주택임대차 보호법상 대항력과 우선변제권을 모두 가지고 있는 임차인이 보증금반환 청구소송의 확정판결 등 집행권원을 얻어 임차주택에 대하여 강제경매를 신청한 경우, 우선변제권을 인정받기 위하여 배당요구의 종기까지 별도로 배당요구를 하여야 하는지 여부(원칙적 소극) 및 우선변제권이 있는 임차인이 집행권원을 얻어 강제경매를 신청하는 방법으로 우선변제권을 행사하고 경매절차에서 우선변제권이 확인되어 현황조사보고서 등에 기재된 상태에서 매각이 이루어진 경우, 임차인이 배당절차에서 후순위권리자나 일반채권자보다 우선하여 배당받을 수 있는지 여부(원칙적 적극)(대법원 2013. 11.14. 선고 2013다27831 판결)

(사실관계)

가. 원고는 2008.9.10 소외인으로부터 이 사건 주을 보증금8,000만원, 임대차기간 2008.9.10부터 2010.9.10까지로 정하여 임차하고, 같은 날 이 사건 주택의 인도와 주민등록을 마치고 임대차계약서에 확정일자를 받았다.

나. 임대차기간 만료 후 소외인이 원고에게 보증금을 반환하지 아니하자 우너고는 소외인을 상대로 보증금 8,000만원의 반환을 구하는 소를 제기하여 승소확정판결을 받았다.

다. 위 확정판결에 기하여 2011.7.6 이 사건 주택에 대한 강제경매(이하 '이 사건경매'라한다)를 신청하여 경매 절차가 개시되었고, 이 사건 경매 절차에서 집행관이 작성한 부동산현황조사보고서에는 원고가 위와 같이 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인이라는 내용이 기재되어 있고 원고의 주민등록표등본이 첨부되어 있으며, 법원이 작성하여 비치한 매각물건명세서에도 동일한 내용이 기재되어 있었다.

라. 이 사건 경매 절차에서 법원은 배당기일에 실제 배당할 금액에서 조세채권자에게 우선배당하고, 나머지 금액을 일반채권자인 피고들과 경매신청 채권자인 원고에게 채권액의 비율대로 안분배당을 하는 내용의 배당표를 작성하였다.

마. 이에 원고가 피고들의 배당액에 대하여 배당이의를 제기하였다.

(법원판단)

가. 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권을 모두 가지고 있는 임차인이 보증금을 반환받기 위하여 보증금반환청구 소송의 확정판결 등 집행권원을 얻어 임차주택에 대하여 스스로 강제경매를 신청하였다면 특별한 사정이 없는 한 대항력과 우선변제권 중 우선변제권을 선택하여 행사한 것으로 보아야 하고, 이 경우 우선변제권을 인정받기 위하여 배당요구의 종기까지 별도로 배당요구를 하여야 하는 것은 아니다. 그리고 이와 같이 우선변제권이 있는 임차인이 집행권원을 얻어 스스로 강제경매를 신청하는 방법으로 우선변제권을 행사하고, 그 경매 절차에서 집행관의 현황조사 등을 통하여 경매신청채권자인 임차인의 우선변제권이 확인되고 그러한 내용이 현황조사보고서, 매각물건명세서 등에 기재된  상태에서 경매 절차가 진행되어 매각이 이루어졌다면, 특별한 사정이 없는 한 경매신청채권자인 임차인은 배당 절차에서 후순위 구너리자나 일반채권자보다 우선하여 배당받을 수 있다고 보아야 할 것이다.

나. 위 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어보면, 원고는 보증금반환청구 소송의 승소확정판결을 집행권원으로 하여 이 사건 주택에 대한 강제경매를 신청함으로써 주택임대차보호법 상의 우선변제권을 선택하여 행사하였고, 우너고가 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인이라는 내용이 현황조사보고서와 매각물건명세서에 기재된 상태에서 이 사건 경매절차가 진행되어 이 사건 주택이 매각되었으므로, 법원으로서는 원고에게 일반채권자인 피고들보다 우선하여 배당을 실시하였어야 할 것이다.

다. 그럼에도 원심은 이와 달리, 원고가 배당요구의  종기까지 우선변제권 있는 임차인임을 소명하는 서류를 법원에 제출하지 아니하였다는 등의 이유만으로 배당과 관련하여 원고에게 일반채권자로서의 지위를 넘어 우선변제권이 있는 ㅇ미차인의 지위를 인정할 수 없다고 잘못 판단하였으니, 이러한 원심의 판단에는 주택임대차보호법상 우선변제권에 관한 법리를 오해하여 판결 결과에 영향을 미친 위법이 있다. 이 점을 지적하는 상고 이유 주장은 이유있다.

(판례해설)

주택임대차보호법상의 임차인은 배당절차에서 배당요구를 하여야만 비로소 배당을 받을 수 있는 배당요구권자이다. 사안에서는 해당 임차인이 배당 절차에서 배당요구를 하지 않음으로 인하여 문제가 발생하였다. 원심에서는 이와 같은 문제를 평면적으로만 받아들여 형식적 배당요구를 하지 않은 임차인에게 우선배당을 하지 않은 법원의 손을 들어주었던 것이다.

그러나 이 사안에서의 임차인은 자신 스스로 확정판결을 받아 자신이 직접 경매신청을 하였는데, 이와 같이 직접 경매를 신청한 자는 미사집행법상의 배당요구가 필요 없는 자에 해당한다. 물론 대법원은 임차인의 열악한 지위를 고려하여 경매 신청 자체를 배당요구라고 의제하였으나 이렇게 의제하였던 이유는 임차인은 배당요구보다 더 강력한 경매 신청을 하였고, 나앙가 원고가 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인이라는 내용이 현황조사보고서와 매각물건 명세서에 기재되어 있어 다른 배당채권자들이 해당 임차인의 지위에 관하여 이미 인지하고 있었음을 전제하였기 때문으로 보인다. 즉 이와 같은 임차인에 대하여 경매 신청자체를 배당요구로 의제한다고 하더라도 다른 채권자들에게 불측의 손해를 주는 것은 아니라는 판단을 한 것으로 보인다. 현실을 고려한 타당한 판결이라고 본다.

* 분묘연고자 증명은 재적등본(호적등본), 족보, 가첩 또는 인우보증으로 할 수 있습니다.

* 분묘 개장 시 적격심사 자격업체를 선정하여 개장하여야 합니다.

* 무자격자 개장 시 민원이 발생할 수 있으며 행정 및 법적 처리 상 하자가 발생할 수 있습니다.

유, 무연묘 개장 절차

1. 묘지소유자 또는 연고자가 자기소유 또는 연고의 묘지를 개장하려고 하는 경우는 다음과 같습니다.

1) 묘지소유자 또는 연고자가 자기 소유 또는 연고의 묘지를 개장하는 경우에는 관할 관청에 비치된 신고서에 기존 분묘의 사진을 첨부하여 신고사항을 작성하고 신고필증을 교부받습니다.(법 제8조)

2) 파묘를 하고 화장장에서 화장을 해야하고, 화장증명서를 발급받아 개장장소에 수목장 또는 봉안 납골해야 합니다.

3) 관공서 내부 시스템으로 자동으로 신고 되므로 별도로 신고할 필요가 없습니다.

Q. 장사등에 관한 법률이 개정되기 이전(2001.1.13일 이저)에 설치된 분묘로 매장신고 및 묘지설치신고가 안된 분묘를 개장하고자 하려면 어떻게 하여야 합니까?

A. 매장된 시체나 유골의 현존지에 매장신고를 한 후 일반적인 개장절차에 따라 개장신고를 하여야 하며, 제적등본, 매장신고 지연사유서(그간의 경위), 자신의 소유 또는 연고임을 증명하는 서류 등을 별도로 첨부하여 개장신고를 할 수 있습니다. 불법행위에 대하여는 구체적인 사안에 따라 매장신고의무위반 등에 따른 처벌이 이루어 질 수 있습니다.

2. 토지 소유자,묘지 설치자 또는 연고자가 승낙없이 분묘를 설치한 설치자나 연고자를 알 고 있는 경우의 개장 절차 및 방법은 다음과 같습니다.(유연고 분묘)(장사법 제23조)

1) 개장예정일부터 90일 이상의 기간을 정하여 그 뜻을 당해 분묘의 설치자 또는 연고자에게 통보하여야 합니다.

통보 방법은 개장 예정일로부터 최소 90일 전에 다음과 같은 내용을 포함하여 통보하여야 합니다.

 - 묘지 또는 분묘의 위치 및 장소

 - 개장사유, 개장 후 안치장소 및 기간,

 - 공설묘지 또는 사설묘지 설치자의 성명, 주소 및 연락방법 및

 - 그 밖의 개장에 필요한 사항을 문서로 표시하여 당해 분묘의 연고자에게 통보

2) 통보기간(최소 90일)의 만료 후 승낙없이 분묘를 설치한 자나 그 연고자가 개장하지 아니하는 경우에 개장허가 신청서에 기존 분묘의 사진, 묘지 또는 토지가 개장허가 신청인의 소유임을 증명하는 서류 및 부동산 등기법 등 관계 법령에 의하여 해당 토지 등의 사용에 관하여 당해 분묘 연고자의 권리가 없음을 증명하는 서류, 통보문 등을 첨부하여 시장, 군수, 구청장에게 개장허가를 신청한 후 개장 신고필증을 교부받은 후에 비로소 개장을 할 수 있습니다.

3) 매장 또는 납골하여야 하며 산골(뿌리는 것)은 허용되지 않습니다.

* 분묘설치 당시 그 묘지 또는 토지소유자의 승낙이 없었어도 분묘를 20년 이상 공연, 평온하게 사용하여 온 경우 등에는 그 분묘의 설치자 또는 연고자는 분묘기지권을 가지게 되어 지상권유사의 물권의 권리를 갖게 되므로 토지소유자 등은 분묘개장허가를 신청할 수 없으며, 분묘 설치자와 협의 없이는 임의로 개장할 수 없습니다. 이러한 사항을 알고도 개장한 경우에는 형법에 의한 처벌을 받을 수 있습니다.

* 개장을 할 수 있는 자는 토지 소유자(점유자 기타 관리인을 포함) 나 묘지 설치자 또는 연고자로 개장대상 분묘는 토지 소유자의 승낙없이 당해 토지에 설치한 분묘나 묘지 설치자 또는 연고자의 승낙없이 당해 묘지에 설치한 분묘에 한합니다.

3. 토지 송유자, 묘지 설치자 또는 연고자가 승낙없이 분묘르 설치한 설치자나 연고자를 알 수 없는 경우의 개장절차 및 방법은 다음과 같습니다.(무연고 분묘)(장사법 제 23조)

1) 개장예정일로부터 90일 전에 중앙일간신무(중앙지)을 포함한 2개 이상의 신무에

 - 묘지 또는 분묘의 위치 및 장소

 - 개장사유, 개장 후 안치장소 및 기간

 - 공설묘지 또는 사설묘지 설치자의 성명, 주소 및 연락방법 및

 - 그 밖의 개장에 필요한 사항의 내용을 2회 이상 공고(공고기간은 총 90일 이상)하고, 두 번째 공고는 첫 번째 공고일로부터 40일이 지난 다음에 재공고(공고기간은 2개월이상) 합니다.

공고 내용에 반드시 포함되어야 할 사항은 다음과 같습니다.

 - 묘지 또는 분묘의 위치 및 장소

 - 개장사유, 개장 후 안치장소 및 기간

 - 토지소유자, 묘지 설치자 또는 연고자의 성명, 주소, 연락방법 및  장소

 - 기타 개장에 필요한 사항 등

2) 개장허가서에 기존 분묘의 사진과 신문 공고문 그리고 사유서, 동의서, 대장, 임야도, 등기부, 묘적부 등을 첨부하여 개장허가를 받습니다.

3) 개정허가(7일)를 받으면 파묘하여 그 전후사진을 촬영하고 화장시설로 운고하여 화장합니다.

4) 화장한 후 10년간 납골해야 하며 갑골, 봉안증명서와 화장증명서, 봉안사진, 전후사진을 첨부하여 그 처리 여부를 관할 관청에 신고해야 합니다.

안녕하세요~평범한 직장인 철이짱입니다.

얼마전 법원경매 단독 입찰시 입찰준비물과 입찰표 작성방법에 대해 포스팅을 했었는데요.

관련링크 : [법원경매] 입찰 준비물 및 입찰표 작성방법

오늘은 공동입찰 시 입찰준비물과 입찰표 작성방법에 대해 알아보겠습니다.

공동입찰을 하는 경우는 여러가지가 있을텐데요. 부동산 취득 시 부부간 공동명의를 위해서이기도 하고 입찰하고자 하는 물건이 커서 지인들과 지분투자를 하기 위함도 있습니다. 경우야 어떻든 공동입찰을 하는 방법은 같습니다.

[법원경매] 공동입찰 - 입찰 준비물 및 입찰표 작성방법

공동입찰은 입찰자 전부가 법원에 참석하는 경우와 입찰자 중 일부가 참석하는 경우, 그리고 대리인 입찰을 하는 경우가 있는데요.

대리인 입찰의 경우는 다음 기회에 알아보도록하고 오늘은 입찰자 전부가 법원에 참석하는 경우와 입찰자 중 일부가 참석하는 경우에 대해 알아보도록 하겠습니다.

우선 입찰자 전부가 법원에 참석하는 경우입니다.

입찰준비물은 본입입찰준비물과 같습니다.

준비물 : 신분증, 도장, 보증금

법정 문이 열리고 집행관이 절차에 대해 설명하고나면 입찰표, 입찰봉투, 보증금봉투를 나누어 주는데 이때 공동입찰할 거라고 하면 공동입찰신고서와 공동입찰자목록을 줍니다.

입찰표 작성방법은 다음과 같습니다.

입찰기일 : 입찰을 진행하는 날짜(당일)를 쓴다.

사건번호 : 경매사건의 사건번호를 쓴다.

물건번호 : 개별매각 사건은 각 물건별로 물건번호가 있으므로 써야 한다. 물건번호가 없는 사건으 공란으로 두면 된다.

입찰자-본인관련

성명 : '별첨 공동입찰자목록 기재와 같음'이라고 씁니다.

보증금액 : 최저매각가격의 10%에 해당하는 금액을 낸다. 다만 재맥각 사언이어서 법원이 특별 매각조건으로 입찰보증금 비율을 최저 매각가격의 20%로 정했다면 그 액수를 써야한다.

보증의 제공방법 : '현금,자기앞수포'앞에 체크한다.

보증금 반환 확인 서명, 날인 :  입찰에서 떨어졌을 때, 집행관으로부터 입찰표와 입찰보증금을 돌려받고 서명한 후 날인하는 칸이다. 일종의 영수증이다. 집행관들이 경매 진행 설명을 할 때 빠른 진행을 위해 미리 서명, 날인 할 것을 권장하기도 한다.

작성여부에 따른 개찰 제외나 낙찰효력 불가와 같은 불이익은 없다.

기일입찰표는 본인입찰의 경우와 본인 인적사항을 적는 부분을 제외하고는 같습니다.

다음은 공동입찰관련 서류를 작성하여야하는데요. 공동입찰신고서와 공동입찰자 목록은 각각 한장으로 되어 있는경우도 있고 한페이지에 둘 다있는 경우도 있습니다. 기입내용은 같으니 법원에서 나눠주는 양식에 각각의 내용을 적으면 됩니다. 

작성방법은 아래와 같습니다.

사건번호 : 입찰하고자 하는 물건의 사건번호를 적으면됩니다.

물건번호 :입찰하고자 하는 물건의 물건번호를 적으면됩니다. 물건번호가 없으면 패스

신청인 : 공동입찰자 대표1인과 외 몇명을 적으면됩니다.

공동입찰자 목록은 입찰자 모두의 인적사항을 적고 도장을 찍습니다. 또한 각 입찰자들의 지분을 적습니다. 지분을 적지 않는 경우는 공동배분이 됩니다만 적어주는 것이 확실하니 가급적 적어줍니다.

이렇게 기일입찰표, 공동입찰신고서, 공동입찰자 목록 작성을 마치면 각 장 사이에는 입찰자 전원의 도장으로 간인을 합니다.

간인이란 종이와 종이를 나란히 겹쳐두고 두 종이에 걸쳐지게 도장을 찍는 것을 말하는데 각 서류가 연계되어 있음을 나타내기 위해서 합니다. 간인방법은 앞장을 접어서 뒷장과 같이 도장을 찍는 간인방법이 있고 앞장을 약간 비뚤어지게 틀어서 뒷장과 도장을 같이 찍는 방법이 있습니다. 어느 방식을 써도 상관없습니다.

이렇게 작성이 끝나고나면 입찰보증금 봉투와 함께 입찰봉투에 넣고 집행관에게 제출하면 됩니다. 입찰보증금 봉투와 입찰봉투 작성법은 굳이 설명하지 않아도 사건번호와 입찰자만 적고 도장찍으라는 곳에 도장찍으면 되기 때문에 따로 사진설명없이 마치도록 하게습니다.

공동입찰 두번째는 공동입찰자들 중 일부만 참석하는 경우인데요. 지인들끼리의 공동입찰보다는 부부간 공동명의를 위해 입찰하는 경우에 이런경우가 많습니다. 경매는 단독낙찰 후 등기시 명의를 공동명의로 변경이 안되기 때문에 증여를 하던지, 입찰시에 공동명의로 입찰에 참여해야합니다.

공동입찰인 중 일부만 참여하는 경우의 준비물은 다음과 같습니다.

준비물 : 신분증(공동입찰인 모두), 도장(공동입찰인 모두, 위임자는 반드시 인감도장), 인감증명서(미참석자), 보증금

기일입찰표는 대리인 부분만 다른데요.

대리인 인적사항에 입찰에 참석하는 사람 중 1명의 인적사항을 적습니다.

본인과의 관계는 입찰에 참석하지 않는 사람과의 관계를 적으면 되는데 가족관계라면 가족관계를 적으면 될 것이고 그 외의 경우라면 '지인'이라고 적으면 됩니다.

모두가 참석하는 경우와는 달리 위임장을 작성해야하는데요.

위임장은 기일입찰표의 뒷장에 있습니다.

위임장 작성방법은 대리인란에는 앞서 기일입찰표에 대리인란에 작성한 입찰에 참석하는 공동입찰자 중 1명의 정보를 적습니다.

본인란에는 법원에 참석하지 않은 공동입찰자(들)의 인적사항을 적게 됩니다.

그리고 인감증명서를 입찰시에 반드시 첨부하여야합니다.

공동입찰(모두참석)의 경우와 마찬가지로 기일입찰표(뒷장 위임장), 공동입찰신고서, 공동입찰자목록 각 장 사이에는 입찰자 전원의 도장으로 간인을 합니다.

기일입찰표(뒷장 위임장), 공동입찰신고서, 공동입찰자목록, 참석하지 않은사람들의 인감증명서, 보증금을 넣은 보증금 봉투를 입찰봉투에 넣고 집행관에게 제출하면 보증금반환 받을 때 필요한 종이를 입찰봉투에서 떼서 입찰봉투와 함께줍니다. 종이는 가지고 있다가 패찰 시 보증금을 받을때 제출하면되고 입찰봉투는 입찰함에 넣으면 끝납니다.

오늘은 공동입찰 시 입찰표 및 공동입찰신고서 작성방법에 대해 알아보았습니다. 무엇이든 처음이 어렵지 그다음부터는 어렵지 않은 것 같습니다. 저 역시 경매를 처음 입찰할때는 상당히 입찰표 작성이 어렵고 두려워서 인터넷과 책을 엄청 찾아보았지만 한번하고나니 어렵지 않은 듯 합니다.

오늘도 즐거운 하루되시고 항상 성투하시길 바랍니다.~^^

안녕하세요~ 평범한 직장인 철이짱입니다.

경매물건 조회(관련링크 : 법원경매물건 조회 방법)를 해서 권리분석을 철저히 하고 입찰하기로 마음먹은 물건이 현장조사를 하고서 최종적으로 법원에 가서 입찰에 참여해야 되겠죠?

오늘은 법원경매 입찰 시 입찰 준비물과 입찰표 작성방법에 대해 알아보도록 하겠습니다.

[법원경매] 입찰 준비물 및 입찰표 작성방법

법원에서 경매 입찰에 참여하기 위해서는 입찰표와 매수신청 보증금 봉투, 입찰 봉투 등을 작성해야합니다. 그리고 만약 본인이 직접 입찰하는 것이 아니라 대리인이 입찰을 한다면 추가로 위임장을 작성해야 합니다.

우선 법원에 가기 전 준비해야 할 것은 무엇인지 알아보겠습니다.

1. 본인이 직접 입찰할 경우

 신분증, 도장, 입찰보증금

2. 대리인 입찰

 대리인 신분증과 도장, 입찰보증금, 본인 인감증명서, 인감날인된 위임장, 본인 인감도장

3. 공동입찰할 경우(입찰자 모두 참석)

 입찰자 모두의 신분증, 도장, 입찰보증금(본인 직접입찰 할 경우와 같음)

4. 공동입찰할 경우(일부참석)

 3. 공동입찰할 경우(입찰자 모두 참석) 준비물 모두 + 불참자의 인감증명서

준비가 다되었으면 입찰표 작성법을 알아보겠습니다.

입찰 서류는 경매집행관이 나눠 주는데요.

입찰표, 입찰보증금 봉투, 입찰봉투를 한 세트로 나눠줍니다. 공동입찰을 할 경우 공동입찰할 거라고 하면 공동입찰신고서와 공동입찰자목룔을 기재할 수 있는 종이를 추가로 줍니다.

기일입찰표 작성은 아래처럼 하면됩니다.

본인입찰인경우를 예로 들겠습니다.

입찰기일 : 입찰을 징행하는 날짜(당일)를 쓴다.

사건번호 : 경매사건의 사건번호를 쓴다.

물건번호 : 개별매각 사건은 각 물건별로 물건번호가 있으므로 써야 한다. 물건번호가 없는 사건으 공란으로 두면 된다.

입찰자-본인관련

성명 : 입찰자 본인의 이름을 쓴다. 입찰자가 법인이면 법인의 명칭과 대표의 지위 및 성명을 함께 쓴다. '(주)우리기업 대표이사 홍길동' 처럼 쓰면 된다. 대표자의 성명을 쓰지 않으면 입찰이 무효가 된다.

전화번호 : 입찰자의 전화번호를 지역번호와 함께 쓴다.

주민등록번호 : 입찰자의 주민등록번호를 쓴다. 사업자면 사업자등록번호를 쓴다.

법인 등록번호 : 법인이라면 사업자등록번호를 쓴다.  입찰자가 법인이 아니라면 공란으로 둔다.

주소 : 입찰자의 주민등록상 주소를 쓴다. 법인은 등기기록상의 본점 소재지를 쓴다. 도로명주소 또는 지번 주소 중 하나를 쓰되 지번을 빠뜨리지 않는다.

입찰가격 : 반드시 최저 매각가격 이상을 아라비아 숫자로 정확하게 쓴다. 고쳐쓰거나 볼펜을 덧칠해서는 안되며 수정을 원할 때에는 집행관에게 입찰표를 한 장 더 받아서 새로 작성한다.

보증금액 : 최저매각가격의 10%에 해당하는 금액을 낸다. 다만 재맥각 사언이어서 법원이 특별 매각조건으로 입찰보증금 비율을 최저 매각가격의 20%로 정했다면 그 액수를 써야한다.

보증의 제공방법 : '현금,자기앞수포'앞에 체크한다.

보증금 반환 확인 서명, 날인 :  입찰에서 떨어졌을 때, 집행관으로부터 입찰표와 입찰보증금을 돌려받고 서명한 후 날인하는 칸이다. 일종의 영수증이다. 집행관들이 경매 진행 설명을 할 때 빠른 진행을 위해 미리 서명, 날인 할 것을 권장하기도 한다.

작성여부에 따른 개찰 제외나 낙찰효력 불가와 같은 불이익은 없다.

오늘은 법원경매 입찰 시 준비물과 기일입찰표 작성에 대해 알아보았습니다.

다음기회에는 대리인 입찰 및 공동입찰 시 입찰표 작성 방법에 대해 알아보겠습니다.

즐거운 하루되세요~^^

안녕하세요~ 평범한 직장인 철이짱입니다.

지난 번에 이어 경매관련 포스팅을 하려고 하는데요.

오늘은 경매의 종류에 대해 알아보려고 합니다.

경매사건을 검색하다보면 대부분이 임의경매인 것을 알 수 있을텐데요.

가끔가다가 강제경매라는 것을 찾기도 합니다.

이것이 궁금해서 임의경매와 강제경매의 차이점에 알아보았고 이에 대해 알려드리고자 합니다.

[경매 종류]임의경매, 강제경매

우선 강제경매에 대해 알아보자면

A이라는 사람이 B라는 사람에게 돈을 빌려주고 부동산에 담보 설정을 하지 않았는데 B가 갚지 않아 A는 B가 살고있는 아파트를 경매에 부치기로 했습니다. 그런데 법원이 B의 말만 믿고 아파트를 경매로 넘길 수는 없겠죠~

실제로 돈을 얼마나 빌려주었는지 정말 돈을 갚지 않았는지는 알 수 없기 때문입니다.

그래서 경매법원은 법적으로 입증할 수 있는 근거인 판결문을 첨부하라고 합니다.

이처럼 돈을 빌려줄 때 부동산을 담보로 잡지 않은 경우에는 강제경매를 합니다.

즉, 강제경매란 법원에서 판결을 받은 다음 그것을 근거로 실시하는 경매이며 강제로 집행할 수 있는 권한이 부여된 판결문이 있어야 합니다.

반면 임의경매란 강제경매를 제외한 나머지 모든 경매를 말합니다. 모든 채무관련 사건을 법원에서 판결해서 결정문을 가지고 경매로 넘긴다면 일이 엄청 많겠죠. 그래서 부동산에 근저당권이나 전세권등을 설정해 둔 채권자라면 법원판결 없이 바로 경매를 신청 할 수 있게하고 있습니다. 결정문(판결문) 없이 경매를 진행한다고 하여 임의경매라 합니다.

오늘은 경매의 종류 강제경매 및 임의경매에 대해 알아보았습니다.

즐거운 하루되세요~

안녕하세요~ 평범한 직장인 철이짱입니다.

저에게는 예전부터 관심은 많았지만 섣불리 도전해보지 못했던 영역이 있는데요. 그것은 바로 경매입니다. 최근에 본격적으로 도전해보고자 마음을 먹고 열공중입니다.

그래서 제가 알아보고 궁금했던 부분을 공부하고 함게 알아보고자 하니 당분간은 경매 포스팅이 조금 늘어날 듯 합니다.

오늘은 경매 카테고리의 첫 번째 포스팅으로 경매물건을 찾는 방법에 대해 알아보도록 하겠습니다.

법원경매물건 조회 방법

경매가 어디에서 이루어 지는지 아시나요? 물론 소더비경매와 같은 사설경매도 있고 어시장에서 경매사들이 참여하는 경매도 있지만 우리가 알아보고자 하는 것은 그런 것이 아니고요.

흔히 TV 드라마에 나오는 빨간딱지 붙이는...그런 경매를 말합니다.

이런 것은 당연히 법원에서 경매를 하게 됩니다.

그럼 경매정보는 법원 홈페이지에 있겠죠?

다음, 네이버 등 검색포털에서 대한민국 법원경매정보를 검색하여 해당 홈페이지(www.courtauction.go.kr)에 접속합니다.

회원가입은 해도 되고 하지 않아도 됩니다. 비회원이라 하더라도 경매물건을 검색하는데 전혀 불리한 점은 없습니다. 다만 회원가입을 하면 관심물건 등록 등을 할 수 있어 다음에 재차 물건 검색 시 편리한 점은 있습니다.

물건을 찾는 방법은 여러가지 방법으로 찾을 수 있는데요.

저는 물건상세검색 통해 입찰하고자 하는 물건을 주로 찾습니다.

먼저 물건상세검색을 통해서 찾는 방법을 알아보겠습니다.

빠른 물건검색 아래에 '물건상세검색'을 클릭합니다.

아래와 같은 화면이 나오고 찾고자 하는 지역, 용도 등의 원하는 조건을 설정하고 검색을 선택합니다.

검색을 선택하면 원하는 조건에 맞는 물건들의 목록이 아래 처럼 나옵니다.

목록 세번째를 보면 사건번호 8월22일에 2017타경1857 도화동 마포삼성아파트의 경매가 이루어 지네요. 이미 한 번 유찰된 물건이라 최저매각가격이 감정가의 80%에서 시작됩니다.

이 물건을 선택하여 클릭하보면 물건에 대한 상세정보를 알수 있는 창으로 전환이 됩니다.

아파트 주소 및 매각기일 및 시간을 알 수 있고

아래쪽에보면 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 등을 조회 할 수가 있네요.

등기기록열람도 할 수 있습니다. 다만 등기기록 열람은 유료 입니다.

위에 설명한 방법 외에도 지도검색을 통해서도 물건을 쉽게 찿을 수도 있고

자동차나 중기와 같은 동산도 경매를 통해 매입할 수 있습니다.

사건번호를 알면 매각결과를 알 수 도 있습니다.

경매를 함에 있어서 법원경매정보 홈페이지가 가장 우선시 되어야 하구요

그밖에 지지옥션, 굿옥션, 스피드옥션 등 유료 경매사이트를 이용할 수 도 있습니다.

또한 다음이나 네이버 부동산 홈피에서도 경매물건 검색을 할 수 있고 한달에 몇개정도는 상세검색이 가능하기도 하니 참고하시기 바랍니다.

오늘은 법원경매를 시작함에 있어 물건을 찾는 방법에 대해 알아보았습니다.

항상 행복하고 즐거운 하루되세요~^^