안녕하세요~ 평범한 직장인 철이짱입니다.

최근 몇년동안 서울 아파트 값이 많이 상승하였는데요. 집이 있는 분들은 많은 이익을 취했을 것이고 내집장만조차 못하신 분들은 내집마련의 꿈이 점점 멀어져감을 느끼셨을 듯합니다.

이런 상승장 속에 '갭투자'란 말을 한 번쯤은 들어보셧을 텐데요. 정부에서는 갭투자가 부동산 투기의 주범이자 적폐인것처럼 말하더군요. 주범이든 아니든 그것이 이 글에서 중요한 것은 아니고, 오늘은 갭투자란 무엇이고 어떻게 하는 것인지에 대해서 알아보고자 합니다.

갭투자란 무엇인가

갭투자는 2014년부터 유행한 용어로서 자기자본이 아예 들어가지 않거나 최소한의 금액을 활용한 부동산 투자법을 말합니다.

갭투자가 시작된 배경은 2014년 이후 전세가격이 치솟던 시기에 아파트 매매계약을 채결하며 잔금치를때까지의 기간을 3개월에서 6개월롤 길게 잡았습니다. 그러면서 계약서를 쓸 시점엔 매매가격보다 3~4천만원 낮았던 전세가격이 잔금을 치를 때가  되자 매매가와 비슷할 정도로 올랐습니다.

이렇게 되면 세입자가 낸 전세금으로 매매가격 대부분을 해결할 수 있기 때문에 실제 투자금은 그만큼 적어집니다.

"전세금을 활용해 매매를 한다"

갭투자는 이렇게 탄생했고, 지금도 방식은 같습니다. 그래서 흔히 갭투자를 전세를 끼고 부동산을 매입한다고 하죠.

갭투자는 무척 매력적인 방법이긴 하지만 모든 투자가 그렇듯 갭투자에도 위험이 따릅니다. 자칫 전세가격이 하락하면 매매잔금을 치르지 못하게 될 수 도 있습니다.

그래서 갭투자처럼 공격적인 투자방식은 그 위험을 인지하고 그것을 타개해 갈수 있는 능력이 기반이 되어야 합니다.

그렇지 않으면 오히려 독이 될 수 있습니다.

갭투자방식에는 두가지가 있는데요.

첫번째는 일반적인 갭투자로서 전세가와 매매가의 차이가 적은 물건을 투자대상으로 삼는 것입니다. 매매가 대비 전세가의 비율을 '전세가율'이라고 하는데요. 전세가율이 높을 수록 매매가격과 전세가격이 비슷한 것을 의미합니다.

전세금과 매매가가 비슷하면 전세금으로 매매잔금 대부분을 해결할 수 있기 때문에 갭투자는 전세가율이 높은 지역에서 많이 이루어 집니다.

일례로 서울 성북구는 평균 전세가율이 전국 최대치인 80%를 초과해서 많은 갭투자자들이 성북구의 소형아파트나 신혼부부에 적당한 전용면적 42~59m2의 주택을 매수했습니다. 이런곳에서의 갭투자 방식은 간단한데요.

주택매매수요가 잠시 주춤해지는 시기에 쌓여가고 있는 매매물건 중에서 즉시 입주가 가능한 주택을 골라 잔금까지의 기간을 최대한으로 늘려 계약을 하는 것입니다.

통상적으로 잔금 지불까지의 기간은 1~2개월 정도입니다. 하지만 갭투자에서는 3개월, 많게는 4~6개월까지 기간을 길게 잡아 그 동안의 전세 가격 상승분만큼 투자비용을 줄이려고 합니다. 물론 이런경우 매도자의 동의가 있어야 하지만 보통 중도금을 낸다는 조건을 제시하면 큰 반대에 부딪치지 않습니다.

또 다른 방법으론 법원경매를 활용한 갭투자 방식도 있습니다.

법원 경매물도 일반 갭투자와 마찬가지로 시세와 비슷한 수준에 낙찰을 받아 바로 전세로 내놓으면 투자금은 거의 들지 않는다고 할 수 있지만 그리 녹록지많은 않습니다.

2016~17년 상반기 법원 경매 동향을 보면 매물은 적고 투자자는 많아 좋은 물건인 경우 수십명의 입찰자가 몰려 낙찰 가격이 점점 오르고 있기 때문이죠.

그럼에도 여전히 투자자가 느는 이유는 경매가 쉬워졌고 무엇보다 한 푼이라도 싸게 주택을 사려는 심리 때문인데요. 이렇게 낙찰받은 주택으로는 어떻게 갭투자를 할까요?

답은 낙찰받은 물건이 자기소유가 되기까지 걸리는 시간에 있습니다. 이 기간은 보통 짧게는 3개월에서 길게는 4~5개월까지 걸리는데요. 우선 낙찰허가결정이 나오기까지 보름에서 한 달정도가 소요됩니다.

그리고  그 때부터 대금납부기일까지가 30일, 또 현재 거주자를 찾아가 집을 비워주기를협의하고 이사날짜를 정하기까지가 최소 1개월에서 3개월이 걸립니다.

이 모든 과정을 거친 후에야 경매물건은 투자자의 소유가 되고 전세든 매매든 내 놓을 수 있게 되는데요, 주목할 점은 이 기간 동안 전세가격이 상승한다는 것입니다.

지역에 따라 가격은 다르겠지만 실투자액과 큰 차이가 없이 오른다면 성공적인 갭투자가 가능합니다.

한가지 조심할 점은 거주자가 완전히 집을 비우는 '명도'가 이뤄진 후에 해당주택을 중개사무소에 내놓아야 한다는 것인데요. 은행 이자금을 조금이라도 줄이려고  "언제까지 나가겠다"라는 기존 거주자의 말만 믿고 전세 혹은 매매 계약을 했다가 거주자가 버티면 위약금을 물어줘야 하기 때문입니다.

이번 정부의 부동산 규제로 현재 갭투자 문의가 끊겼다는 뉴스가 나오고 있는데요.

갭투자의 시대는 다시 찾아올 가능성이 높습니다. 정부가 주택을 여러개 보유하는 것을 규제하면서 실수요자들이 부동산을 사는 것보다 빌리는 것을 선호하고 있기 때문입니다.

이렇게 되면 전세가격이 올라서 매매가격과 비슷한 물건이 많아지고 자연스레 갭투자도 증가하게 될것입니다.

오늘은 갭투자란 무엇인지에 대해 알아보았습니다

항상 성투하고 즐거운하루되세요.

위 글은 '큰돈되는 아파트는 따로있다'라는 책을 일부 인용하였습니다.