[지분경매]상황별 명도방법

1. 낙찰받은 부동산에 채무자 혹은 타 공유자가 살고 있는 경우

1-1 채무자가 점유 시

 법원에 잔금 납부와 동시에 인도명령신청하게 되면 인용받게 된다.

1-2. 매수한 지분이 과반수 이상이면서, 타 공유자가 전부를 점유(과반수 미만)

 관리행위로 인도명령신청이 인용되지만 임료를 이유로 부당이득금청구소송을 통해서 향후 타 공유자 지분을 100% 공유자우선매수신청을 하여 매수할 가능성이 있으므로 무조건 인도명령신청하는 것보다 상황을 보면서 하는 것이 유리한 경우가 있다.

1-3. 매수한 지분이 과반수 미만이면서 타 공유자가 전부를 점유(과반수 미만)

  보존행위로 인도명령신청이 인용된다.

2. 낙찰받은 부동산에 임차인이 살고 있는 경우

2-1. 매수지분이 과반수 이상이고 임차인이 대항력이 있는경우

 임차인이 배당요구를 하지 않는다면 낙찰자는 임차인의 점유 권리를 인수한다. 만약 임대차계약을 타 공유자와 체결했다면(과반수 미만) 인수금을 물어주지 않아도 된다. 과반수 미만이므로 임대차계약은 무효다.

2-2. 매수지분이 과반수 이상이고 임창니이 배당요구를 했을 경우(대항력 O)

 매수인은 임차인의 임차보증금을 불가분채무 원칙에 의해서 모두 물어주어야 한다. 그러나 낙찰자 지분비율을 넘어서 지불한 금액은 타 공유자에게 구상권을 청구할 수 있다. 여기서 역발상을 하면 낙찰자는 또 다른 기회가 생기게 된다.(부당이득금청구소송).

2-3. 매수지분이 과반수 이상이고 임차인이 대항력이 없는경우

 매수인은 지분의 관리행위로서 인도명령을 신청해 인용을 받을 수 있다.(대법2010다37905-민법265조)

2-4. 매수지분이 과반수 미만인 경우

 임차인이 대항력이 없든지, 있든지(과반수 이상과 계약한 경우만)인도명령신청이 불가하다.

2-5. 매수지분이 과반수 미만이고 임차인이 과반수 미만과 계약한 경우

 인도명령신청이 가능하다(보존행위)