주택임대소득 과세요건과 절세방안

안녕하세요~ 평범한 직장인 철이짱입니다.

 

주택임대를 통해 수익을 실현하시는 분들이 많은데요

그동안 주택임대 소득은 집주인과 세입자간 계좌거래만으로 거래가 되어 세금을 내지 않는 경우가 많았습니다.

 

하지만 주택임대소득에 대해서도 납세의무가 강화되고 있는만큼 세금폭탄을 맞지 않으려면 대비가 필요한데요. 오늘은 주택임대소득의 과세요건과 절세방안에 대해 알아보도록 하겠습니다.

주택임대소득 과세요건과 절세방안

 

 

 

주택임대소득은 소득세법상 사업소득으로 분류되어 종합소득세 신고에 포함됩니다.

 

주택임대 소득 과세대상

주택임대소득 과세여부의 판단기준은 주택수와 임대소득액입니다.

보유 주택수는 부부합산기준이며 임대소득금액은 부부합산이 아닌 개인을 기준으로 합니다.

 

과세대사이되는 주택임대소득은 2주택이상 보유자로 연간 임대소득이 2,000만원을 초과하는 경우입니다. 다만, 1주택 보유자라하더라도 해당 주택이 고가주택(기준시가 9억원이상)이거나 국외주택이면 과세대상에 포함되며 3주택 잇아 보유자라면 임대소득 외에 전세보증금에 대한 추정이자수익(간주임대료 : 소득세법 시행령 제53조에 도 주택소득에 포함시켜야 합니다.

 

주택임대소득에 대한 과세방식은 2,000만원 이하의 임대소득이라면 선택적 분리과세(14%)방식이 적용되고 2,000만원 초과의 임대소득이라면 종합과세(6~40%)방식이 적용됩니다.

 

참고로 분리과세란 다른 소득과 합산하지 않고 해당소득에 대해서만 별도세율 적용함을 뜻하고 종합과세란 근로소득, 사업소득, 기타소득, 연금소득 등 모든 종류의 소득을 합산한 후 종합소득세율을 적용하는 것을 말합니다.

 

 

주택임대소득 절세방안

분리과세 방식

 

총 수입금액이 2000만원인 경우는 분리과세 방식이 적용되며 아래의 표를 우선 참고하시기 바랍니다.

 

구분	금액	비고
총수입금액	20,000,000원	연간 주택임대소득
필요경비	8,520,000원	단순경비율 42.6%
소득금액	11,480,000원	총수입금액-필요경비
세율	14%
세액	1,607,200원

 

그런데 주택임대소득 외 다른소득이 2,000만원 이하일 경우에는 기본공제 400만원을 추가로 적용하므로 납부세액은 1,047,200원이 됩니다.

((11,480,000-4,000,000)*14% = 1,047,200)

 

따라서 배우자가 소득이 없는 전업주부라면 배우자에게  해당 주택을 증여함으로서 주택임대소득에 대한 세금을 절감할 수 있습니다.

 

주택임대소득 과세여부를 판단할 때 주택수는 부부합산기준이지만 납세의무는 개인기준이므로 이런 절세방법이 가능합니다.

 

 

종합과세 방식

 

서두에 연 2,000만원 이하의 주택임대소득은 선택적 분리과세를 적용한다고 하였는데 선택적 분리과세란 납세자가 분리과세와 종합과세 방식 중 유리한 것을 본인이 선택할 수 있다는 뜻입니다.

 

앞선 사례를 종합과세로 계산하면 아래와 같습니다.

 

구분	금액	비고
총수입금액	20000000원	연간 주택임대소득
필요경비	8520000원	필요경비율 42.6%
소득금액	11480000원	총수입금액-필요경비
소득공제	-	인적공제 등이 있으나 없다고 가정
과세표준	11480000원	소득금액-소득공제
세율	6%	과세표준 1,200만원이하 6%
세액	688800원

 

만약 납세자가 종합과세 방식을 선택한다면 분리과세에 비해 35만원만큼 추가로 절세할 수 있게 됩니다.(1,047,200원-688,800원=358,400원)

 

위 사례 하나만으로 종합과세 방식이 무조건 유리하다는 것은 아니고 경우에 따라서 분리과세방식이 유리한 경우도 있으니 어떤 방식이 본인에게 유리한지 검토해보아야 할 것입니다.

 

오늘은 주택임대소득 절세 방안에 대해 알아보았습니다.

 

즐겁고 행복한 하루 되세요~^^