안녕하세요~평범한 직장인 철이짱입니다.

자의에 의해서이든 타의에 의해서이든 전세나 임차인의 삶을 살고 계신분들이 많으신데요.

어느날 살고 있는 집이 경매로 넘어간다든가하여 경우에 따라 전세금을 돌려받지 못하고 쫒겨나가는 황당한 경우가 있다는 것을 여러 매체를 통해 들어보았을 것입니다. 임대인이 갭투자로 사놓은 집에 전세를 들어가는 경우라면 더더욱 전세를 들어갈 때 조심해야 하는데요.

오늘은 전세나 월세를 살고 있는 임차인을 위한 법인 '주택임대차보호법'의 적용범위와 대항요건에 대해 알아보도록 하겠습니다.

주택임대차보호법 대상 및 임차인 대항력에 대하여

우선 '주택임대차 보호법'은 주거용 건물의 임대차에관해 '민법'에 대한 특례를 규정함으로서 국민주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 주거용 건물(이하 '주택)의 전부 또는 일부의 임대차에 관해 이를 적용합니다.

임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되고 있는 경우에도 이 법을 적용합니다.

주택임대차 보호법의 판단기준

 - 공부상의 표시만을 기준으로 하는 것이 아니라 실지용도에 따라 판단

 - 주된용도가 주거용 또는 비주거용인지 여부

 - 겸용주택의 경우 일정면적이상 주거용으로 사용할 것

 - 유일한 주거 수단인지 여부

 - 주거용인지 여부는 임대차계약 체결 시점 기준으로 판단

 - 단, 계약체결 후 임대인의 동의를 얻어 주택으로 개조한 경우에는 주거용으로 인정

적용대상

 - 등기, 미등기, 무허가 건물, 불법건축물 여부 불문

 - 가건물(비닐하우스 제외)

 - 상가 공장 등을 주거용으로 용도 변경한 건물

위 내용을 정리하자면 등기부등본상의 내용과는 상관없이 심지어 무허가 건물이라 할 지라도 실질적으로 주거용으로 사용하고 있다면 '주택임대차보호법'의 대상이 된다고 볼 수 있겠습니다.

다음은 대항요건에 대해 알아볼텐데요

임대차 효력발생일(대항력)은 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 전입신고를 마친때에는 그 익일로 부터 제3자에 대한 효력이 발생합니다.

주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 마친 때에는 그 익일로부터 제3자에 대해 효력이 생긴다고 함은 익일 오전 0시부터 대항력이 생긴다는 취지입니다. 결국 같은 날짜에 대출금 근저당권이 설정되어 있다면 근저당권이 우선하게 되어 임차인은 후순위로 밀리게 됩니다.

대항력이 발생한 경우 저당권, 전세권 등이 전혀 설정되지 않은 주택을 임차한 경우 그 주택이 경매처부되더라도 임차인은 낙찰자에게 대해 자신의 임차권이 있음(대항력)을 주장할 수 있으며, 낙찰자가 임차보증금을 반환할 때까지 그 주택에 거주할 수 있습니다. 이런 경매처분 시 낙찰자에게 임차보증금의 반환을 주장할 수 있는 임차인을 선순위 임차인이라 합니다.

임차의 목적물이 지상권, 지역권, 전세권, 질권 또는 유치권의 목적이 된 경우 임차인이 이를 알지 못한 때에는 이로 인해 계약의 목적을 달설할 수 없는 경우에 한해 임차인은 계약을 해지할 수 있습니다. 기타의 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있습니다. 이런 권리는 임차인이 그 사실을 안 날부터 1년 내에 행사해야 합니다.

임대차 대항력 구비를 함에 있어 조치할 사항으로는

- 잔금 지급 즉시 해당 동 주민센터에 주민등록전입신고를 마칩니다.

- 동시에 임대차계약서 상에 확정일자를 받습니다.

- 주민등록신고는 가족 전원이 아니라도 일부만 하여도 무관합니다.

- 임차인의 지위가 높을수록(선순위) 임차인이 유리합니다.

오늘은 주택임대차 보호법에 적용되는 기준 및 대상, 그리고 임차인의 대항요건 등에 대해 알아보았습니다.

전세계약 전 유의사항을 잘 알아보시고 피해를 당하는 일이 없도록 해야 할 것입니다.

오늘도 즐거운 하루 되세요~^^