고 이를 첨부하여 경매법원에 전처가 주택임대차보호법상 대항력 있는 주택임차인인것처럼 권리신고를 하였다면 대항력 있는 주택임차인의 외관을 갖추고 그 사실을 권리신고를 통하여 입찰참가인에게 나타내여 그 보증금액만큼 입찰가를 저감시킴으로써 공정한 경매를 방해한 것이므로, 형법 제 315조의 위계의 방법에 의한 경매방해죄가 성립한다.

[주문]

피고인을 징역10월에 처한다.

이 판결선고 전의 구금일수 40일을 위 형에 산입한다.

출처: 송사무장의 부동산 경매의 기술 p74

[지분경매]상황별 명도방법

1. 낙찰받은 부동산에 채무자 혹은 타 공유자가 살고 있는 경우

1-1 채무자가 점유 시

 법원에 잔금 납부와 동시에 인도명령신청하게 되면 인용받게 된다.

1-2. 매수한 지분이 과반수 이상이면서, 타 공유자가 전부를 점유(과반수 미만)

 관리행위로 인도명령신청이 인용되지만 임료를 이유로 부당이득금청구소송을 통해서 향후 타 공유자 지분을 100% 공유자우선매수신청을 하여 매수할 가능성이 있으므로 무조건 인도명령신청하는 것보다 상황을 보면서 하는 것이 유리한 경우가 있다.

1-3. 매수한 지분이 과반수 미만이면서 타 공유자가 전부를 점유(과반수 미만)

  보존행위로 인도명령신청이 인용된다.

2. 낙찰받은 부동산에 임차인이 살고 있는 경우

2-1. 매수지분이 과반수 이상이고 임차인이 대항력이 있는경우

 임차인이 배당요구를 하지 않는다면 낙찰자는 임차인의 점유 권리를 인수한다. 만약 임대차계약을 타 공유자와 체결했다면(과반수 미만) 인수금을 물어주지 않아도 된다. 과반수 미만이므로 임대차계약은 무효다.

2-2. 매수지분이 과반수 이상이고 임창니이 배당요구를 했을 경우(대항력 O)

 매수인은 임차인의 임차보증금을 불가분채무 원칙에 의해서 모두 물어주어야 한다. 그러나 낙찰자 지분비율을 넘어서 지불한 금액은 타 공유자에게 구상권을 청구할 수 있다. 여기서 역발상을 하면 낙찰자는 또 다른 기회가 생기게 된다.(부당이득금청구소송).

2-3. 매수지분이 과반수 이상이고 임차인이 대항력이 없는경우

 매수인은 지분의 관리행위로서 인도명령을 신청해 인용을 받을 수 있다.(대법2010다37905-민법265조)

2-4. 매수지분이 과반수 미만인 경우

 임차인이 대항력이 없든지, 있든지(과반수 이상과 계약한 경우만)인도명령신청이 불가하다.

2-5. 매수지분이 과반수 미만이고 임차인이 과반수 미만과 계약한 경우

 인도명령신청이 가능하다(보존행위)

똑같은 내용의 서류를 3부 만들어서 우체국에 가져가서 내용증명을 보낸다고 말하면 세 장을 나란히 놓고 도장을 찍어준다 이 중 1부는 우체국에서 보관하고 2부는 등본으로 사용하게 되는데, 1부는 편지봉투에 넣어서 받는 사람에게 등기로 보내고, 1부는 본인에게 보관용으로 돌려준다. 보내는 봉투의 받는 사람 주소와 이름은 내용과 같아야 한다.

연락처를 남기고 10내 첫 만남을 갖지 못한 상태에서 보내는 내용증명

내용증명

제목 : 경매낙찰 부동산 잔대금 납부 예정에 따른 이주계획 수립 촉구 및 유의사항 알림

수신 : 경기도 xx시

수신인 : 나임차

발신 : 서울특별시 xx구

발신인 : 홍길동

경매낙찰 부동산의 표시 : 경기도 xx시

경매사건번호 : 의정부지방법원 고양지원 2019타경 xxx

발신인은 2019년 5월 21일 광주지방법원 목포지원에서 진행된 2019타경xxx부동산 경매사건에서 상기부동산을 낙찰받아 2019년 5월 29일 동 법원에서 매각허가결정을 받은 낙찰자 겸 매수인입니다.

발신인이 명도 등과 관련하여 2019년 5월 25일 오후 4:00경 본 부동산을 방문하여 연락처를 남겼으나, 점유자 나임차님을 만날 수가 없었으므로 부득이하게 서면으로 본 부동산의 경매 매각이후의 진행상황에 대해 알려드리는 바이오니 향후 명도 등과 관련한 절차상 착오로 인하여 수신인이 민·형사상 불이익 또는 사회적 위신 등의 손상이 없도록 각별히 유의하시기 바랍니다.

- 아 래-

1. 발신인은 상기 부동산의 매각 잔대금을 2019년 6월 하순까지 완납할 예정으로 현재 매각잔대금과 소유권이전에 필요한 모든 준비를 끝마친 상태입니다.

2. 상기 날짜에 잔대금이 완납될 경우, 발신인은 경매 강제매각절차의 소유권 취득시기를 규정한 민사집행법 제 135조에 따라 매각목적 권리, 즉 소유권을 취득하게 되어 후속 절차인 등기표시와 관계없이 잔대금 완납일을 기준으로 상기 부동산의 완전한 소유권자가 됩니다.

3. 이에 따라 본 경매사건의 점유자인 나임차님을 포함하여 가족분들께서 낙찰자의 잔금 완납일 이후에 낙찰자의 협의 없이 상기 부동산을 점유하고 계속 거주할 경우 이는 명백한 무단 점유(불법점유)로 간주되어 최악의 경우 형법 2ㅔ319조(주거침입 및 되거불을), 형법 제349조(부당이득), 형법 제315조(경매, 입찰의 방해)등의 조항에 저촉되어 형사처벌(벌금, 구속)의 대상이 될 수 있음을 알려드립니다. 또한 부득이 인도명령에 의한 강제집행을 하게 될 경우 강제집행 비용과, 수신인에게 소유권이전된 시기부터 점유자 나임차님이 위 부동산을 확실하게 명도한 시기까지 불법 주택점유 사용료로 부동산가액의 연 20%에 해당하는 월세를 부담하여야 하며 명도지연 손해금으로 귀하의 배당금은 압류될 것이며 다른 재산에도 압류, 기타 법적 비용을 청구할 수 있습니다.

4. 다만, 상기 3항은 최악의 경우를 가정한 것으로 수신인의 불이익을 우려하여 법률조항 사실확인차원에서 알려드리는 바이오니 수신인의 오해 없으시기 바랍니다.

5. 따라서 상기 경매낙찰 부동산의 잔대금 완납일로 예상되는 2019년 6월 하순부터 대략7주 이내 , 즉 2019년 8월 15일까지는 수신인 및 수신인의 세대주/세대원 및 동거인 등 점유자 전원이 상기 부동산에서 퇴거하고 발신인(낙찰자)에게 명도 후 새로운 곳으로 이주하실 수 있도록 구체적인 계획(이사날짜 확정, 이주할 주택물색 및 계약 등) 수립을 서둘러주시기를 촉구하는 바입니다.

6. 점유자 나xx님의 배당기일은 8월 하순으로 예상되며 법원 배당ㅇ 시 수신인읜(명도확인서)가 필요하니 본 부동산에서 퇴거시 반드시 연락주시기 바랍니다. 발신인과 수신인이 서로 돕는 가운데 모든일이 원만하게 마무리되기를 간절히 바라오며, 귀댁의 건강과 건승을 기원합니다. 끝.

2019년 6월 7일

위 발신인 : 홍길동

(연락처 : 010-1234-5678)

첨부 : 경매물건 점유자의 유의사항

출처 : 나는 돈이없어도 경매를 한다(이현정 지음, 길벗)