1. 의의

 토지거래허가구역 내의 토지에 대해 허가 받을 것을 전제로 한 계약의 경우에, 허가권자(시장, 군수, 구청장)의 불허가처분이 확정되면 그 계약은 확정적 무효로 되지만, 허가를 받으면  소급하여 유효로 된다. 이런 경우 허가를 중심으로 이 계약의 효력은 유동적 무효의 상태에 있다. 그러나 처음부터 허가를 배제, 잠탈하려고 한 경우는 확정적 무효이단(대판1996.6.28 96다3982)

2. 효과

(1)원칙 : 무효

허가를 받기 전에는 그 계약의 효력은 발생하지 아니한다. 따라서 권리의 이전 또는 설정에 관한 어떠한 청구도 할 수 없으며(대판2000.1.28 99다40524), 채무불이해을 이유로 계약을 해제 하거나 손해배상을 청구할 수 도 없다.(대판 1997.7.25 97다4357)

또한 토지와 건물을 일관하여 매매하였으나 토지거래허가를 얻지 못하여 토지거래계약이 무효로 된 경우(특별한 사정이 없는 한) 지상건물만의 이전등기청구는 인정되지 않는다(대판 1992.10.13 92다16836)

(2)협력의무

공동허가신청에 협력할 의무는 신의칙상 인정되는 의무로서(대판2009.4.23 2008다62427)매수인은 협력의무의 이행을 소로서 구할 수 있다.(대판[전]1991.12.24 90다12243). 협력의무의 이행을 청구함에 있어서 대금채무에 관하여 이행제공을 할 필요가 없고, 따라서 매도인은 매매대금의 이행제공이 없었음을 이유로 협력의무의 이행을 거절 할 수 없다.(대판1996.10.25 96다23825)

협력의무를 불이행하고 매매계약을 일방적으로 철회하는 경우에는, 상대방에게 협력의무불이행과 인과관계에 있는 손해를 배상하여야 한다.(대판1995.4.28 93다26397). 또한 협력의무를 불이행하는 경우 일정한 손해액을 배상하기로 하는 약정도 유효하게 체결할 수 있다.(대판1997.2.28 96다49933). 그라니 협력의무 불이행을 이유로 유동적 무효의 상태에 있는 거래계약을 일방적으로 해제할 수 는 없다.(대판[전]1999.6.17 98다40459).

(3)가처분

매수인은 토지거래허가 신청절차청구권을 피 보전권리로 하여 매매목적물의 처분금지가처분을 구할 수 있으며, 그 후 이 토지를 낙찰 받은 제3자에게 이로써 대항 할 수 있다.(대판1998.12.22 98다44376)

(4)계약금

유동적 무효의 상태에 있는 한 매수인은 부당이득을 이유로 계약금의 반환을 구할 수 없고, 확정적 무효로 되어야 비로소 반환을 구할 수 있다.(대판1993.7.27 91다33766)

또 매도인은 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있다.(대판1997.6.27 97다9369)

3. 확정적 무효 또는 유효로 되는 경우

(1) 확정적 유효로 되는 경우

토지거래허가를 받지 않은 상태에서 토지거래허가구역의 지정이 해제되거나 허가구역 지정기간이 만료되었으멩도 허가구역 재지정을 하지 않는 경우 토지매매계약은 허가를 받을 필요 없이 확정적으로 유효로 된다.(대판[전]1999.6.17 98다40459).

(2)확정적 무효로 되는 경우

허가권자의 불허가처분이 있는 경우, 당사자 쌍방이 허가를 신청하지 않기로 의사표시를 명백히 한 경우에는 확정적으로 무효가 된다.

또한 유동적 무효 이외의 기타무효, 취소사유가 있을 때에는 당사자는 이러한 사유를 주장하여 유동적 무효인 계약을 확정적으로 뮤효화시킬 수 있다.(대판1996.11.8 96다35309). 뿐만 아니라 허가 전의 계약이 정지조건부 계약인 경우에 그 정지조건이 허가를 받기 전에 이미 불성취로 확정되었다면 그 계약관계는 확정적으로 무효가 된다(대판1998.3.27 97다36996)

(3)불허가 처분이 있더라도 확정적 무효로 되지 않는 경우

그 불허가의 취지가 미비된 요건의 보정을 명하는 데에 있고 그러한 흠결된 요건을 보정하는 것이 객관적으로 불가능하지도 아니한 경우(대판1998.12.22 98다 44376), 단지 매매계약의 일방 당사자만이 임의로 토지거래허가신청에 대한 불허가 추분을 유도할 의도로 허가신청서에 기재하도록 되어 있는 계약 내용과 토지의 이용계획 등에 관하여 사실과 다르게 또는 불성실하게 기재한 경우라면 실제로 토지거래 허가신청에 대한 불허가 가처분이 있었다는 사유만으로 곧바로 매매계약이 확정적인 무효 상태에 이르렀다고 할 수 없다.(대판1997.11.11 97다36972)

[민법]권리의 의의 및 분류

1. 권리의 의의

 : 권리란 일정한 이익을 누릴 수 있도록 법에 의하여 주어진 힘을 말한다.

2. 권리의 분류

1)  내용에 따른 분류

 ① 재산권 : 재산권은 그 내용인 이익이 경제적 가치를 가지며, 일반적으로 거래의 목적으로 될 수 있다. 재산권에 속하는 대표적인 권리로 물권과 채권이 있다.

  ㄱ. 물권 : 특정한 물건을 직접적이고 배타적으로 지배할 수 있는 권리이다. 가령 소유권, 전세권, 저당권 등이 있다.

  ㄴ. 채권 : 특정인(채권자)이 다른 특정인(채무자)에게 일정한 행위를 청구할 수 있는 권리이다. 가령 매매계약에 있어서 매도인의 매수인에 대한 대금지급청구권이나 매수인의 매도인에 대한 소유권이전청구권 등이 그 예이다.

 ② 비재산권 : 인격권, 가족권 드 그 내용인 이익이 비재산적인 권리를 말한다.

2) 작용(효력)에 따른 분류

 ① 지배권 : 권리의 객체를 직접 지배할 수 있는 권리이다. 여기서 직접 지배한다 함은 권리의 내용인 이익을 실현하기 위하여 권리자 외에 타인의 행위를 요하지 않는다는 의미이며, 이 점에서 청구권과 구별된다. 물권이 대표적인 지배권이다.

 ② 청구권 : 특정인이 다른 특정인에 대하여 일정한 행위를 할 것을 청구할 수 있는 권리이다. 채권이 전형적인 청구권이다.

 ③ 항변권 : 상대방의 청구권 행사에 대하여 그 이행을 거절할 수 있는 권리이다. 동시이행의 항변권이 그 예이다.

 ④ 형성권 : 권리자의 일방적 의사표시만으로 법률관계의 변동(즉 권리의 발생, 변경, 소멸)을 일어나게 하는 권리이다. 그 예로는 취소권, 해제권, 추인권 등이 있다.

3) 효력이 미치는 범위에 따른 분류

 ① 절대권 : 권리행사에 있어서 특정의 상대방이 없고 누구에 대해서나 주장할 수 있는 권리이다. 대세권이라고도 한다. 물권이 그러하다.

 ② 상대권 : 특정인에 대해서만 주장할 수 있는 권리이다. 대인권이라고도 한다. 채권이 그러하다.

물권적 청구권

의의 

물권의 내용이 침해당하거나 침해당할 염려가 있는 경우에 물권자가 침해자에 대해 물건의 반환, 방해제거, 방해예방을 청구할 수 있는 권리

인정이유 : 물권의 실효성확보

요건

 - 침해 또는 침해의 염려가 있어야 함(침해자의 고의, 과실은 불요)

 - 권리자는 침해된 물권의 정당한 소지자여야 함

 - 상대방은 현재 방해상태를 지배하는 자임(직접점유, 간접점유 불문)

성질

 - 물권적 청구권은 부종성이 있음

 - 물권적 청구권만의 양도는 허용되지 않음

 - 소유권을 상실한 전소유자는 소유권에 기한 물권적 청구권을 행사하지 못함

 - 소유권에 기한 물권적 청구권은 소멸시효에 걸리지 않음

내용

 - 반환청구, 방해제거 청구, 방해예방청구

 - 지역권과 저당권은 반환청구권이 없음

핵심쟁점

-유치권은 점유권에 기한 물권적 청구권만 인정되고 유치권자체에 기한 물권적 청구권은 인정되지 않는다.

법률행위의 성립요건

일반적 성립요건

 1. 당사자

 2. 법률행위의 목적(내용)

 3. 의사표시

특별성립요건

 1. 법인 설립행위에 있어서의 설립등기

 2. 유언에 있어서의 일정한 방식

 3. 형성적 신분행위(혼인, 이혼, 인지, 입야 등) 에 있어서의 신고

 4. 요물계약에 있어서의 물건의 인도와 지정행위의 완료

 5. 계약에 있어서 청약과 승낙의 의사표시의 합치

법률행위의 효력요건

일반적 효력요건

 1. 당사자가 권리능력, 행위능겨, 의사능력을 가져야 함

 2. 법률행위의 목적이 확정성, 가능성, 적법성, 사회적 타당성이 있어야 함

 3. 의사표시에 있어서 의사와 표시가 일치하고 하자가 없어야 함

특별 효력요건

 1. 대리에 있어서의 대리권의 존재

 2. 조건부, 기한부 법률행위에 있어서의 조건의 성취,기한의 도래

 3. 유언에 있어서의 유언자의 사망

 4. 물권변동에 있어서의 등기(다수설)

 5. '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'상의 토지거래 허가구역 내의 토지거래 계약에 있어서 관할관청의 허가

 6. 학교법인의 기본재산 처분 시 관할관청의 허가

  * 농지취득자격증명은 효력발생요건이 아님

"용도지구"란 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 요적률, 높이 등에 대한 용도직역의 제한을 강화하거나 완화하여 적용함으로써 용도지역의 기능을 증진시키고 경관,안전 등을 도모하기 위하여 도시,군 관리계획으로 결정하는 지역을 말한다.

[국토계획법 제2조 제16호, 제37조 제1항]

용도지구 정의 및 종류

용도지구의 종류(국토계획법 제 37조 제1항)

1. 경관지구 : 경관의 보전, 관리 및 형성을 위하여 필요한 지구

2. 고도지구 : 쾌적한 환경 조성 및 토지의 효율적 이용을 위하여 건축물 높이의 최고한도를 규제할 필요가 있는 지구

3. 방화지구 : 화재의 위험을 예방하기 위하여 필요한 지구

4. 방재지구 :풍수해, 산사태, 지반의 붕괴, 그 밖의 재해를 예방하기 위하여 필요한지구

5. 보호지구 : 문화재, 중요 시설물(항만, 공항, 공용시설, 교정시설, 군사시설)및 문화적, 생태적으로 보존가치가 큰 지역의 보호와 보존을 위하여 필요한 지구

6. 취락지구 : 녹지지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역, 개발제한구역 또는 도시자연공원구역 안의 취락을 정비하기 위한 지구

7. 개발진흥지구 : 주거기능, 상업기능, 공업기능, 유통무류기능, 관광기능, 휴양기능 등을 집중적으로 개발, 정비할 필요가 있는 지구

8. 특정용도제한지구 : 거주 및 교육 환경보호나 청소년 보호 등의 목적으로 오염물질 배출시설, 청소년 유해시설 등 특정시설의 입지를 제한할 필요가 있는 지구

9. 복합용도지구 : 지역의 토지이용 상황, 개발 수요 및 주변 여건 등을 고려하여 효율적이고 복합적인 토지이용을 도모하기 위하여 특정시설의 입지를 완화할 필요가 있는 지구

안녕하세요~ 평범한 직장인 철이짱입니다.

오늘은 건축법상 주택의 종류에 대해 알아보겠습니다.

국민주택, 민영주택, 도시형 생활주택 비교

건설자금에 따른 분류로는 국민주택, 민영주택, 도시형 생활주택으로 나누어 지는데요.

1. 국민주택

다음의 어느 하나에 해당하는 주택으로서 국민주택 규모 이하인 주택을 말한다.

ㄱ. 국가, 지방자치단체,'한국토지주택공사법'에 따른 한국토지주택공사(이하 '한국토지 주택공사'라 한다) 또는 '지방공기업법' 제 49조에 따라 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사(이하 '지방공사'라한다)가 건설하는 주택

ㄴ. 국가, 지방자치단체의 재정 또는 '주택도시기금법' 에 따른 주택도시기금(이하 '주택도시기금'이라 한다)으로부터 자금을 지원받아 건설되거나 개량되는 주택

'주거의 용도로만 쓰이는 면적(이한 '주거전용면적'이라 한다)이 1호 또는 1세대당 85m2이하인 주택(수도권정비계획법 제2조 제1호에 따른 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 1호 또는 1세대당 주거전용면적이 100m2이하인 주택을 말한다)을 말한다. 이 경우 주거전용면적의 산정방법은 국토통부령으로 정한다.

2. 민영주택

국민주택을 제외한 주택을 말한다.

3. 도시형 생활주택 : 300세대 미만의 국민주택 규모에 해당하는 주택으로서 도시지역에서 건설하는 다음의 주택을 말한다.

ㄱ. 원룸형 주택 : 아파트 연립주택, 다세대주택으로서 다음의 요건을 모두 갖춘 주택

  a. 세대별 주거전용면적은 50m2이하일 것

  b. 세대별로 독립된 주거가 가능하도록 욕실 및 부엌을 설치할 것

  c. 욕실 및 보일러실을 제외한 부분을 하나의 공간으로 구성할 것. 다만, 주거전용면적이 30m2이상인 경우 두 개의 공간으로 구성할 수 있다.

  d. 지하층에는 세대를 설치하지 아니할 것

ㄴ. 단지형 연립주택 : ㄱ의 원룸형 주택이 아닌 연립주택. 다만, 건축위원회의 심의를 받은 경우에는주택으로 쓰는 층수를 5개층까지 건축할 수 있다.

ㄷ. 단지형 다세대주택 : ㄱ의 원룸형 주택이 아닌 다세대주택. 다만, 건축위원회의 심의를 받은 경우에는 주택으로 쓰는 층수를 5개층까지 건축할 수 있다.

여기서 연립주택과 다세대주택의 차이를 구분하지 못하는 경우가 많은데요.

연립주택은 주택으로 쓰는 1개동의 바닥면적의 합계(지하주차장 면적은 제외)가 660m2를 초과하고 층수가 4개층 이하인 주택이고

다세대주택은 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적의 합계(지하주차장 면적은 제외)가 660m2이하이고 층수가 4개층 이하인 주택을 말합니다.

오늘은 주택의 종류 중 건설자금에 따른 주택의 종류에 대해 알아보았습니다.

항상 즐거운 하루되세요~^^.

'국토의 계획 및 이용에 관한 법률' 용어정리

광역 도시계획 : 광역 계획권의 장기발전방향을 제시하는 계획

도시,군 계획 : 특별시, 광역시, 특별자치시, 특별자치도, 시 또는 군(광역시의 관할 구역에 있는 군은 제외)의 관할 구역에 대하여 수립하는 공간구조와 발전방향에 대한 계획으로서 도시, 군 기본계획과 도시,군 관리계획으로 구분한다.

도시,군 기본계획 : 특별시, 광역시, 특별자치시, 특별자치도, 시 또는 군의 관할 구역에 대하여 기본적인 공간구조와 장기발전방향을 제시하는 종합계획으로서 도시, 군 관리계획 수립의 지침이 되는 계획을 말한다.

도시, 군 관리계획 : 특별시, 광역시, 틉려자치시, 특별자치도, 시또는 군의 개발, 정비 및 보전을 위하여 수립하는 토지이용, 교통, 환경, 경관, 안전, 산업, 정보통신, 보건, 복지, 안보, 문화 등에 관한 다음의 계획을 말한다.

① 용도지역, 용도지구의 지정 또는 변경에 관한 계획

② 개발제한구역, 도시자연공원구역, 시가화 조정구역, 수산자원보호구역의 지정 또는 변경에 관한 계획

③ 기반시설의 설치, 정비 또는 개량에 관한 계획

④ 도시개발사업이나 정비사업에 관한 계획

⑤ 지구단위계획구역의 지정 또는 변경에 관한 계획과 지구단위계획

⑥ 입지규제최소구역의 지정 또는 변경에 관한 계획과 입지규제최소구역계획

지구단위계획 : 도시,군계획 수립대상지역의 일부에 대하여 토지이용을 합리화하고 그 기능을 증진 시키며 미관을 개선하고 양호한 환경을 확보하며, 그 지역을 체계적,계획적으로 관리하기 위하여 수립하는 도시,군 관리계획을 말한다.

입지규제 최소구역 계획 : 입지규제 최소구역에서의 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등의 제한에 관한 사항 등 입지규제최소구역의 관리에 필요한 사항을 정하기 위하여 수립하는 도시,군 관리계획을 말한다.

기반시설 : 다음의 시설로서 대통령령으로 정하는 시설을 말한다.

① 도로,철도, 항만, 공항, 주차장 등 교통시설

② 광장, 공원, 녹지 등 공간시설

③ 유통업무설비, 수도, 전기, 가스, 열공급설비, 방송, 통신시설, 공동구 등 유통, 공급시설

④ 학교, 운동장, 공공청사, 문화시설 및 공공필요성이 인정되는 체육시설 등 공공, 문화체육시설

⑤ 하천, 유수지, 방화설비 등 방재시설

⑥ 화장시설, 공동묘지, 봉안시설 등 보건위생시설

⑦ 하수도, 폐기물처리시설 등 환경기초시설

도시,군계획시설 : 기반시설 중 도시,군과리계획으로 결정된 시설을 말한다.

광역시설 : 기반시설 중 광역적인 정비체계가 필요한 다음의 시설로서 대통령령으로 정하는 시설을 말한다.

① 둘 이상의 특별시, 광역시, 특별자치시, 특별자치도, 시또는 군의 관할구역에 걸쳐있는 시설

② 둘 이상의 특별시, 광역시, 특별자치시, 특별자치도, 시 또는 군이 공동으로 이용하는 시설

공동구 : 전기, 가스, 수도 등의 공급설비, 통신시설, 하수도시설 등 지하매설물을 공동 수용함으로써 미관의 개선, 도로구조의 보전 및 교통의 원할한 소통을 위하여 지하에 설치하는 시설물을 말한다.

도시,군계획시설 사업 : 도시, 군계획시설을 설치, 정비 또는 개량하는 사업을 말한다.

도시,군계획사업 : 도시, 군관리계획을 시행하기 위한 다음의 사업을 말한다.

① 도시, 군계획시설사업

② [도시개발법]에 따른 도시개발사업

③ [도시 및 주거환경정비법]에 따른 정비사업

도시,군계획사업시행자 : 이 법 또는 다른 법률에 따라 도시,군계획사업을 하는 자를 말한다.

공공시설 : 도로, 공원, 철도, 수도, 그 밖에 대통령령으로 정하는 공공용 시설을 말한다.

국가계획 : 중앙행정기관이 법률에 따라 수립하거나 국가의 정책적인 목적을 이루기 위하여 수립하는 계획 중 도시, 군기본계획의 내용(제19조 제1항 제1호부터 제9호)이나 도시, 군 관리계획으로 결정하여야 할 사항이 포함된 계획을 말한다.

용도지역 : 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적, 효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 아니하게 도시,군관리계획으로 결정하는 지역을 말한다.

용도지구 : 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등에 대한 용도지역의 제한을 강화하거나 완화하여 적용함으로써 용도지역의 기능을 증진시키고 경관, 안전 등을 도모하기 위하여 도시, 군관리계획으로 결정하는 지역을 말한다.

용도구역 : 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등에 대한 용도지역 및 용도지구의 제한을 강화하거나 완화하여 따로 정함으로써 시가지의 무질서한 확산방지, 계획적이고 단계적인 토지이용의 도모, 토지이용의 종합적 조정, 관리 등을 위하여 도시, 군 관리계획으로 결정하는 지역을 말한다.

개발밀도관리구역 : 개발로 인하여 기반시설ㄹ이 부족할 것으로 예상되나 기반시설을 설치하기 곤란한 지역을 대상으로 건폐율이나 용적률을 강화하여 적용하기 위하여 지정하는 구역을 말한다.

기반시설부담구역 : 개발밀도관리구역 외의 지역으로서 개발로 인하여 도로, 공원, 녹지 등 대통령령으로 정하는 기반시설의 설치가 필요한 지역을 대상으로 기반시설을 설치하거나 그에 필요한 용지를 확보하게 하기 위하여 지정, 고시하는 구역을 말한다.

기반시설설치비용 : 단독주택 및 숙박시설 등 대통령령으로 정하는 시설의 신, 증축 행위로 인하여 유발되는 기반시설을 설치하거나 그에 필요한 용지를 확보하기 위하여 부과, 징수하는 금액을 말한다.