레버리지는 일반적으로 차입금이나 부채를 조달하는 것을 의미하며 기업이 자본을 조달할 때 부채에 얼마나 의존하는지를 나타내는 부채 의존도를 치징하기도 합니다. 레버리지 비율은 '자기자본에 대한 부채비율(부채/자본)' 또는 '총자산에 대한 부채의 비율(부채/총자산)'로 표시됩니다.

기업의 이익이 동일할 경우 레버리지 비율이 높은 기업의 자기자본이익률(ROE)이 필요자금을 자기자본으로만 조달한 기업보다 더 크기(ROE=순이익/자기자본) 때문에 레버리지 비율이 높은 기업은 이익이 동일해도 자기자본이익률이 높게 나타납니다.. 따라서 자산으로부터 얻는 이익이 부채에 대한 이자보다 클 경우(총자산이익률(ROA)>이자비용), 기업은 부채를 조달하여 자기자본이익률을 극대화시킬 수 있기 때문에 금리가 낮을수록 레버리지에 대한 유인이 증가하게 됩니다.

레버리지, 디레버리지란 무엇인가

자산가치 상승이 예상되는 상황에서는 자산으로부터 발생하는 이익이 이자비용보다 적은 경우에  차입을 통한 자산투자가 이루어 지기도 하는데요. 우리나라에 주택가격 상스을 예상해 비교적 소액의 자기자본을 가지고 은행대출을 활용해 전세 세입자가 거주하는 주택을 구입하는 것도 레버리지를 활용한 투자의 대표사례입니다.

금융위기 등으로 인해 금융기관과 일반 경제 주체들의 과도한 레버리지 활용이 위험할 수 도 있지만 어느정도의 레버리지는 경제활동에 필수적입니다. 다만 적정 수준에서 잘 활용하면 도움이 되지만 그 정도가 지나치면 문제가 됩니다.

자기자본이 거의 없는 상탱서 주택가격 상승을 기대해 과도한 은행 대출 및 전세 자금 등에 의존해 주택을 구입할 경우 주택가격이 하락하게 되면 채무상환이 힘들어질 수 있다 . 미국의 서브프라임 모기지 부실이 대표적이 사례입니다.

우리나라 주택담보대출에서 LTV 및 DTI 규제 등은 주택가격 및 주택구입자의 소득에 비해 과도한 차입을 금지하는 것인데 이는 과도한 레버리지의 활용에 대한 규제를 의미합니다.

디레버리지란 레버리지와는 반대로 차입금이나 부채를 줄이는 것을 말합니다. 미국 주택시장으로부터 시작된 금융위기 당시 신용경색과 자산가격 하락이 가속화 되고 금융기관들의 손실이 확대되면서  글로벌 금융시작ㅇ에서 디레버리지 추세도 지석되었는데요. 글로벌 디레버리지의 진행은 우리나라 입장에서는 해외 투자자금의 유출을 의미하기 때문에 환율과 금리의 급등 등 국내 금융시장 불안으로 이어질 수 있습니다. 또한 국내적으로도 부채 축소를 의미하는 디레버리지 진행은 과거 과도한 레버리지를 이용한 투자가 이루어진 부문으로부터의 자금유출을 의미하기 때문에 부동산 등의 관련 부문에서 디레버리징에 따른 충격이 크게 나타날 우려가 있습니다.

레버리지가 과도한 상태에서 디레버리지가 진행될 경우, 자산가격의 하락을 유발함으로써 부채 디플레이션이 발생할 수 있습니다. 이는 실질금리 상승에 따른 부채 부담을 증가시켜 다시 디레버리지 및 디플레이션을 가속화하는 디플레이션과 부채 증가의 악순환으로 이어질 수 있습니다.

안녕하세요~ 평범한 직장인 철이짱입니다.

재건축 아파트 단지의 열기는 어떤 대책이 나와도 사그러들지를 않는 듯합니다.

제 주변에도 최근 강남 및 목동 재건축 아파트를 매수하신 분들이 더러 있더군요.

그 분들은 아이들 교육으로 인한 실수요자입니다만 최근 부동산 대책을 통해 재건축 아파트 매수 시 유의할 점이 있어 알아보고자 합니다.

유의할 점은 한,두가지가 아니겠습니다만

오늘은 매수 시 매도인의 주택 수를 꼭 확인해봐야 한다는 것을 알려드리고자 합니다.

아래 글은 한국경제의 기사를 인용하였습니다.

특정 재건축 대상 아파트를 3가구 이상 보유한 다주택자 매물에 주의보가 내렸다. 이런 매물을 매입하면 ‘6·19 부동산 대책’에 따라 새 아파트 입주권을 배정받지 못하고 현금 청산될 수 있어서다.

정부는 6·19 대책에서 특정 재건축 대상 아파트를 3가구 이상 보유한 이들에게 최대 2가구까지만 새 아파트를 배정하기로 했다. 한 조합원이 기존 주택 10가구를 소유하고 있어도 신축 아파트 2가구만 배정받는다. 이 경우 기존 주택 8가구가 매물로 나올 수 있다. 재건축 관련 규정을 잘 몰라서 매물로 내놓거나 경제사정이 나빠져 경매당할 가능성이 있다.

국토교통부에 따르면 이런 주택을 매입하면 새 아파트를 배정받지 못한다. 현금으로 청산받고 끝난다. 조합 설립 시점에 새 아파트를 배정받을 조합원 수를 확정하기 때문이다. 특정 조합원이 한 단지에서 종전 아파트 A, B, C 3가구를 보유했다고 하자. 비록 3가구지만 대표조합원은 한 명이다. 한 명에게만 새 아파트를 배정받을 권리를 준다. 중간에 한 가구를 팔아도 대표조합원 한 명에게만 아파트를 배정한다. 대표조합원이 아닌 매수자는 현금 청산을 당한다.

매도자는 매물로 내놓을 때 이 같은 사실을 공인중개업소에 설명해야 하고, 중개업소 역시 이를 매수자에게 설명해야 한다. 그렇지 않으면 형법상 사기죄, 공인중개업법 위반 등으로 처벌받을 수 있다. 국토부 관계자는 “매매 시점에 계약을 통해 누가 대표조합원이 될 것인지 정해야 한다”고 설명했다.

곽창석 도시와공간 대표는 “일부 언론이 다주택자 매물을 관리처분 인가 이전에 사면 입주권을 받을 수 있는 것처럼 잘못 보도해 혼선이 일고 있다”며 “재건축 대상 아파트를 매입할 때는 반드시 조합에 매도자가 다주택자인지를 확인해야 뜻밖의 피해를 막을 수 있다”고 강조했다.

다만 법 개정 전에 사업인가를 신청한 단지에선 기존처럼 한 다주택자가 최대 3가구까지 새 아파트 입주권을 배정받을 수 있다. 이런 단지의 3주택자 매물을 사면 조합원 지위는 없지만 아파트 1가구는 배정받을 수 있다. 

재건축 추진 아파트 구매시 위 상황과 같은 물건을 매수한다면 정말 억울할 듯합니다. 세상에는 착한 사람도 많지만 악한 사람도 있으니 사기당해서 억울한 일이 벌어지지 않았으면 합니다.

항상 성투하시고 즐거운 하루되세요~~^^

안녕하세요~ 평범한 직장인 철이짱입니다.

내집마련의 꿈!

누군가에게는 아무것도 아닐 수 있지만 평범한 사람들에게는 인생의 작은 소망일텐데요.

특히나 서울에 거주하는 분들에게는 간절한 소망이겠지요

부동산 실거래가를 아는 것은 부동산 매매대상을 고르는데  중요한 역할을 합니다.

네이버나 다음에서 매물을 확인 하는 방법도 있지만

이는 주로 호가위주로 나와있기 때문에 실제로 거래된 금액을 알기는 쉽지 않습니다.

그래서 오늘은 아파트의 실거래가 조회 방법을 알아보도록 하겠습니다.

아파트 실거래가 조회방법

아파트 실거래가 조회를 할 수 있는 방법은 여러가지가 있는데요.

국토교통부 실거래가 공개시스템, 서울부동산광장, KB아파트 실거래가 조회 등에서 아파트 실거래가를 조회할 수 있습니다.

오늘은 가장 많이 이용되는 국토교통부 실거래가 공개시스템을 이용한 아파트 실거래가 조회 방법을 알아보겠습니다.

우선 네이버나 다음과 같은 포털에서 국토교통부 실거래가 공개시스템을 조회하고 접속합니다.(http://rt.molit.go.kr/)

요즘 '마용성'이라는 말을 많이 쓰던데요

마포,용산, 성동을 줄인말이라고 합니다.

마포의 대장 아파트격인 마포래미안푸르지오(마래푸) 2단지를 검색해보겠습니다.

우측하단의 빠른실거래가 조회나 상단의 여러탭들 중 아파트를 선택하고 통합조회를 선택합니다.

화면을 보시면 아시겠지만 거래유형, 기준년도, 주소구분, 지역선택을하고 검색하기를 누르면 조건에 맞는 아파트의 실거래가가 조회됩니다.

전용면적을 기준으로 나오는데요. 참고로 마래푸2단지는 마래푸 중 가장 가격대가 높은 단지라고 하더라구요. 아직 6월 거래 내역은 올라오지 않은건지 거래가 되지 않은건지는 모르겠습니다. 5월 기준으로보면 60m2 9층이 5월 초에 7억2천만원에 거래가 되었네요.

요즘은 상승기라 인기지역의 아파트 같은 경우 하루하루가 다르게 매매가가 상승해서 실시간으로 반응하는 것은 어렵고 참고용으로만 알아 두시는 것이 좋을 듯합니다. 보합장일때는 상당히 신빙성이 있으니까 참고하시고요. 네이버 등에서의 호가와 비교를 해보는 것도 좋을 듯합니다.

오늘은 아파트 실거래가 조회방법에 대해 알아보았습니다.

국토교통부 실거래가 조회시스템에서는 아파트 뿐 아니라 연립/다세대, 단독/다가구, 오피스텔, 분양권 및 입주권, 토지에 대해서도 실거래가를 제공하고 있으니 참고하시기 바랍니다.

그리고 국토부 실거래가 조회 시스템은 어플에서도 조회를 할 수 있으니 구글 플레이나 애플 앱스토어에서 다운받아서 사용하시면 됩니다.

오늘 하루도 즐거운 하루되세요~^^

안녕하세요~평범한 직장인 철이짱입니다.

오늘은 주식용어에 대해 알아볼텐데요. 배당시즌이 되면 배당을 많이 하는 기업들에 관심을 가지게 됩니다. 오늘은 배당과 관련된 용어 중  배당률, 배당수익률, 배당성향이란 용어에 대해 자세히 알아보겠습니다.

1. 배당률

배당률은 1주당 액면가 대비 주당배당금이 얼마나 되는가를 나타내는 지표입니다. 예를 들어, 주당배당금이 1,000원이고 액면가가 5,000우너일때 배당률은 20%가 됩니다.

배당률 = (주당배당금 / 액면가) x100(%)

액면가란 기업이 주식을 처음 발행할 때의 가격으로 100원, 200원, 500원, 1,000원, 2,500원, 5,000원, 10,000원의 7종류가 있습니다. 현재 상장되어 잇는 회사들의 액면가는 500원과 5,000원이 가장 많이있습니다.

배당률은 개념상 배당으로 인한 수익률을 측정하는 지표이지만 주식투자자의 배당관련 수익률과는 무관합니다. 주식투자자는 매수가격과 주당배당금, 또는 시장가격(현재주가)과 주당 배당금을 비교해야 의미가 있으며 액면과와 비교하는 것은 사실상 무의미하기 때문에 주식투자자 입장에서 활용할 지표는 아닙니다.

2. 배당수익률

배당수익률은 주가에 비해 주당배당금이 얼마인가를 나타내는 지표로 시가배당률 또는 시가배당수익률이라고도 합니다. 주가가 50,000원이고 주당배당금이 2,500원이면 배당수익률은 5%입ㄴ디ㅏ.

배당수익률 = (주당배당금 / 주가) x 100(%)

배당수익률이 배당으로인한 투자자의 진정한 수익률을 알려주는 지표입니다. 현재 주가 기준으로 배당수익률이 5%라면 투자자가 해당 기업에 지금 당장 투자할 때 투자금의 5%를 배당으로 받는다는 뜻입니다. 단, 작년 배당금을 기준으로 하기 때문에 전년도 배당금이 올해에도 유지될 수 있는지 반드시 체크해야 합니다.

배당수익률은 주가가 낮아질수록 높아집니다. 주가가 낮아지면 해당기업이 저평가일 가능성이 높다는 뜻이므로 배당수익률이 높은 기업에 투자할 시 매매차익도 크게 될 확률이 있습니다.

3. 배당성향

배당성향은 기업이 한 해 동안 벌어들인 당기순이익 중에 주주에게 지급하는 배당금이 얼마나 되는지를 보여줍니다. 배당성향이 40%라면 순이익 중 40%를 배당했다는 뜻입니다.

배당성향 = (배당금총액 / 당기순이익) x 100(%)

기업의 당기순이익은 회사 내부에 유보되거나 배당금 형식으로 주주에게 돌아갑니다. 이때 배당성햐은 내부 유보금이 아닌 주주에게 배당된 금액의 비중을 말합니다. 배당성향은 성숙기업이냐 성장기업이냐에 따라 정도가 다릅니다. 성숙기업은 안정적으로 순이익을 꾸준히 내지만 아픙로의 투자처가 마땅치 않은 경우가 많기 때문에 배당성향을 높여 주주에게 이익을 환훤하게 됩니다. 반면 성장기업은 기업의 성장을 위한 투자금 ㄴ마련이 필요하기 때문에 배당성향을 낮추어 회사에 자금을 유보하며 이를 통해 성장을 위한 투자활동을 지속적으로 시행합니다.

안녕하세요~ 평범한 직장인 철이짱입니다.

분양권 전매로 오피스텔을 구한 후 잔금납부도 하고나면 취득세 감면 신청을 하고 취득세를 납부해야 하는데요.

참고로 주택임대사업자 등록한 경우 2018년 12월 31일까지 최초분양 받은 물건에대해서 전용면적 60m2이하의 경우 취득세 면제/감면 혜택이 있습니다.

전용면적 60m2이하의 경우 취득세 200만원 미만일 경우 100%면제, 200만원 이상일경우 최소납부제도로 15%만 납부하면됩니다.

취득세(지방세)를 감면받으려면 취득일로부터 60일 이내에 지방세 감면 신청서를 시군구청에 제출하여야 합니다.

취득세 감면신청은 민원24-지방세 감면신청을 통해서도 신청이 가능합니다. 시간이 없으신 분들은 인터넷으로 신청하시구요. 다만 승인되는데 몇일 걸리게 됩니다.

오프라인 신청의 경우 바로 처리가 가능하구요. 취득세 감면 처리 후 바로 취득세 신고를 겸해서 할 수 있으니까 편리합니다. 임대조건 신고 등 구청해서 해야 할 업무가 있다면 한 번에 해결 할 수 있는 장점이 있습니다.

휴가사용하기가 어렵거나 물건지와 멀리 떨어져 계신분들은 온라인으로 처리하고 오프라인 접수가 가능한 분들은 물건지 시,군,구청에 가서 처리하시면 될 듯합니다.

오늘의 가장 중요한 취득세 감면 신청에 관하여 사전 준비물은 아래와 같습니다.

1. 검인받은 분양계약서

2. 검인받은 전매계약서

3. 완납확인서

4. 임대사업증

그리고 신청서 작성방법은

신청인

신청인(대표자) : 본인 이름

주민(법인)등록번호 : 본인 주민등록번호

상호(법인명) 및 사업자등록번호 : 사업자등록증 참고(안써도 됨)

주소 또는 영업소 : 주소 또는 영업소

전자우편주소 및 휴대전화 번호 : 전자우편주소 및 휴대전화 번호 

감면대상

종류 : 건축물

면적(수량) : 1 - 갯수를 적습니다.

소재지 : 오피스텔 주소지 동,호수까지

감면세액

감면세목 : '취득세'

과세년도 : '2017' - 해당년도

기분 : 안적어도 됩니다.

과세표준액 : 분양가에서 부가세 뺀금액(공급계약서 참고) + 매매계약서상 프리미엄

감면구분 : 오피스텔 취득세 계산 시 200만원이 이상인 경우는 85%, 200만원 이하일 경우 100%

당초결정세액 : 과세표준액 x 0.04

감면받으려는 세액 : 과세표준액-당초결정세액

감면신청사유 : '주택임대사업자 감면'

감면 근거규정 : '지방세특례제한법 제 31조'

관계증명서류

 1. 검인받은 분양계약서 1부

 2. 검인받은 전매계약서 1부

 3. 분양대금 완납확인서 1부

 4. 임대사업자등록증 1부

이렇게 적으시면 되구요. 민원24를 통한 온라인 접수시에도 같은 방법으로 기입하면 됩니다.

다른 건 처음이라도 어떻게든 적겠는데 금액적는 부분을 어떻게 적어야 되는지 잘 몰라서 구청가서 물어보고 적었습니다.

혹시 행정기관에 갈 여력이 안되시는 분들, 미리 준비해가실 분들, 온라인으로 접수하실 분들에게 도움이 되었으면 합니다.

다음시간에는 취득세 납부 신청서 작성방법에 대해 알아보도록 하겠습니다.

즐거운 하루되세요~

안녕하세요~평범한 직장인 철이짱입니다.

한동안 업무로 바빠서 포스팅을 게을리 했었는데요. 간만에 글을 쓰려니 손이 떨리네요~ㅎㅎ

최근에 분양받은 오피스텔이 입주를 시작해서 등기를 하려고 하는데 법무사 비용이 만만치 않더라구요. 그래서 셀프등기라는 것에 도전을 해보기로 했습니다.

셀프등기방법은 등기를 무사히 마친 후에 상세히 다뤄보기로 하고 오늘은 등기하는데 준비물 중 하나인 '집합건축물대장(전유부분)'을 발급받는 방법에 대해 알아보도록 하겠습니다.

우선 민원24에 접속을하고 로그인을 하시구요. 회원가입이 안되어 있으신 분들은 회원가입 먼저..^^ '건축물대장 등초본 발급(열람)신청'을 클릭합니다.

아래와 같은 화면이 나오고 건축물 소재지 옆의 검색을 선택하시면 주소를 입력할 수 있는 팝업창이 뜹니다.

주소검색을 통해 오피스텔의 주소를 입력하여 건축물 소재지란을 완성시켜주시구요.

대장구분은 집합(아파트,연립주택 등) 선택하고

대장종류는 전유부를 선택합니다.

대장종류는 일반(단독주택)이 기본선택으로 되어 있는데 집합(아파트,연립주택 등)을 선택하면 대장종류에 전유부 선택란이 추가 됩니다.

그리고 민원신청하기를 누르면 화면이 바뀌면서 아래와 같은 팝업창이 뜨는데요. 해당되는 동을 선택하여 줍니다.

그리고 민원 신청하기를 누르면 호선택 창이 나옵니다. 발급받고자하는 대장의 호수를 선택합니다.

아래와 같이 동번호, 호번호가 완성됩니다.

민원신청하기를 누르면 아래 그림처럼 창이 바뀌며 문서출력을 선택하시면 출력이 가능합니다.

참고로 발급수수료는 없습니다.

오늘은 셀프등기 준비물 중 하나인 집합건축물대장(전유부분) 발급방법에 대해 알아보았습니다.

즐거운 하루되세요~^^

안녕하세요~평범한 직장인 철이짱입니다.

낮은 금리로인해 많은 분들이 수익형 부동산에 많이 몰리는 듯합니다. 소액으로 고정적인 수익을 얻을 수 있는 오피스텔 투자에 많은 관심이 있으신데요. 평범한 직장인들은 임대사업자라는 말만들어도 설레는 마음을 가지기도 하지요.

과연 오피스텔을 구매하여 임대를 놓으면 수익이 얼마나 될 지 계산해보고 싶으실텐데요. 오늘은 예를 들어 임대수익률을 계산해보도록 하겠습니다.

요즘 뜨고 있는 마곡지구의 마곡나루역과 지하로 바로 연결되는 보타닉푸르지오시티를 네이버에서 검색해보니 50m2의 경우 매매가 16,000만원이고 월세는 1000/55만원으로 거래되고 있네요.

평범한 직장인들이 자기 집 살 자금도 없는데 15,000만원이라는 거금을 오피스텔에 몰빵할 수 는 없겠죠. 대출을 연3%로 7,000만원 받기로 했습니다.

수익률의 기본개념은 '수익금액/투자금액'입니다.

그럼 수익금액과 투자금액만 알면 쉽게 계산되겠네요.

우선 수익금액을 계산해보도록 하겠습니다.

월세 55만원이 꼬박꼬박 1년동안 들어오면 1년 수입은 55x12= 660만원입니다.

그런데 우린 대출을 받았으니 대출이자를 내야 하네요.

1년동안 대출이자 7,000만원X0.03= 210만원입니다.

그럼 수익금액은 월세수입-대출이자=660만원-210만원 = 450만원 이되고 이 값이 수익률 공식의 분자에 들어갑니다.

수익금액을 구했으니 투자금액을 계산해보죠.

투자금액은 매매가 15,000만원에서 대출금 7,000만원과 보증금 1,000만원을 뺀 금액이 됩니다.

투자금액 = 매매가-대출금-보증금

=15,000만원-7,000만원-1,000만원 = 7,000만원이 됩니다.

그럼 수익률=수익금액/투자금액 이므로

수익률=450만원/7,000만원 = 0.0642

수익률은 6.42%가 되네요.

아직 마곡지역의 인프라 구축이 미흡한 점이 있어 공급과잉 현상이 있지만 6.42%정도면 꽤 괜찮네요. 향후 인프라 구축이 되면 임대료 상승 및 매매가액 상승까지도 노려 볼 만 한 듯 합니다.

덧붙여 저금리 시대에는 대출을 많이 받는 것이 수익률을 높이는데 있어 유리합니다. 1억 주택에 5천대출을 받고 2채를 보유하는 것이 대출없이 1억 주택을 보유하는 것보다 훨씬 유리하다는 말이지요. 상세한 내용은 계산하여 따져보면 될 듯합니다.

오늘은 오피스텔, 아파트, 상가 등 수익형 부동산 투자 시 따져봐야 할 수익률 계산 방법에 대해 알아 보았습니다.

성투하시고 즐거운 하루되세요.

안녕하세요~평범한 직장인 철이짱입니다.

오늘은 주단가치지표 중 하나인 주당현금흐름(CPS)에 대해 알아보도록 하겠습니다.

주당현금흐름(CPS : Cashflow Per Share)은 영업활동으로 인한 현금흐름을 발행주식수로 나눈 값으로 한 주당 얼마의 영업현금흐름을 벌어들이는가를 나타냅니다. 특정 기업의 현재 주가를 주당현금흐름으로 나누면 현재의 PCR(주가현금흐름비율)이 도출됩니다.

CPS = 영업활동으로 인한 현금흐름 / 발행주식수

주당현금흐름은 주당순이익(EPS)과 함께 꾸준히 증가하는 기업이 좋습니다. 단, 현금흐름은 발생주의가 아니라 현금주의로 기록되기 때문에 장기적인 수치를 살펴보고 추세를 확인해야 합니다.

다른 주당가치지표와 마찬가지로 주당현금흐름도 분모인 주식수가 변화함에 따라 주당현금흐륾 수치가 달라집니다. 주식수가 늘어나면 주당현금흐름이 낮아지고 주식수가 줄어들면 주당현금흐름이 높아집니다.

주당순이익(EPS)이 높아지더라도 주당현금흐름(CPS)이 현저히 낮아지면 회사의 경영에 악영향을 초래한다고 볼 수 있습니다. 회사의 운전자본이 급격히 증가하는 경우 주당현금흐름(CPS)은 낮아지게 되며 이는 실제로 회사에 유입되는 현금이 부족하다는 것을 뜻하기 때문입니다. 이런경우 투자자는 회사의 영업순환과정에서 현금화에 문제가 없는지 면밀히 따져봐야 합니다.

주당현금흐름(CPS)의 가장 큰 효용은 주당순이익(EPS)와 비교하기 위함입니다. 그 이유는 발생주의 회계와 현금주의 회계의 차이점에 있습니다. 발생주의 회계에 의한 당기순이익은 수익-비용의 원인결과가 명확하고 추세(손익트렌드)를 분석하기에 용이합니다. 반면 현금주의 회계에 의한 영업활동 현금흐름은 실제로 영업활동에 의해 기업에 유출입하는 현금흐름을 정확히 파악할 수 있습니다.

투자자가 수익을 내기 위한 핵심은 수익-비용관계에 의한 추세분석이기 때문에 발생주의를 기본으로 참고 해야합니다. 그럼에도 불의의 손실을 막기 위한 필수요소로 실제 현금흐름을 확인하는 것도 중요합니다. 아무리 순이익잉 좋아도 몇 년간 현금흐륾이 악화되면 일시적으로 흑자부도 등의 큰 문제가 생길 수도 있습니다. 그러므로 주당 순이익과 비교해서 주당현금흐름이 급격히 악화되는 경우, 영업순환과정(매입채무>재고자산>매출채권) 등 현금회수능력을 검토할 필요가 있습니다.

오늘은 주당가치지표 중 하나인 주당현금흐름(CPS)에 대해 알아보았습니다.

성투하시고 오늘도 즐거운 하루되세요.

안녕하세요~

오늘은 주식투자를 함에 있어 주식의 가치를 평가할 수 있는 지표 중 주당순자산(BPS)에 대해 알아보도록 하겠습니다.

주당순자산(BPS)[링크]는 자산에서 부채를 뺀 기업의 순자산(자본총계)을 발행주식수로 나눈 값입니다. 즉, 한 주당 얼마만큼의 자본을 가지고 있는지를 나타내는 지표이죠.

BPS = 자본총계 / 발행주식수

기업이 적자를 내지 않고 꾸준히 이익을 벌어들인다면 그 기업의 BPS는 증가하게 됩니다. 당기순이익에 기반한 주당순자산의 증가율이 유지되거나 상승한다면 순이익 자체가 매년 커진다는 뜻이므로 해당기업의 수익성이 증가하고 있다는 말이됩니다.

주당 순자산은 기업간 비교는 무의미 합니다. 기업마다 발행 주식수가 다르기 때문이죠. 그러므로 기업간 비교보다는 동일기업내의 추세를 파악하는 것이 중요합니다. 투자자는 이익에 기반해 주당순자산이 장기적으로 증가하고 있는지 확인해야합니다.

순자산과 주당순자산이 증가하면 좋다는 이야기는 당기순이익에 기반한 이익잉여금의 증가로  순자산과 주당순자산이 증가할 경우에 한합니다. 좋은기업들은 당연히 영업, 영업외 활동을 통해 이익을 늘려가고, 늘어난 이익을 자본에 적립하면서 순자산과 주당순자산이 증가합니다.

기업들의 순자산이 증가하는 것이 좋은 일이 아닌 경우가 있는데요. 바로 주주의 자본으로 자봉잉여금의 증가로 순자산과 주당순자산이 증가할 때는 주주가치가 증가하는 것이 전혀 아닙니다.

주당순자산은 기업의 한 주당 자산가치를 나타내는 지표로, 만일 주가가 주당 순자산보다 낮다면 해당 기업은 청산가치에 못미친다는 뜻이므로 일반적으로 투자매력도가 높습니다. 하지만 실제로 주당순자산은 기업의 수익성까지 나타내지는 못하므로 주당순자산만을 가치평가에 활용할 시 이익이 정체되거나 쇠퇴하는 기업에 투자하는 경우도 발생하기 때문에 손실이 나는 경우도 많이 있습니다.

오늘은 주당가치지표 중 하나인 BPS(주당순자산)에 대해 알아보았습니다.

성투하시고 즐거운 하루되세요.

안녕하세요~

오늘은 주식투자를 함에 있어 주식의 가치를 평가할 수 있는 지표 중 주당순이익(EPS)에 대해 알아보도록 하겠습니다.

EPS(주당순이익)이란?

주당순이익(EPS:Earning Per Share)은 한 해 동안 벌어들인 순이익을 발행된 수식수로 나눈 값으로 한 주당 얼마의 순이익을 벌어들이는 가를 나타내는 주당가치지표입니다.

EPS = 당기순이익 / 발행주식수

주당순이익이 꾸준히 증가하는 기업은 사내 유보금만으로 배당이나  재투자를 할 여력이 충분하여 지속적으로 주주가치를 증가시킬 수 있게됩니다. 따라서 한 해 만의 주당순이익을 확인하기보다는 장기적인 추세를 확인해야 합니다.

우량한 기업은 당기순이익이 꾸준히 늘면서 자연스럽게 주당순이익이 증가하는 모습을 보입니다. 경기에 민감한 사업을 영위하여 경기변동에 따라 순이익의 변동이 큰 기업도, 우량한 기업일 경우 장기적인 추세를 살펴보면 증가하는 모습이 나타납니다. 그러므로 경기에 민감도와는 상관없이 우량한 기업의 EPS는 장기적으로 상승하는 추세를 나타냅니다.

그리고 주당 순이익은 분모인 주식수의 변화에도 영향을 받습니다. 기업이 유상증자를 하거나 CB,BW 소유자가 권리를 행사할 때 주식수가 증가하여 주당 순이익이 감소하게 됩니다. 이는 기존주주들의 주당가치를 감소시켜 기업의 투자매력도를 떨어뜨리죠. 반면에 자사주 매입 및 소각활동으로 주식수를 감소시키게 되면 주주들의 주당순이익을 증가시켜 주주가치를 높이는 효과가 발생합니다.

 이는 어디까지나 기본적으로 그러하다는 것이고 깊게 들여다보면 기존 주주들에게 배정하는 유상증자의 경우 일시적으로 주당순이익이 감소하는 것에 그치는 경우도 있습니다. 즉, 유상증자로 주식수만이 아니라 자본총계도 늘기때문에 끌어들인 자본을 현재의 자본수익률(ROE) 이상으로 잘 활용한다면 금세 주당 순이익을 회복하는 경우도 있습니다.

 단, 기업이 어려워서 운영자금을 목적으로 증자를 하는 것은 대개 좋지 못하고, 탁월한 투자기회가 주어졌는데 급히 자금이 필요한 경우에만 (신규사업 투자자금으로)증자가 때때로 나쁘지 않은 결과를 가져옵니다.

오늘은 주식평가의 가치지표 중 하나인 EPS(주당 순이익)에 대해 알아보았습니다.

즐거운 하루되세요.