안녕하세요~ 평범한 직장인 철이짱입니다.

임대사업자 분들 중 다수가 단기임대에서 준공공임대로 전환을 희망하는 듯합니다.

양도세문제도 있고 어차피 길게가져갈꺼 준공공임대사업자로 바꾸자는 의향을 많이 비치시더라구요.

그래서 오늘은 단기임대 주택임대사업자 를 준공공임대사업자로 전환 변경하는 방법을 알아보도록 하겠습니다.

오프라인으로 시,군,구청에 가셔서 직접 변경신청을 하는 방법도 있겠지만

굳이 발품팔아 가서 신청할 필요가 없기 때문에 집에서 편안하게 컴퓨터로 하는 방법을 알아보겠습니다.

주택임대사업자 단기임대에서 준공공임대로 전환 변경 방법(인터넷)

우선 '세움터'(https://www.eais.go.kr/)에 접속을 합니다.

회원가입 및 로그인을 하시구요.

메인화면에서 '임대사업자 등록신청'을 선택합니다.

화면이 아래처럼 바뀌면 '임대사업자등록사항 변경신고'를 선택합니다.

클릭 후 화면이 바뀌면 임대사업자를 등록한 관할지역을 선택하고 '민원작성 및 신청'을 클릭합니다.

'민원작성 및 신청'을 선택하면 팝업창이 아래와 같이 뜨게되면 '신규작성'을 선택합니다.

새로운 팝업창에서 주민등록번호를 입력하고 '자료검색'을 클릭합니다.

등록(신고,자격)번호 조회현황에 본인의 정보를 확인하고 '선택'버튼을 클릭합니다.

공란이었던 관리번호에 숫자들이 채워져있고 아래 상세내용에도 사업자 내역이 나옵니다.

'임대주택'카테고리의 '종류부분'을 보면 변경전 단기임대로 되어있는데 변경후 종류를 '준공공임대'로 선택합니다.

그리고 아래의 '저장'버튼을 클릭합니다.

아래와 같이 팝업창이 뜨면 주민등록번호를 입력하고 '민원신청함'을 선택합니다.

알림메시지도 확인을 클릭합니다.

공인인증서 팝업창이 뜨면 인증서 선택 및 비밀번호를 입력하고 확인합니다.

아래와 같이 정상접수 된 것을 확인합니다.

일주일 정도 지나면 문자로 서류를 찾으러 오라고 연락이 옵니다.

그러면 발급기관에 준공공임대사업자로 변경된 서류를 찾으러 가시면됩니다.

그리고 발급기관 세무서에가서 준공공임대사업자로 코드변경을 하면 단기임대에서 준공공임대사업자로 변경처리가 끝이 납니다.

참고로 세무서에서는 별다른 준비서류 작성없이 구청에서 발급된 서류를 들고가면 민원실에서 업무처리가 바로됩니다.  

오늘은 주택임대사업자 단기임대에서 준공공임대로 변경하는 방법에 대해 알아보았습니다.

즐거운 하루되세요~^^

안녕하세요~ 평범한 직장인 철이짱입니다.

일반적으로 주택임대사업자 등록을 하신 분들은 주로 단기임대사업자를 내신분들이 많은데요. 준공공임대사업자의 혜택이 커지고 단기임대에서 준공공임대사업자로의 전환이 가능해지면서 사업자 전환을 고려하는 분들이 많으신 듯합니다.

준공공임대사업자의 장점은 각종 세금에서 단기임대보다 혜택이 더 있다는 것이고

단점으로는 의무기간이 단기임대는 4년, 준공공임대는 8년으로 의무임대기간이 길다는 것입니다.

오늘은 단기임대사업자에서 준공공임대사업자로 전환 시 양도세 100%감면 혜택을 받을 수 있는지에대해 국세청에 질의한 내용을 공유하고자 합니다.

주택임대사업자 단기임대에서 준공공임대 변경 시 양도세관련 국세청 질의, 답변

제목 : 주택임대사업자 단기임대에서 준공공임대로 전환시 양도세?

질의

2017년 3월 서울 xx구 xx동 소재 소형 오피스텔을 신규취득하였습니다.
단기임대사업자 등록하여 취득세 감면을 받았는데
장기보유 계획이 있어 준공공임대사업자로 전환을 고려중입니다.
준공공임대사업자의 경우 '17년까지 신규구입 후 10년이사 임대 시 양도소득세 100%면제가 되는 것으로 알고 있는데요.
현 시점('18.1월)에 단기임대에서 준공공임대로 전환을 하여도 양도세 면제 혜택을 받을 수 있는가요?

답변

안녕하십니까?

항상 국세행정에 대한 관심과 협조에 감사드리며, 답변내용이 도움이 되시기 바랍니다.

귀 상담의 경우 준공공임대주택으로 등록하는 경우 양도소득세 혜택은 조세특례제한법 제97조의3과 제97조의5가 있으며 아래와 같습니다.(두 가지 중복 적용을 되지 아니함)

1. 준공공임대주택 등에 대한 양도소득세의 과세특례(조세특례제한법 제97조의3) 규정은 거주자가 아래의 요건을 충족하는 경우 장기보유특별공제액을 계산할 때 50%[10년 이상 계속 임대한 경우에는 70%(2015.12.31. 이전은 60%) - 부동산정책에서 8년 이상이면 70%로 개정할 것으로 보도한 것으로 확인됨] 공제율을 적용합니다.

가. 「주택법」 제2조제3호에 따른 국민주택규모 이하의 주택(해당 주택이 다가구주택일 경우에는 가구당 전용면적을 기준)일 것

나. 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 5%를 초과하지 아니할 것

다. 준공공임대주택 또는 기업형임대주택으로 등록(「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제5호 및 같은법 제2조 제4호)하고, 그 기간 동안 임대한 기간이 통산하여 8년 이상 계속하여 임대할 것

2. 조세특례제한법 제97조의5 규정은 거주자가 15.1.1~18.12.31까지 민간임대주택에관한특별법에 따른 기업형임대주택 또는 준공공임대주택을 양도하는 경우로서 아래 요건을 모두 충족하는 경우 임대기간 중에 발생한 양도소득에 대한 양도소득세의 100%에 상당하는 세액을 감면하는 것입니다.(감면받은 세액의 20%는 농어촌특별세로 납부하여야 함)

1) 2018년 12월 31일까지 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제3호의 민간매입임대주택 및 「공공주택 특별법」 제2조제1호의3에 따른 공공매입임대주택을 취득(2017년 12월 31일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함한다)하고, 취득일로부터 3개월 이내에 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 준공공임대주택등으로 등록할 것

2) 준공공임대주택등으로 등록 후 10년 이상 계속하여 준공공임대주택등으로 임대한 후 양도할 것

3) 임대보증금 또는 임대료 증액 제한 요건을 준수할 것(임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 5%를 초과하지 아니할 것, 주택법 제2조 제3호에 따른 국민주택규모 이하의 주택일 것 등)

즉, 준공공임대주택을 요건을 충족하여 8년 이상 임대한 경우에는 장기보유특별공제 50%(향후 세법이 개정되면 70%)를, 10년 이상 임대한 경우 장기보유특별공제 70% 또는 양도소득세 100% 감면을 적용할 수 있는 것이나,

양도소득세 100% 감면 규정은 해당 주택을 취득한 날로부터 3개월 이내에 준공공임대주택으로 등록하는 경우에만 적용되도록 규정되어 있습니다.

따라서, 귀 사례의 경우 취득일로부터 3개월 이내 준공공임대주택으로 등록하는 경우에 해당되지 아니하여 조세특례제한법 제97조의5에 따른 양도소득세 100% 감면 규정(감면세액의 20%는 농어촌특별세로 납부)은 적용대상에 해당되지 아니하는 것으로 사료되나,

조세특례제한법 제97조의3 규정은 등록기한에 대한 규정이 없으므로 귀 사례의 주택이 준공공임대주택으로 등록이 가능한 경우라면 적용이 가능할 것으로 사료됩니다.

* 오늘도 귀하께 건강과 행복이 가득하시길 기원합니다. 감사합니다.

이러한 답변을 받았습니다.

결론은 취득 후 3개월이 지난 상태에서 단기임대사업자에서 준공공임대사업자로의 전환을 하는경우에는 양도소득세 100%감면을 받지 못한다고 합니다. 100%감면 부분은 아쉽지만 70%감면도 혜택이 크니 장기보유할 계획이라면 준공공임대주택으로의 변경을 고려해볼 말 할 듯합니다.

항상 성투하시고 즐거운 하루되세요~^^

안녕하세요~평범한 직장인 철이짱입니다.

지난 시간에 전매로 분양받은 오피스텔에 대한 취득세 감면신청방법에 대해 알아보았는데요

관련링크 :

주택임대사업자 - 전매로 분양받은 오피스텔 취득세 감면신청 방법(작성양식)

감면신청이 승인되고 나면 취득세 납부 신청을 해야되겠죠? 시,군,구청에 가서 감면신청을 하면 세무과 또는 부과가에서 감면신청 및 납부신청을 한 번에 할 수 있구요. 민원24를 통해서 감면신청을 하신경우에는 감면신청 승인이 나고난 다음 취득세 신고를 할 수 있습니다.

오늘은 먼저 취득세 신고서 양식의 작성방법에 대해 알아보도록 하겠습니다.

아래는 취득세 신고서 작성양식입니다.

분양권 전매로 취득한 오피스텔의 경우에 대해서 알아보겠습니다.

신고인

취득자부분만 기재합니다.

전소유자 부분은 공란으로 둡니다.

취득물건내역

취득물건 : 오피스텔

취득일 : 분양금 납부확인서에 확인(보통 잔금납부기간의 첫번째 날), 실제 잔금납부일 아님

면적 : 전용면적

종류 및 용도 : 공란

취득원인 : 분양

취득가액 : 분양금액-부가세+프리미엄가격

합계

 과세표준액 : 취득가액

 세율 : 4.6%

 산출세액 : 취득가액x0.046

 감면세액 : 산출세액x감면분 ※ 감면분 : 85%감면의 경우 0.85, 100%감면인 경우 1

 기납부세액 및 가산세 : 공란

 신고세액 합계 : 산출세액-감면세액

취득세등

취득세 신고세액

 과세표준액 : 취득가액

 세율 : 4%

 산출세액 : 취득가액x0.04

 감면세액 : 산출세액x감면분 ※ 감면분 : 85%감면의 경우 0.85, 100%감면인 경우 1

 기납부세액 및 가산세 : 공란

 신고세액 합계 : 산출세액-감면세액

지방교육세 신고세액

 세율 : 0.4%

 산출세액 : 취득가액x0.004

 감면세액 : 산출세액x감면분 ※ 감면분 : 85%감면의 경우 0.85, 100%감면인 경우 1

 기납부세액 및 가산세 : 공란

 신고세액 합계 : 산출세액-감면세액

농어촌 특별세 신고세액 부과분

 세율 : 0.2%

 산출세액 : 취득가액x0.002

 감면세액 : 산출세액x감면분 ※ 감면분 : 85%감면의 경우 0.85, 100%감면인 경우 1

 기납부세액 및 가산세 : 공란

 신고세액 합계 : 산출세액-감면세액

농어촌 특별세 신고세액 감면분 : 공란

취득세등의 신고세액 합계의 각항목의 합과 가장 윗줄의 합계의 값이 맞아야 함

첨부서류는 아래와 같이 준비합니다. 

오피스텔 공급계약서 1부

매매계약서 1부

잔금완납 확인서 1부

취득세 감면신청서 1부

이렇게 신청하고 나면 취득세 납부 지로용지를 줍니다. 지로용지들고 은행가서 납부하거나 계좌이체 또는 위택스에서 신용카드 납부를 하고 나면 취득세 납부는 끝납니다.

오늘은 분양권 전매로 취득한 오피스텔의 취득세 납부 신고서 작성방법에 대행 알아보았습니다.

오늘도 즐거운 하루되세요~

안녕하세요~ 평범한 직장인 철이짱입니다.

분양권 전매로 오피스텔을 구한 후 잔금납부도 하고나면 취득세 감면 신청을 하고 취득세를 납부해야 하는데요.

참고로 주택임대사업자 등록한 경우 2018년 12월 31일까지 최초분양 받은 물건에대해서 전용면적 60m2이하의 경우 취득세 면제/감면 혜택이 있습니다.

전용면적 60m2이하의 경우 취득세 200만원 미만일 경우 100%면제, 200만원 이상일경우 최소납부제도로 15%만 납부하면됩니다.

취득세(지방세)를 감면받으려면 취득일로부터 60일 이내에 지방세 감면 신청서를 시군구청에 제출하여야 합니다.

취득세 감면신청은 민원24-지방세 감면신청을 통해서도 신청이 가능합니다. 시간이 없으신 분들은 인터넷으로 신청하시구요. 다만 승인되는데 몇일 걸리게 됩니다.

오프라인 신청의 경우 바로 처리가 가능하구요. 취득세 감면 처리 후 바로 취득세 신고를 겸해서 할 수 있으니까 편리합니다. 임대조건 신고 등 구청해서 해야 할 업무가 있다면 한 번에 해결 할 수 있는 장점이 있습니다.

휴가사용하기가 어렵거나 물건지와 멀리 떨어져 계신분들은 온라인으로 처리하고 오프라인 접수가 가능한 분들은 물건지 시,군,구청에 가서 처리하시면 될 듯합니다.

오늘의 가장 중요한 취득세 감면 신청에 관하여 사전 준비물은 아래와 같습니다.

1. 검인받은 분양계약서

2. 검인받은 전매계약서

3. 완납확인서

4. 임대사업증

그리고 신청서 작성방법은

신청인

신청인(대표자) : 본인 이름

주민(법인)등록번호 : 본인 주민등록번호

상호(법인명) 및 사업자등록번호 : 사업자등록증 참고(안써도 됨)

주소 또는 영업소 : 주소 또는 영업소

전자우편주소 및 휴대전화 번호 : 전자우편주소 및 휴대전화 번호 

감면대상

종류 : 건축물

면적(수량) : 1 - 갯수를 적습니다.

소재지 : 오피스텔 주소지 동,호수까지

감면세액

감면세목 : '취득세'

과세년도 : '2017' - 해당년도

기분 : 안적어도 됩니다.

과세표준액 : 분양가에서 부가세 뺀금액(공급계약서 참고) + 매매계약서상 프리미엄

감면구분 : 오피스텔 취득세 계산 시 200만원이 이상인 경우는 85%, 200만원 이하일 경우 100%

당초결정세액 : 과세표준액 x 0.04

감면받으려는 세액 : 과세표준액-당초결정세액

감면신청사유 : '주택임대사업자 감면'

감면 근거규정 : '지방세특례제한법 제 31조'

관계증명서류

 1. 검인받은 분양계약서 1부

 2. 검인받은 전매계약서 1부

 3. 분양대금 완납확인서 1부

 4. 임대사업자등록증 1부

이렇게 적으시면 되구요. 민원24를 통한 온라인 접수시에도 같은 방법으로 기입하면 됩니다.

다른 건 처음이라도 어떻게든 적겠는데 금액적는 부분을 어떻게 적어야 되는지 잘 몰라서 구청가서 물어보고 적었습니다.

혹시 행정기관에 갈 여력이 안되시는 분들, 미리 준비해가실 분들, 온라인으로 접수하실 분들에게 도움이 되었으면 합니다.

다음시간에는 취득세 납부 신청서 작성방법에 대해 알아보도록 하겠습니다.

즐거운 하루되세요~

안녕하세요~평범한 직장인 철이짱입니다.

수익형 임대사업을 하기 원하는 직장인들이 많이 계신데요. 조물주 위에 건물주가 있다는 우스갯 소리도 하고 임대 수익 내는 것만으로도 주변의 부러움을 받기도 합니다. 소액이든 거액이든 투자금을 마련하고서 오피스텔이나 아파트 같은 수익형 부동산을 매입을 하고서 임대를 주려고 사업자를 내려고 알아보니 임대사업자에도 종류가 여러가지가 있네요.ㅋ

임대사업자는 그냥 사업자 내면 될 줄 알았는데 일반임대사업자도 있고 주택임대사업자도 있고 첫번째 관문부터 헷갈리기 시작합니다.

나는 어떤 사업자를 내야 할것인가

오늘은 그 것을 알아보도록 하겠습니다.

상가나 사무실의 경우에는 일반임대 사업자를 내셔야 하구요. 오피스텔의 경우에는 주거용으로도 사용할 수 있기 때문에 일반임대사업자 또는 주택임대사업자 중 하나를 선택해서 사업자를 내야 합니다.

일반적으로 일반임대사업자는 일반과세자이고 주택임대사업자는 간이과세자 입니다.

일반과세자는 뭐고 간이과세자는 뭐야? 하는 분들도 많을텐데요.

상세한 것을 다 설명하자면 너무 길어지므로 사업자 선택부분에서만 말씀드릴께요.

일반과세자(일반임대사업자)는 부가세 환급을 받을 수 있고

간이과세자(주택임대사업자)는 부가세 환급을 못받습니다.

그럼 일반임대사업자가 좋은거 아냐? 하시는 분들이 계실텐데요.

주택임대사업자에게도 좋은 것들이 있겠죠?

주택임대사업자의 장점으로 

신규 오피스텔에 대해서 취득세를 면제 또는 감면이라는 장점이 있습니다. 60㎡이하는 100%감면(취득세 총액이 200만원 이상일때는 85%감면), 60~85㎡이하일때는 25% 감면이 됩니다.

재산세도 경우에 따라 면제를 받을 수 있습니다.

또한 오피스텔의 경우 일반임대사업자는 사무공간이 아닌 주거용으로 사용 시 전입신고를 할 수 없습니다. 주택임대사업자는 전입신고를 할 수 있기 때문에 임차인을 구하는데 있어서도 유리합니다.

양도세에 있어서도 주택임대사업자의 경우 장기보유 시 혜택이 주어집니다.

임대소득이외에 다른소득이 있는 직장인들의 경우 일반임대사업자는 기존소득에 합산되어 소득세를 내야하기 때문에 불리합니다. 또한 의료보험이 남편에게 포함되어 있는 가정주부들 같은 경우에도 일반임대사업자가 되면 의료보험이 지역가입자로 바뀌게 됩니다. 반면, 주택임대사업자는 연간 임대소득 2000만원까지는 비과세, 2000만원 이상이라 하더라도 다른 소득과는 분리되거 과세되기 때문에 유리합니다. 합삽소득에 대한 과세표준 소득세 구간이 24%이상일 경우에는 주택임대사업자가 유리합니다.

과거에는 임대사업자를 내지 않고 임대업을 하시는 분들이 많아 정부에서도 세금확보에 어려움이 있었습니다. 이런 이유로 각종 혜택을 주며 음지에 있던 임대업자들을 양지로 끌어내고 있습니다. 정부입장에서도 세수확보를 할 수 있고 임대업자 입장에서도 혜택을 받으며 떳떳하게 활동할 수 있으니 win-win이라고 할 수 있죠.

일반임대사업자와 주택임대사업자 어느것이 본인과 가족들에게 맞는 지 잘 알아보시고 성투하시기 바랍니다.

즐거운 하루되세요~^^

안녕하세요~ 평범한 직장인 철이짱입니다.

오늘은 주택임대사업자를 하면서 임대료 인상 제한에 관해 많이 나오는 질문들을 알아보는 시간을 같도록 하겠습니다.

주택임대사업자 임대료 인상 질문

질문1) 주택임대사업자는 임대료를 맘대로 못올리나요?
네. 그렇습니다. 주택임대사업자는 임대시 최초임대료는 마음대로 정할 수 있지만 이후 의무임대기간 동안에 임대료를 증액하는 경우에는 연 5% 범위내에서만 인상할 수 있습니다. 이는 매입임대사업자(의무기간4년), 준공공임대사업자(의무기간8년) 모두 동일하게 적용됩니다.
 
질문2) 그럼 연 5% 이내에서 인상해야하면 전세의 경우 2년 뒤에 10%까지 올릴 수 있나요?
아닙니다. 증액을 청구하는 경우 연 5%밖에 인상하지 못하므로 2년뒤 재계약을 하더라도 5%밖에 올릴수 없습니다. 즉, 5%는 한해에 올릴수 있는 최대치이고, 2년마다 계약하는 현실을 감안하면 2년에 5%밖에 올리지 못하는 결과가 됩니다.

 
질문3) 세입자가 변경되는 경우에도 5%밖에 못올리나요?
네 그렇습니다. 세입자가 변경되더라도 의무임대기간 내에는 5%밖에 못올립니다.
 
질문4) 그럼 주택임대사업자로 등록하면 임대료를 평생 5%밖에 못올리나요?
아닙니다. 의무임대기간 동안에만 임대료인상이 제한되고, 의무임대기간이 지난 이후에는 시세대로 임대료를 인상할 수 있습니다. 따라서 의무임대기간이 4년인 매입임대사업자를 예로 들면 최초에 임대하고 2년뒤 갱신시점에서는 임대료를 5%이내에서 인상해야 하지만, 다시 2년이 지난뒤에는 의무임대기간 4년이 경과하였으므로 시세대로 임대료를 올릴 수 있습니다.

질문5) 주택임대사업자로 등록 후 전세로 임대중입니다. 이번에 반전세로 돌릴려고 하는데 임대료를 얼마까지 받을 수 있나요?
임대보증금과 월임대료간에 전환 시에는 법에서 정한 비율을 한도로 전환할 수 있습니다.
해당 비율은 MIN[10%, 기준금리+3.5%] 로 결정됩니다.
현재는 기준금리가 1.25%이므로 4.75%가 되겠네요.
이 비율은 기준금리등의 변동에 따라 달라지기 때문에 전환시에 맞는 전환률을 적용하셔야 됩니다.
예를 들어 4억원에 전세를 주다가 보증금을 2억원으로 줄이고 반전세로 전환하는 경우라면
임대료 연 인상가능액은 4억원 x 1.05% = 4억2천만원
보증금 2억원 초과액인 2억2천만원을 월세로 전환하면 2억2천만원 x 4.75% / 12 = 870,833원
따라서 보증금 2억원에 월세는 870,833원까지 받을 수 있습니다.   

궁금증이 많이 풀렸나요?

오늘도 즐거운 하루되세요.

링크

주택임대사업자 등록방법(인터넷 접수)

주택임대사업자 신청 절차

(법률 참고)주택임대사업자 임대료 5%제한 및 전월세 변환 계산 방법

주택임대사업자 임대료 증액 계산 방법

안녕하세요~평범한 직장인 철이짱입니다.

오늘은 지난 시간에 알아본 주택임대 사업자 임대료 5%제한 및 전월세 변환 계산방법에 대한 법률참고에 이어 실례를 사용한 전월세 변환을 상세하게 알아보도록 하겠습니다.

주택입대사업자 임대료 증액 계산 방법

링크

(법률 참고)주택임대사업자 임대료 5%제한 및 전월세 변환 계산 방법

지난 시간에 주택임대차보호법 시행령 9조에 의해 현재 전월세 변환률이 4.75%인것을 알았습니다. 그럼 월세계약 후 1년뒤 재 계약 할 때는 얼마까지 상승이 가능한지 알아보겠습니다.

예)

임대사업자가 보증금 1,000만월 월세 60만원에 임차인과 계약을 하였습니다. 1년 뒤 재계약 시 월세를 얼마까지 올려 받을 수 있을까요?

1) 월세를 전세로 변환

우선 1년치 월세금을 계산합니다.

1년치 월세 : 60만원/월 x 12개월 = 720만원/년

월세금에 대해 변환률을 고려하여 전세금으로 변환 시킵니다.

월세금을 전세금으로 변환(변환률 4.75%) : 720만원/0.0475 = 15,157만원

보증금은 전세금화 되어 있으므로 보증금에 전세금으로 변환 된 월세금을 합하여 총 전세금을 산출합니다.

보증금 + 월세금 = 1,000만원 + 15,157만원 = 16,157만원

2) 임대료 5% 증액

기존 임대료의 전세 변환가에 5%를 증액 합니다.

16,157만원 x 1.05 = 16,965만원

 (참고) 1.05 = 100%+5%

3) 전세를 월세로 전환

우선 보증금 1,000만원을 빼구요

16,965만원-1000만원(보증금) = 15,965만원

1년치 월세로 변환을 해줍니다.

15,965만원 x 0.0475 = 758만원/년

12개월로 나누면

758만원 / 12개월 = 63만원/월

1년 뒤 계약시 보증금 1000만원, 월세 63만원이내에서 재계약이 가능하겠네요.

5%상승제한은 의무기간(단기4년,준공공8년)에 해당되고요. 의무기간이 지나면 제한은 없어집니다.

4년 기준의 월세상승을 표로 나타내보면

(단위 : 만원)

위 표와 같습니다.

오늘은 주택임대사업자 임대료 증액 계산방법에 대해 실례를 들어 알아보았습니다.

다음시간에는 임대료 증액관련하여 저도 궁금했던 점이고 많이들 궁금해 하시는 것들에 대한 답을 알아보도록 하겠습니다.

즐거운 하루 되세요.

안녕하세요~

오늘은 주택임대사업자의 임대료 상승 5%제한법률과 전월세 변환에 대해 알아보도록 하겠습니다. 주택임대사업을 하게 되면 세무서에 임대조건 등을 신고해야 하고 임대료 상승에 제한을 받게 되는되는데요. 계산방법에 대해 잘 모르시는 분들도 많고 인터넷 상에서 떠도는 내용들도 여러 방법이 있어 법률 조항을 따져 계산하는 방법을 알아 보도록 하겠습니다.

(법률 참고)주택임대사업자 임대료 5%제한 및 전월세 변환 계산 방법

우선 5%제한 사항에 대한 법률은 민간임대주택에 관한 특별법에서 확인 할 수 있습니다.

민간임대주택에 관한 특별법- 제5장 - 제44조(임대료)

① 민간임대주택의 최초 임대료(임대보증금과 월임대료를 포함한다. 이하 같다)는 임대사업자가 정한다.

② 임대사업자가 임대의무기간 동안에 임대료의 증액을 청구하는 경우에는 연 5퍼센트의 범위에서 주거비 물가지수, 인근 지역의 임대료 변동률 등을 고려하여야 한다. 이 경우 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우의 적용기준은 국토교통부령으로 정한다

2항을 보면 임대보증금과 월임대료 전환의 경우는 국토교통부령을 확인해라고 하네요.

그럼 확인해봐야죠.

민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙

제18조(임대보증금과 월임대료간 전환) 법 제44조제2항 후단에 따라 임대보증금을 월임대료로 전환하는 경우에는 「주택임대차보호법」 제7조의2에 따라 적용하는 비율을 초과할 수 없다. 월임대료를 임대보증금으로 전환하는 경우에도 또한 같다.

이렇게 확인 할 수 있구요.

이제 부터 중요한 월임대료를 임대보증금으로 전환 하는 경는 '주택임대차보호법' 제7조의 2를 확인 해 봐야 겠네요.

주택임대차 보호법 7조의 2는 다음과  같습니다.

제7조의2(월차임 전환 시 산정률의 제한) 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임(月借賃)의 범위를 초과할 수 없다.  <개정 2010.5.17., 2013.8.13., 2016.5.29.>

1. 「은행법」에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율

2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율

[전문개정 2008.3.21.]

대통령령을 알아 보아야 겠네요.

주택임대차보호법 시행령

[시행 2016.11.30.] [대통령령 제27614호, 2016.11.29., 일부개정]

제9조(월차임 전환 시 산정률) ① 법 제7조의2제1호에서 "대통령령으로 정하는 비율"이란 연 1할을 말한다.

주택임대차 보호법 7조의 2, 1항에서의 대통령령 금리는 10%이구요.

2항에서의 대통령령 금리는 3.5%입니다.

현재 한국은행에서 공시한 기준금리가 1.25%이네요...이것은 검색포털에서 한국은행 기준금리로 검색해보시면 됩니다.

1항적용시 10%, 2항적용시 1.25+3.5=4.75%가 됩니다.

주택임대차 보호법 제7조의2를 읽어보면 1,2항 중 낮을 것을 적용한다고 하였으므로 2항(4.75%)을 적용하게 됩니다.

오늘은 법률검색을 통한 임대료 상한제한 제도에 대해 알아보았습니다.

다음시간에는 예를 통해 임대료 상승이 얼만큼 가능한지에 대해 알아보도록 하겠습니다.

즐거운 하루 되세요.

안녕하세요~평범한 직장인 철이짱입니다.

요즘 많은 분들이 오피스텔로 수익사업 하고 있는데요. 각 종 세제혜택이 주어지고 사업자 등록요건도 낮아져서 주택임대 사업자로 등록하시는 분들이 많습니다. 주택임대사업자란 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사, 지방공사, 주택임대사업을 하기 위해 등록한 사람 또는 임대주택조합을 말합니다(「임대주택법」 제2조제4호).

임대사업자 등록해서 혜택을 받고 싶은데 임대사업자 등록은 어디서 어떻게 해야 하고 혜택을 받으려면 어떻게 해야하는지 모르는 분들 역시 많이들 계신 것 같습니다.

그래서 오늘은 주택임대사업자 등록부터 세금감면 신청까지의 방법을 순서대로 알아보겠습니다.

주택임대사업자 진행 절차

1. 주택임대사업자 등록

 장소 : 거주지 시/군/구청 주택과

 준비물 : 분양계약서 또는 매매계약서, 신분증, 주택임대사업자 등록 신청서(주택과 비치)

 기타 : 취득일(잔금치르는 날) 이전 등록(취득세 감면)

2. 사업자 신고

 장소: 거주지 세무서

 준비물 : 임대사업자 등록증, 신분증, 주민등록 초본, 사업자 등록신청서(세무서 비치)

 기타 : 사업개시 후  20일 이내

3. 취득세 감면신청

 장소 : 물건지 시/군/구청 세무과

 준비물 : 취득세 감면 신청서(세무과 비치)

 기타 : 취득일로 부터 60일 이내

4. 임대조건 신청

 장소 : 물건지 구청 주택과

 준비물 : 표준임대차 계약서로 작성한 계약서, 임대조건 신고서(주택과 비치)

 기타 : 임대차 계약 후 30일 이내 신청

5. 임대신고

 장소 : 물건지 세무서 재산과

 준비물 : 표준임대차 계약서로 작성한 계약서, 임대사업자 등록증, 신분증

 기타 : 임대개시 10일이내

6. 종부세 합산배제 신청

 장소 : 물건지 세무서

 신청기간 : 9.16~30

주택임대 사업자 등록부터 종부세 합산 배제 신청까지 총 6단계를 거쳐야 하고요. 중간중간에 임차인 구하고 계약 하는 것들은 뺐습니다. 신청함에 있어서 많은 분들이 헷갈려 하시는 것인 장소입니다. 주소지와 물건지 기관을 구분하셔서 방문 하셔야 헛걸음 하지 않으시니까 유의 하시기 바랍니다.

성투하시고 오늘도 즐거운 하루되세요.

안녕하세요~평범한 직장인 철이짱입니다.

과거에는 아파트나 오피스텔 임대 시 등록을 하지않고 전,월세를 주는 경우가 많았었는데요. 각종 세제혜택 등을 받게 되면서 요즈음은 임대사업자 등록을 많이 하시는 것 같습니다.

  임대사업자는 일반임대사업자와 주택임대사업자로 나누는데요. 그 차이에 대해서는 다음에 알아보기로 하고 오늘은 주택임대사업자의 등록방법에 대해서 알아보겠습니다.

주택임대사업자 등록은 각 시,군,구청 주택과에서 접수를 받는데요. 오프라인으로 가셔서 하셔도되는데 바쁜 직장인들은 평일에 시간내서 행정기관에 가는 것이 힘들죠. 그래서 오늘은 인터넷 접수하는 방법을 알아보도록 하겠습니다.

우선 '민원24' 에 접속하세요

정부민원 포털 민원24 http://www.minwon.go.kr

로그인 하시구요(회원가입이 안되신 분들은 회원가입 부터 하세요)

검색창에 '임대사업자' 입력하고 검색을 합니다.

검색결과가 나오면 '임대사업자 등록' 옆의 신청 버튼을 한 번 클릭해 줍니다.

작성 창이 나오게 되는데요

항목에 맞게 작성하고 제출을 클릭하면됩니다.

각 항목에 대해 설명하자면

일반인들이 가장 많이 하는 오피스텔 투자 기준으로 말씀 드리겠습니다.

1. 대상기관 : 신청인 주소지의 관할 시,군,구청을 검색해서 입력하시면 됩니다.

2. 신청구분 

  신청인이 개인이면 개인, 신청인이 법인이면 법인

  대개 개인이죠?

3. 성명(법인명) : 자기 이름, 주민번호입니다.

4. 상호 : 안써도 됩니다. 오피스텔 임대 주는데 상호명까지 사용할 필요있나요.

    주소, 전화번호 : 주소랑, 전화번호 쓰시구요

5. 신청사항

  민간임대주택의 소재지 : 물건지 주소 쓰세요

  호수 또는 세대수 : 한채면 1, 두채면 2, 다가구주택의 경우는 별도록 ()안에 실의 수를 적어야 합니다.

  민간임대주택의 종류 : 기업형, 준공공, 단기임대 중 택1

    일반인들 오피스텔 투자는 준공공 또는 단기임대 중 하나를 선택하게 되는데 준공공은 8년의무, 단기임대는 4년의무 입니다. 준공공이 세제혜택이 조금 더 있으며 상세한 내용은 다음에 설명하도록 하겠습니다.

  민간임대주택의 유형 : 오피스텔 투자의 경우 '오피스텔(매입)' 선택

  민간임대주택의 규모 : 등록하고자 하는 물건의 크기 선택하여 등록

6. 구비서류

  주민등록증 사본(개인), 재외국민등록증 사본 및 여권사본(재외국민) 1부 등록

  임대하고자 하는 주택 건설에 관한 사업계획승인서 사본(주택법 제9조에 의한 등록사업자는 제외), 건축허가서 또는 주택매입에 관한 계약서(분양계약서 포함) 사본 1부 등록

7. 수령방법 및 수령기관

  임대사업자 수령은 방문밖에 되지 않는 걸로 알고 있습니다. 제 주소지 관할에서는 방문만 되네요

  수령기관도 저는 선택지가 하나만 있는데 여러개 나오시는 분들은 찾기편한 곳으로 선택하면 됩니다.

모든 사항 입력이 끝났으면 민원 접수하기를 클릭하면 됩니다.

접수 후 처리하는데는 5일정도 걸린다고 합니다. 연락오면 찾으러 가면됩니다.

직장인들 휴가 낼 때 괜히 눈치보이는데 사업자 등록한다고 휴가 하루 더 내지 마시고 인터넷 접수하세요

오늘도 즐거운 하루되세요.