1. 점유이전 금지 가처분 신청

 점유이전금지 가처분은 해당 부동산의 점유이전을 타인에게 금하게 하는 보전처분으로, 신청 당시 점유자가 강제집행 전에 제3자에게 점유이전을 한다고 해도 다시 새로운 점유자를 상대로 인도명령을 받을 필요없이 승계집행문을 부여 받아서 강제집행이 가능하다.

 또 가처분 집행 시 가처분 결정문을 집행관이 해당 부동산 건물 내부에 부착하게 되므로 점유자에게 심리적 부담감을 주게 되어 명도 협상할 때 유리한 부분이 있다.(집행관이 결정문을 송달하기 위해 해당 부동산 내부에 들어갈 때 문이 잠겨져 있ㅇ르 경우 강제개문한다.)

2. 내용증명 발송

 점유자를 상대로 우너만하게 합의되지 않을 때 낙찰자가 진행하는 법적 절차에 대한 내용과 법적 절차를 진행하며 발생한 비용을 청구하는 내용, 세입자의 경우 무단거주에 따른 부당이익으로 재산에 압류할 수 있다는 내용을 담은 내용증명은 점유자에 대한 명도 협상 시 효과적인압박수단이 된다.

인도명령신청→인도명령결정→점유자에게 인도명령 결정문 송달 →해당계에서송달증명원발급→송달증명원+인도명령결정정본으로집행관사무실에강제집행신청→집행비용예납→점유자에게집행계고(예고)→부동산이도집행시행→유체동산 경매신청(점유자가강제집행후에도자기짐을찾아가지않은경우)

출처 : 송사무장의 부동산 경매의 기술 p213