안녕하세요~평범한 직장인 철이짱입니다.

수익형 임대사업을 하기 원하는 직장인들이 많이 계신데요. 조물주 위에 건물주가 있다는 우스갯 소리도 하고 임대 수익 내는 것만으로도 주변의 부러움을 받기도 합니다. 소액이든 거액이든 투자금을 마련하고서 오피스텔이나 아파트 같은 수익형 부동산을 매입을 하고서 임대를 주려고 사업자를 내려고 알아보니 임대사업자에도 종류가 여러가지가 있네요.ㅋ

임대사업자는 그냥 사업자 내면 될 줄 알았는데 일반임대사업자도 있고 주택임대사업자도 있고 첫번째 관문부터 헷갈리기 시작합니다.

나는 어떤 사업자를 내야 할것인가

오늘은 그 것을 알아보도록 하겠습니다.

상가나 사무실의 경우에는 일반임대 사업자를 내셔야 하구요. 오피스텔의 경우에는 주거용으로도 사용할 수 있기 때문에 일반임대사업자 또는 주택임대사업자 중 하나를 선택해서 사업자를 내야 합니다.

일반적으로 일반임대사업자는 일반과세자이고 주택임대사업자는 간이과세자 입니다.

일반과세자는 뭐고 간이과세자는 뭐야? 하는 분들도 많을텐데요.

상세한 것을 다 설명하자면 너무 길어지므로 사업자 선택부분에서만 말씀드릴께요.

일반과세자(일반임대사업자)는 부가세 환급을 받을 수 있고

간이과세자(주택임대사업자)는 부가세 환급을 못받습니다.

그럼 일반임대사업자가 좋은거 아냐? 하시는 분들이 계실텐데요.

주택임대사업자에게도 좋은 것들이 있겠죠?

주택임대사업자의 장점으로 

신규 오피스텔에 대해서 취득세를 면제 또는 감면이라는 장점이 있습니다. 60㎡이하는 100%감면(취득세 총액이 200만원 이상일때는 85%감면), 60~85㎡이하일때는 25% 감면이 됩니다.

재산세도 경우에 따라 면제를 받을 수 있습니다.

또한 오피스텔의 경우 일반임대사업자는 사무공간이 아닌 주거용으로 사용 시 전입신고를 할 수 없습니다. 주택임대사업자는 전입신고를 할 수 있기 때문에 임차인을 구하는데 있어서도 유리합니다.

양도세에 있어서도 주택임대사업자의 경우 장기보유 시 혜택이 주어집니다.

임대소득이외에 다른소득이 있는 직장인들의 경우 일반임대사업자는 기존소득에 합산되어 소득세를 내야하기 때문에 불리합니다. 또한 의료보험이 남편에게 포함되어 있는 가정주부들 같은 경우에도 일반임대사업자가 되면 의료보험이 지역가입자로 바뀌게 됩니다. 반면, 주택임대사업자는 연간 임대소득 2000만원까지는 비과세, 2000만원 이상이라 하더라도 다른 소득과는 분리되거 과세되기 때문에 유리합니다. 합삽소득에 대한 과세표준 소득세 구간이 24%이상일 경우에는 주택임대사업자가 유리합니다.

과거에는 임대사업자를 내지 않고 임대업을 하시는 분들이 많아 정부에서도 세금확보에 어려움이 있었습니다. 이런 이유로 각종 혜택을 주며 음지에 있던 임대업자들을 양지로 끌어내고 있습니다. 정부입장에서도 세수확보를 할 수 있고 임대업자 입장에서도 혜택을 받으며 떳떳하게 활동할 수 있으니 win-win이라고 할 수 있죠.

일반임대사업자와 주택임대사업자 어느것이 본인과 가족들에게 맞는 지 잘 알아보시고 성투하시기 바랍니다.

즐거운 하루되세요~^^

주택임대차보호법 시행령

[시행 2016.11.30.] [대통령령 제27614호, 2016.11.29., 일부개정]

법무부(법무심의관실) 02-2110-3862

제1조(목적) 이 영은 「주택임대차보호법」에서 위임된 사항과 그 시행에 관하여 필요한 사항을 정함을 목적으로 한다.

[전문개정 2008.8.21.]

제2조(대항력이 인정되는 법인) 「주택임대차보호법」(이하 "법"이라 한다) 제3조제2항 후단에서 "대항력이 인정되는 법인"이란 다음 각 호의 법인을 말한다. <개정 2009.9.21.>

1. 「한국토지주택공사법」에 따른 한국토지주택공사

2. 「지방공기업법」 제49조에 따라 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사

[전문개정 2008.8.21.]

[제1조의2에서 이동, 종전 제2조는 제8조로 이동  <2013.12.30.>]

제2조의2

[제9조로 이동 <2013.12.30.>]

제3조(고유식별정보의 처리) 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 법 제3조의6에 따른 확정일자 부여 및 임대차 정보제공 등에 관한 사무를 수행하기 위하여 불가피한 경우 「개인정보 보호법 시행령」 제19조제1호 및 제4호에 따른 주민등록번호 및 외국인등록번호를 처리할 수 있다. <개정 2016.1.22.>

1. 시장(「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」 제11조에 따른 행정시장을 포함하며, 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장은 제외한다), 군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다)

2. 읍ㆍ면ㆍ동의 장

3. 「공증인법」에 따른 공증인

[전문개정 2013.12.30.]

[제1조의3에서 이동, 종전 제3조는 제10조로 이동 <2013.12.30.>]

제4조(확정일자부 기재사항 등) ① 법 제3조의6제1항에 따른 확정일자부여기관(지방법원 및 그 지원과 등기소는 제외하며, 이하 "확정일자부여기관"이라 한다)이 같은 조 제2항에 따라 작성하는 확정일자부에 기재하여야 할 사항은 다음 각 호와 같다.

1. 확정일자번호

2. 확정일자 부여일

3. 임대인ㆍ임차인의 인적사항

가. 자연인인 경우

성명, 주소, 주민등록번호(외국인은 외국인등록번호)

나. 법인이거나 법인 아닌 단체인 경우

법인명ㆍ단체명, 법인등록번호ㆍ부동산등기용등록번호, 본점ㆍ주사무소 소재지

4. 주택 소재지

5. 임대차 목적물

6. 임대차 기간

7. 차임ㆍ보증금

8. 신청인의 성명과 주민등록번호 앞 6자리(외국인은 외국인등록번호 앞 6자리)

② 확정일자는 확정일자번호, 확정일자 부여일 및 확정일자부여기관을 주택임대차계약증서에 표시하는 방법으로 부여한다.

③ 제1항 및 제2항에서 규정한 사항 외에 확정일자부 작성방법 및 확정일자 부여 시 확인사항 등 확정일자 부여 사무에 관하여 필요한 사항은 법무부령으로 정한다.

[본조신설 2013.12.30.]

[종전 제4조는 제11조로 이동 <2013.12.30.>]

제5조(주택의 임대차에 이해관계가 있는 자의 범위) 법 제3조의6제3항에 따라 정보제공을 요청할 수 있는 주택의 임대차에 이해관계가 있는 자(이하 "이해관계인"이라 한다)는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자로 한다.

1. 해당 주택의 임대인ㆍ임차인

2. 해당 주택의 소유자

3. 해당 주택 또는 그 대지의 등기기록에 기록된 권리자 중 법무부령으로 정하는 자

4. 법 제3조의2제7항에 따라 우선변제권을 승계한 금융기관

5. 제1호부터 제4호까지에 준하는 지위 또는 권리를 가지는 자로서 법무부령으로 정하는 자

[본조신설 2013.12.30.]

[종전 제5조는 제12조로 이동 <2013.12.30.>]

제6조(요청할 수 있는 정보의 범위 및 제공방법) ① 임대차계약의 당사자는 법 제3조의6제3항에 따라 확정일자부여기관에 해당 임대차계약에 관한 다음 각 호의 사항의 열람 또는 그 내용을 기록한 서면의 교부를 요청할 수 있다.

1. 임대차목적물

2. 임대인ㆍ임차인의 인적사항

3. 확정일자 부여일

4. 차임ㆍ보증금

5. 임대차기간

② 임대차계약의 당사자가 아닌 이해관계인 또는 임대차계약을 체결하려는 자는 법 제3조의6제3항 또는 제4항에 따라 확정일자부여기관에 다음 각 호의 사항의 열람 또는 그 내용을 기록한 서면의 교부를 요청할 수 있다.

1. 임대차목적물

2. 확정일자 부여일

3. 차임ㆍ보증금

4. 임대차기간

③ 제1항 및 제2항에서 규정한 사항 외에 정보제공 요청에 필요한 사항은 법무부령으로 정한다.

[본조신설 2013.12.30.]

[종전 제6조는 제13조로 이동 <2013.12.30.>]

제7조(수수료) ① 법 제3조의6제5항에 따라 확정일자부여기관에 내야 하는 수수료는 확정일자 부여에 관한 수수료와 정보제공에 관한 수수료로 구분하며, 그 구체적인 금액은 법무부령으로 정한다.

② 「국민기초생활 보장법」에 따른 수급자 등 법무부령으로 정하는 사람에 대해서는 제1항에 따른 수수료를 면제할 수 있다.

[본조신설 2013.12.30.]

[종전 제7조는 제14조로 이동 <2013.12.30.>]

제8조(차임 등 증액청구의 기준 등) ① 법 제7조에 따른 차임이나 보증금(이하 "차임등"이라 한다)의 증액청구는 약정한 차임등의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다.

② 제1항에 따른 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.

[전문개정 2008.8.21.]

[제2조에서 이동, 종전 제8조는 제15조로 이동 <2013.12.30.>]

제9조(월차임 전환 시 산정률) ① 법 제7조의2제1호에서 "대통령령으로 정하는 비율"이란 연 1할을 말한다.

② 법 제7조의2제2호에서 "대통령령으로 정하는 이율"이란 연 3.5퍼센트를 말한다.<개정 2016.11.29.>

[전문개정 2013.12.30.]

[제2조의2에서 이동, 종전 제9조는 제16조로 이동 <2013.12.30.>]

제10조(보증금 중 일정액의 범위 등) ① 법 제8조에 따라 우선변제를 받을 보증금 중 일정액의 범위는 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하로 한다. <개정 2010.7.21., 2013.12.30., 2016.3.31.>

1. 서울특별시: 3천400만원

2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다): 2천700만원

3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 세종특별자치시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 2천만원

4. 그 밖의 지역: 1천700만원

② 임차인의 보증금 중 일정액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액까지만 우선변제권이 있다.

③ 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고, 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액에 대한 각 임차인의 보증금 중 일정액의 비율로 그 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금 중 일정액으로 본다.

④ 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고 이들이 그 주택에서 가정공동생활을 하는 경우에는 이들을 1명의 임차인으로 보아 이들의 각 보증금을 합산한다.

[전문개정 2008.8.21.]

[제3조에서 이동, 종전 제10조는 제17조로 이동 <2013.12.30.>]

제11조(우선변제를 받을 임차인의 범위) 법 제8조에 따라 우선변제를 받을 임차인은 보증금이 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다. <개정 2010.7.21., 2013.12.30., 2016.3.31.>

1. 서울특별시: 1억원

2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다): 8천만원

3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 세종특별자치시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 6천만원

4. 그 밖의 지역: 5천만원

[전문개정 2008.8.21.]

[제4조에서 이동, 종전 제11조는 제18조로 이동 <2013.12.30.>]

제12조(주택임대차위원회의 구성) 법 제8조의2제4항제6호에서 "대통령령으로 정하는 사람"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사람을 말한다.

1. 특별시ㆍ광역시ㆍ도 및 특별자치도(이하 "시ㆍ도"라 한다)에서 주택정책 또는 부동산 관련 업무를 담당하는 주무부서의 실ㆍ국장

2. 법무사로서 5년 이상 해당 분야에서 종사하고 주택임대차 관련 업무 경험이 풍부한 사람

[본조신설 2009.7.30.]

[제5조에서 이동, 종전 제12조는 제19조로 이동 <2013.12.30.>]

제13조(위원의 임기 등) ① 법 제8조의2에 따른 주택임대차위원회(이하 "위원회"라 한다)의 위원의 임기는 2년으로 하되, 한 차례만 연임할 수 있다. 다만, 공무원인 위원의 임기는 그 직위에 재직하는 기간으로 한다. <개정 2016.3.31.>

② 위원장은 위촉된 위원이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 위원을 해촉할 수 있다.<개정 2016.3.31.>

1. 심신장애로 인하여 직무를 수행할 수 없게 된 경우

2. 직무와 관련한 형사사건으로 기소된 경우

3. 직무태만, 품위손상, 그 밖의 사유로 인하여 위원으로 적합하지 아니하다고 인정되는 경우

4. 위원 스스로 직무를 수행하는 것이 곤란하다고 의사를 밝히는 경우

[본조신설 2009.7.30.]

[제6조에서 이동, 종전 제13조는 제20조로 이동 <2013.12.30.>]

제14조(위원장의 직무) ① 위원장은 위원회를 대표하고, 위원회의 업무를 총괄한다.

② 위원장이 부득이한 사유로 인하여 직무를 수행할 수 없을 때에는 위원장이 미리 지명한 위원이 그 직무를 대행한다.

[본조신설 2009.7.30.]

[제7조에서 이동 <2013.12.30.>]

제15조(간사) ① 위원회에 간사 1명을 두되, 간사는 주택임대차 관련 업무에 종사하는 법무부 소속의 고위공무원단에 속하는 일반직 공무원(이에 상당하는 특정직ㆍ별정직 공무원을 포함한다) 중에서 위원회의 위원장이 지명한다.

② 간사는 위원회의 운영을 지원하고, 위원회의 회의에 관한 기록과 그 밖에 서류의 작성과 보관에 관한 사무를 처리한다.

③ 간사는 위원회에 참석하여 심의사항을 설명하거나 그 밖에 필요한 발언을 할 수 있다.

[본조신설 2009.7.30.]

[제8조에서 이동 <2013.12.30.>]

제16조(위원회의 회의) ① 위원회의 회의는 매년 1회 개최되는 정기회의와 위원장이 필요하다고 인정하거나 위원 3분의 1 이상이 요구할 경우에 개최되는 임시회의로 구분하여 운영한다.

② 위원장은 위원회의 회의를 소집하고, 그 의장이 된다.

③ 위원회의 회의는 재적위원 과반수의 출석으로 개의하고, 출석위원 과반수의 찬성으로 의결한다.

④ 위원회의 회의는 비공개로 한다.

⑤ 위원장은 위원이 아닌 자를 회의에 참석하게 하여 의견을 듣거나 관계 기관ㆍ단체 등에게 필요한 자료, 의견 제출 등 협조를 요청할 수 있다.

[본조신설 2009.7.30.]

[제9조에서 이동 <2013.12.30.>]

제17조(실무위원회) ① 위원회에서 심의할 안건의 협의를 효율적으로 지원하기 위하여 위원회에 실무위원회를 둔다.

② 실무위원회는 다음 각 호의 사항을 협의ㆍ조정한다.

1. 심의안건 및 이와 관련하여 위원회가 위임한 사항

2. 그 밖에 위원장 및 위원이 실무협의를 요구하는 사항

③ 실무위원회의 위원장은 위원회의 간사가 되고, 실무위원회의 위원은 다음 각 호의 사람 중에서 그 소속기관의 장이 지명하는 사람으로 한다.<개정 2013.3.23.>

1. 기획재정부에서 물가 관련 업무를 담당하는 5급 이상의 국가공무원

2. 법무부에서 주택임대차 관련 업무를 담당하는 5급 이상의 국가공무원

3. 국토교통부에서 주택사업 또는 주거복지 관련 업무를 담당하는 5급 이상의 국가공무원

4. 시ㆍ도에서 주택정책 또는 부동산 관련 업무를 담당하는 5급 이상의 지방공무원

[본조신설 2009.7.30.]

[제10조에서 이동 <2013.12.30.>]

제18조(전문위원) ① 위원회의 심의사항에 관한 전문적인 조사ㆍ연구업무를 수행하기 위하여 5명 이내의 전문위원을 둘 수 있다.

② 전문위원은 법학, 경제학 또는 부동산학 등에 학식과 경험을 갖춘 사람 중에서 법무부장관이 위촉하고, 임기는 2년으로 한다.

[본조신설 2009.7.30.]

[제11조에서 이동 <2013.12.30.>]

제19조(수당) 위원회 또는 실무위원회 위원에 대해서는 예산의 범위에서 수당을 지급할 수 있다. 다만, 공무원인 위원이 그 소관 업무와 직접적으로 관련되어 위원회에 출석하는 경우에는 그러하지 아니하다.

[본조신설 2009.7.30.]

[제12조에서 이동 <2013.12.30.>]

제20조(운영세칙) 이 영에서 규정한 사항 외에 위원회의 운영에 필요한 사항은 법무부장관이 정한다.

[본조신설 2009.7.30.]

[제13조에서 이동 <2013.12.30.>]

부칙 <제27614호,2016.11.29.>

이 영은 2016년 11월 30일부터 시행한다.