토지거래허가제와 유동적 무효

1. 의의

 토지거래허가구역 내의 토지에 대해 허가 받을 것을 전제로 한 계약의 경우에, 허가권자(시장, 군수, 구청장)의 불허가처분이 확정되면 그 계약은 확정적 무효로 되지만, 허가를 받으면  소급하여 유효로 된다. 이런 경우 허가를 중심으로 이 계약의 효력은 유동적 무효의 상태에 있다. 그러나 처음부터 허가를 배제, 잠탈하려고 한 경우는 확정적 무효이단(대판1996.6.28 96다3982)

 

2. 효과

(1)원칙 : 무효

허가를 받기 전에는 그 계약의 효력은 발생하지 아니한다. 따라서 권리의 이전 또는 설정에 관한 어떠한 청구도 할 수 없으며(대판2000.1.28 99다40524), 채무불이해을 이유로 계약을 해제 하거나 손해배상을 청구할 수 도 없다.(대판 1997.7.25 97다4357)

또한 토지와 건물을 일관하여 매매하였으나 토지거래허가를 얻지 못하여 토지거래계약이 무효로 된 경우(특별한 사정이 없는 한) 지상건물만의 이전등기청구는 인정되지 않는다(대판 1992.10.13 92다16836)

(2)협력의무

공동허가신청에 협력할 의무는 신의칙상 인정되는 의무로서(대판2009.4.23 2008다62427)매수인은 협력의무의 이행을 소로서 구할 수 있다.(대판[전]1991.12.24 90다12243). 협력의무의 이행을 청구함에 있어서 대금채무에 관하여 이행제공을 할 필요가 없고, 따라서 매도인은 매매대금의 이행제공이 없었음을 이유로 협력의무의 이행을 거절 할 수 없다.(대판1996.10.25 96다23825)

협력의무를 불이행하고 매매계약을 일방적으로 철회하는 경우에는, 상대방에게 협력의무불이행과 인과관계에 있는 손해를 배상하여야 한다.(대판1995.4.28 93다26397). 또한 협력의무를 불이행하는 경우 일정한 손해액을 배상하기로 하는 약정도 유효하게 체결할 수 있다.(대판1997.2.28 96다49933). 그라니 협력의무 불이행을 이유로 유동적 무효의 상태에 있는 거래계약을 일방적으로 해제할 수 는 없다.(대판[전]1999.6.17 98다40459).

(3)가처분

매수인은 토지거래허가 신청절차청구권을 피 보전권리로 하여 매매목적물의 처분금지가처분을 구할 수 있으며, 그 후 이 토지를 낙찰 받은 제3자에게 이로써 대항 할 수 있다.(대판1998.12.22 98다44376)

(4)계약금

유동적 무효의 상태에 있는 한 매수인은 부당이득을 이유로 계약금의 반환을 구할 수 없고, 확정적 무효로 되어야 비로소 반환을 구할 수 있다.(대판1993.7.27 91다33766)

또 매도인은 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있다.(대판1997.6.27 97다9369)

 

3. 확정적 무효 또는 유효로 되는 경우

(1) 확정적 유효로 되는 경우

토지거래허가를 받지 않은 상태에서 토지거래허가구역의 지정이 해제되거나 허가구역 지정기간이 만료되었으멩도 허가구역 재지정을 하지 않는 경우 토지매매계약은 허가를 받을 필요 없이 확정적으로 유효로 된다.(대판[전]1999.6.17 98다40459).

(2)확정적 무효로 되는 경우

허가권자의 불허가처분이 있는 경우, 당사자 쌍방이 허가를 신청하지 않기로 의사표시를 명백히 한 경우에는 확정적으로 무효가 된다.

또한 유동적 무효 이외의 기타무효, 취소사유가 있을 때에는 당사자는 이러한 사유를 주장하여 유동적 무효인 계약을 확정적으로 뮤효화시킬 수 있다.(대판1996.11.8 96다35309). 뿐만 아니라 허가 전의 계약이 정지조건부 계약인 경우에 그 정지조건이 허가를 받기 전에 이미 불성취로 확정되었다면 그 계약관계는 확정적으로 무효가 된다(대판1998.3.27 97다36996)

(3)불허가 처분이 있더라도 확정적 무효로 되지 않는 경우

그 불허가의 취지가 미비된 요건의 보정을 명하는 데에 있고 그러한 흠결된 요건을 보정하는 것이 객관적으로 불가능하지도 아니한 경우(대판1998.12.22 98다 44376), 단지 매매계약의 일방 당사자만이 임의로 토지거래허가신청에 대한 불허가 추분을 유도할 의도로 허가신청서에 기재하도록 되어 있는 계약 내용과 토지의 이용계획 등에 관하여 사실과 다르게 또는 불성실하게 기재한 경우라면 실제로 토지거래 허가신청에 대한 불허가 가처분이 있었다는 사유만으로 곧바로 매매계약이 확정적인 무효 상태에 이르렀다고 할 수 없다.(대판1997.11.11 97다36972)