토지의 분류

1. 택지, 대지, 부지

(1) 택지

건축물을 건축할 수 있는 토지로서 주거용, 상업용, 공업용으로 이용 중이거나 이용 가능한 토지

(2) 대지

택지와 같은 의미를 가지는 '건축법'상의 용어

(3) 부지

건물, 철도, 도로, 하천 등의 바닥토지로 대지보다 넓은 뜻으로 사용

2. 후보지와 이행지

(1) 후보지

용도지역 중 택지지역, 농지지역, 임지지역 상호간에 전환되고 있는 토지

가망지 또는 예정지

반드시 지목변경이 뒤따름

(2)이행지

택지지역(주택,상업,공업지 간 이행), 농지지역(전,답, 과수원 간 이행), 임지지역(신탄림지역, 용재림지역 간 이행)내에서 전환이 이루어지고 있는 토지

지목변경이 뒤따를 수도 있고 그렇지 않을 수도 있음

3. 맹지와 대지

(1) 맹지

타인의 토지에 둘러싸여 도로에 어떤 접속면도 가지지 못하는 토지 -> 건축법에 의해 건물을 세울 수 없음

(2) 대지

어떤 택지가 다른 택지에 둘러싸여 좁은 통로에 의해서 도로에 접하는 자루형의 모양을 띠게 되는 택지

4. 필지와 획지

(1) 필지

'공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 벌률'(또는 부동산 등기법)상의 용어

하나의 지번이 붙는 토지의 등기 , 등록단위

토지소유자의 권리를 구분하기 위한 표시

권리를 구분하기 위한 법적 개념

(2) 획지

감정평가에서 중시

인위적, 자연적, 행정적 조건에 의해 다른 토지와 구별되는, 가격수준이 비슷한 일단의 토지

부동산활동 또는 부동산현상의 단위면적이 되는 일획의 토지

가격수준을 구분하기 위한 경제적 개념

*필지와 획지의 관계

필지와 획지가 같은경우 ->개별평가

하나의 필지가 여러개의 획지가 되는경우 -> 구분평가

여러개으 ㅣ필지가 하나의 획지를 이루는 경우 -> 일괄평가

5. 나지,건부지, 공지 ,공한지

(1) 나지

토지에 건물, 기타의 정착물이 없고, 지상권 등 토지의 사용, 수익을 제한하는 사법상의 권리가 설정되어 있지 아니한 토지

건부지에 비하여 최유효이용이 기대되기 때문에 매매에 있어서 가격이 비싸며, 토지가격에 대한 감정평가의 기준이 됨

(2) 건부지

 건물이 들어서 있는 부지로서 건물 및 그 부지가 동일소유자에 속하고, 당해 소유자에 의하여 사용되며, 그 부지의 사용, 수이긍ㄹ 제약하는 권리 등이 부착되어 있지 않은 택지

(3) 공지

필지 중 건물공간을 제외하고 남은 토지로 '건축법'에 의한 건폐율, 용적률 등의 제한으로 인해 한 필지 내에 건물을 꽉 메워서 건축하지 않고 남겨 둔 토지

(4) 공한지 도시 토지 중 지가 상승만 기대하고 장기간 방치한 토지

6. 소지, 선하지, 포락지

소지 : 대지등으로 개발되기 이전의 자연적인 그대로의 토지

선하지 : 고압선 아래의 토지로 보통은 선하지 감가를 행함

포락지 : 지적공부에 등록된 토지가 물에 침식되어 수면 밑으로 잠긴 토지

7. 법지와 빈지

법지 : 법으로만 소유할 뿐 활용실익이 없는 토지로 택지의 유효지표면 경계와 인접지 또는 도로면과 경사된 토지부분. 토지의 붕괴를 막기 위하여 경사를 이루어 놓은 것인데 측량면적에는 포함되지만 실제로 사용할 수 없는 면적

빈지  : 일반적으로 바다와 육지사이의 해변토지를 말하며, '공유수면 관리 및 매립에 관한 법률'에서는 만조수위선으로부터 지적공부에 등록된 지역까지의 사이를 말함 법지와 반대 개념

8. 유휴지와 휴한지

유휴지 : 바람직스럽지 못하게 놀리는 토지

휴한지 : 농지 등을 정상적으로 쉬게 하는 토지

물권적 청구권

의의 

물권의 내용이 침해당하거나 침해당할 염려가 있는 경우에 물권자가 침해자에 대해 물건의 반환, 방해제거, 방해예방을 청구할 수 있는 권리

인정이유 : 물권의 실효성확보

요건

 - 침해 또는 침해의 염려가 있어야 함(침해자의 고의, 과실은 불요)

 - 권리자는 침해된 물권의 정당한 소지자여야 함

 - 상대방은 현재 방해상태를 지배하는 자임(직접점유, 간접점유 불문)

성질

 - 물권적 청구권은 부종성이 있음

 - 물권적 청구권만의 양도는 허용되지 않음

 - 소유권을 상실한 전소유자는 소유권에 기한 물권적 청구권을 행사하지 못함

 - 소유권에 기한 물권적 청구권은 소멸시효에 걸리지 않음

내용

 - 반환청구, 방해제거 청구, 방해예방청구

 - 지역권과 저당권은 반환청구권이 없음

핵심쟁점

-유치권은 점유권에 기한 물권적 청구권만 인정되고 유치권자체에 기한 물권적 청구권은 인정되지 않는다.

법률행위의 성립요건

일반적 성립요건

 1. 당사자

 2. 법률행위의 목적(내용)

 3. 의사표시

특별성립요건

 1. 법인 설립행위에 있어서의 설립등기

 2. 유언에 있어서의 일정한 방식

 3. 형성적 신분행위(혼인, 이혼, 인지, 입야 등) 에 있어서의 신고

 4. 요물계약에 있어서의 물건의 인도와 지정행위의 완료

 5. 계약에 있어서 청약과 승낙의 의사표시의 합치

법률행위의 효력요건

일반적 효력요건

 1. 당사자가 권리능력, 행위능겨, 의사능력을 가져야 함

 2. 법률행위의 목적이 확정성, 가능성, 적법성, 사회적 타당성이 있어야 함

 3. 의사표시에 있어서 의사와 표시가 일치하고 하자가 없어야 함

특별 효력요건

 1. 대리에 있어서의 대리권의 존재

 2. 조건부, 기한부 법률행위에 있어서의 조건의 성취,기한의 도래

 3. 유언에 있어서의 유언자의 사망

 4. 물권변동에 있어서의 등기(다수설)

 5. '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'상의 토지거래 허가구역 내의 토지거래 계약에 있어서 관할관청의 허가

 6. 학교법인의 기본재산 처분 시 관할관청의 허가

  * 농지취득자격증명은 효력발생요건이 아님

"용도지구"란 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 요적률, 높이 등에 대한 용도직역의 제한을 강화하거나 완화하여 적용함으로써 용도지역의 기능을 증진시키고 경관,안전 등을 도모하기 위하여 도시,군 관리계획으로 결정하는 지역을 말한다.

[국토계획법 제2조 제16호, 제37조 제1항]

용도지구 정의 및 종류

용도지구의 종류(국토계획법 제 37조 제1항)

1. 경관지구 : 경관의 보전, 관리 및 형성을 위하여 필요한 지구

2. 고도지구 : 쾌적한 환경 조성 및 토지의 효율적 이용을 위하여 건축물 높이의 최고한도를 규제할 필요가 있는 지구

3. 방화지구 : 화재의 위험을 예방하기 위하여 필요한 지구

4. 방재지구 :풍수해, 산사태, 지반의 붕괴, 그 밖의 재해를 예방하기 위하여 필요한지구

5. 보호지구 : 문화재, 중요 시설물(항만, 공항, 공용시설, 교정시설, 군사시설)및 문화적, 생태적으로 보존가치가 큰 지역의 보호와 보존을 위하여 필요한 지구

6. 취락지구 : 녹지지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역, 개발제한구역 또는 도시자연공원구역 안의 취락을 정비하기 위한 지구

7. 개발진흥지구 : 주거기능, 상업기능, 공업기능, 유통무류기능, 관광기능, 휴양기능 등을 집중적으로 개발, 정비할 필요가 있는 지구

8. 특정용도제한지구 : 거주 및 교육 환경보호나 청소년 보호 등의 목적으로 오염물질 배출시설, 청소년 유해시설 등 특정시설의 입지를 제한할 필요가 있는 지구

9. 복합용도지구 : 지역의 토지이용 상황, 개발 수요 및 주변 여건 등을 고려하여 효율적이고 복합적인 토지이용을 도모하기 위하여 특정시설의 입지를 완화할 필요가 있는 지구

'국토의 계획 및 이용에 관한 법률' 용어정리

광역 도시계획 : 광역 계획권의 장기발전방향을 제시하는 계획

도시,군 계획 : 특별시, 광역시, 특별자치시, 특별자치도, 시 또는 군(광역시의 관할 구역에 있는 군은 제외)의 관할 구역에 대하여 수립하는 공간구조와 발전방향에 대한 계획으로서 도시, 군 기본계획과 도시,군 관리계획으로 구분한다.

도시,군 기본계획 : 특별시, 광역시, 특별자치시, 특별자치도, 시 또는 군의 관할 구역에 대하여 기본적인 공간구조와 장기발전방향을 제시하는 종합계획으로서 도시, 군 관리계획 수립의 지침이 되는 계획을 말한다.

도시, 군 관리계획 : 특별시, 광역시, 틉려자치시, 특별자치도, 시또는 군의 개발, 정비 및 보전을 위하여 수립하는 토지이용, 교통, 환경, 경관, 안전, 산업, 정보통신, 보건, 복지, 안보, 문화 등에 관한 다음의 계획을 말한다.

① 용도지역, 용도지구의 지정 또는 변경에 관한 계획

② 개발제한구역, 도시자연공원구역, 시가화 조정구역, 수산자원보호구역의 지정 또는 변경에 관한 계획

③ 기반시설의 설치, 정비 또는 개량에 관한 계획

④ 도시개발사업이나 정비사업에 관한 계획

⑤ 지구단위계획구역의 지정 또는 변경에 관한 계획과 지구단위계획

⑥ 입지규제최소구역의 지정 또는 변경에 관한 계획과 입지규제최소구역계획

지구단위계획 : 도시,군계획 수립대상지역의 일부에 대하여 토지이용을 합리화하고 그 기능을 증진 시키며 미관을 개선하고 양호한 환경을 확보하며, 그 지역을 체계적,계획적으로 관리하기 위하여 수립하는 도시,군 관리계획을 말한다.

입지규제 최소구역 계획 : 입지규제 최소구역에서의 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등의 제한에 관한 사항 등 입지규제최소구역의 관리에 필요한 사항을 정하기 위하여 수립하는 도시,군 관리계획을 말한다.

기반시설 : 다음의 시설로서 대통령령으로 정하는 시설을 말한다.

① 도로,철도, 항만, 공항, 주차장 등 교통시설

② 광장, 공원, 녹지 등 공간시설

③ 유통업무설비, 수도, 전기, 가스, 열공급설비, 방송, 통신시설, 공동구 등 유통, 공급시설

④ 학교, 운동장, 공공청사, 문화시설 및 공공필요성이 인정되는 체육시설 등 공공, 문화체육시설

⑤ 하천, 유수지, 방화설비 등 방재시설

⑥ 화장시설, 공동묘지, 봉안시설 등 보건위생시설

⑦ 하수도, 폐기물처리시설 등 환경기초시설

도시,군계획시설 : 기반시설 중 도시,군과리계획으로 결정된 시설을 말한다.

광역시설 : 기반시설 중 광역적인 정비체계가 필요한 다음의 시설로서 대통령령으로 정하는 시설을 말한다.

① 둘 이상의 특별시, 광역시, 특별자치시, 특별자치도, 시또는 군의 관할구역에 걸쳐있는 시설

② 둘 이상의 특별시, 광역시, 특별자치시, 특별자치도, 시 또는 군이 공동으로 이용하는 시설

공동구 : 전기, 가스, 수도 등의 공급설비, 통신시설, 하수도시설 등 지하매설물을 공동 수용함으로써 미관의 개선, 도로구조의 보전 및 교통의 원할한 소통을 위하여 지하에 설치하는 시설물을 말한다.

도시,군계획시설 사업 : 도시, 군계획시설을 설치, 정비 또는 개량하는 사업을 말한다.

도시,군계획사업 : 도시, 군관리계획을 시행하기 위한 다음의 사업을 말한다.

① 도시, 군계획시설사업

② [도시개발법]에 따른 도시개발사업

③ [도시 및 주거환경정비법]에 따른 정비사업

도시,군계획사업시행자 : 이 법 또는 다른 법률에 따라 도시,군계획사업을 하는 자를 말한다.

공공시설 : 도로, 공원, 철도, 수도, 그 밖에 대통령령으로 정하는 공공용 시설을 말한다.

국가계획 : 중앙행정기관이 법률에 따라 수립하거나 국가의 정책적인 목적을 이루기 위하여 수립하는 계획 중 도시, 군기본계획의 내용(제19조 제1항 제1호부터 제9호)이나 도시, 군 관리계획으로 결정하여야 할 사항이 포함된 계획을 말한다.

용도지역 : 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적, 효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 아니하게 도시,군관리계획으로 결정하는 지역을 말한다.

용도지구 : 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등에 대한 용도지역의 제한을 강화하거나 완화하여 적용함으로써 용도지역의 기능을 증진시키고 경관, 안전 등을 도모하기 위하여 도시, 군관리계획으로 결정하는 지역을 말한다.

용도구역 : 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등에 대한 용도지역 및 용도지구의 제한을 강화하거나 완화하여 따로 정함으로써 시가지의 무질서한 확산방지, 계획적이고 단계적인 토지이용의 도모, 토지이용의 종합적 조정, 관리 등을 위하여 도시, 군 관리계획으로 결정하는 지역을 말한다.

개발밀도관리구역 : 개발로 인하여 기반시설ㄹ이 부족할 것으로 예상되나 기반시설을 설치하기 곤란한 지역을 대상으로 건폐율이나 용적률을 강화하여 적용하기 위하여 지정하는 구역을 말한다.

기반시설부담구역 : 개발밀도관리구역 외의 지역으로서 개발로 인하여 도로, 공원, 녹지 등 대통령령으로 정하는 기반시설의 설치가 필요한 지역을 대상으로 기반시설을 설치하거나 그에 필요한 용지를 확보하게 하기 위하여 지정, 고시하는 구역을 말한다.

기반시설설치비용 : 단독주택 및 숙박시설 등 대통령령으로 정하는 시설의 신, 증축 행위로 인하여 유발되는 기반시설을 설치하거나 그에 필요한 용지를 확보하기 위하여 부과, 징수하는 금액을 말한다.