안녕하세요~평범한 직장인 철이짱입니다.

최근 재테크에 관심이 많아지며 경매에 입문하신 분들이 많은데요.

처음 경매를하며 관심을 가지는 물건들이 아파트, 빌라, 오피스텔 같은 우리가 주변에서 쉽게 접할 수 있는 물건들입니다.

학원을 다니시는 분들도 많고 저처럼 책과 유튜브로 공부하시는 분들도 많으신데 

다들 화이팅 하시구요.

권리분석을 어느정도 하고 쉬운물건부터 손을 대기 시작하시겠죠?

수익분석은 보통 경매진행방향의 역으로 생각하시면 됩니다.

매도가격을 우선 정하고

취득 및 명도 비용을 빼고

본인이 원하는 수익금을 빼고 나면

입찰가가 산정이 되는 것이지요~

그런데 이런 계산을 매번 수기로 계산하는 것은 귀찮고

그렇다고 대충 암산으로 하자니 취득세, 양도세, 중개수수료 등 비율계산을 해야하는 것들이 많으니

오차가 크서 신뢰성이 떨어집니다.

특히나 법원에가서 경매입찰을 해보신 분들은 아시겠지만 

자신이 집에서 생각하고 온 입찰가가 입찰표를 제출하기전까지 흔들립니다.

그때마다 수익분석을 머릿속으로 하는 것은 어렵죠~

그리고 명도 및 매도시에도 점유자와의 협상이 예상과 다르게 흘러갔을때

매도 시 매도가격 조정이 들어갈때 바로바로 내가 수용가능 한 지 알아보고 답을 해줘야 진행이 빨리빨리되는데

언제까지 수기로 계산하고 있을 순 없겠죠~

첨부로 올린 경매 수익분석표는 이런 고민을 조금이나마 덜어줍니다.

배경색이 흰색, 녹색인 부분만 입력하시면 수익률이 자동으로 계산되어집니다.

이 시트는 인터넷에서 떠도는 것을 받아 수정한 것이구요

저도 아직 경매초보인지라 확실하지 않을 수 도 있다는 점.

세율이 자주 바뀌는 점.

그래서 모든 수식은 각 셀에 공개되어있으니

MS-Excel을 조금이라도 다룰 줄 아시는 분이라면 수정이 가능합니다.

중개수수료와 양도소득세는 추가부과되는 세율까지 넣은 것입니다.

세율은 금액이나 보유기간 등 각자 상황에 맞게 고치시면 됩니다. 

고쳐야 할 부분, 있었으면 더 좋겠다 하는 부분이 있다면

혼자만 알고있지말고 댓글 등으로 알려주셨으면 좋겠습니다.

참고로, MS-Excel파일로 첨부를 올리지만

저는 구글드라이브의 구글스프레드시트에 넣어놓고 사용하는데요

집, 지하철, 회사, 법원 등 생각날때마다 장소에 구애받지 않고

시뮬레이션 해서 사용하고 바로 저장이되기때문에 괜찮은거 같은데

다운받으시는 분들도 참고하세요~^^

도움이 되셨으면 광고 하나만 클릭해주세요~

[경매] 법정지상권이 성립하지 않는 경우

1.  토지에 근저당이 설정되고 그 뒤 착공된 건물

2. 본래부터 토지와 건물의 소유주가 다르고 계속해서 토지와 건물이 한 번도 동일인에게 소유권 이전이 되지 않았던 건물

3. 건물주와 토지주 사이에 건물을 철거하겠다는 특약이 있는 건물(관습법상 법정지상권 물건의 경우)

4. 공유지분 토지 위에 서 있는 1인의 건물

5. 건물주가 토지주에게 지료판결을 받고도 2년넘게 지료지급을 연체한 건물(지료지급 2년연체 시 토지주는 지료연체를 이유로 건물주에게 지상권 소멸청구를 할 수 있다.)

6. 건물의 외관을 제대로 갖추지 않은 경우(주벽, 기둥, 지붕을 갖추지 못한 건물)

1. 점유이전 금지 가처분 신청

 점유이전금지 가처분은 해당 부동산의 점유이전을 타인에게 금하게 하는 보전처분으로, 신청 당시 점유자가 강제집행 전에 제3자에게 점유이전을 한다고 해도 다시 새로운 점유자를 상대로 인도명령을 받을 필요없이 승계집행문을 부여 받아서 강제집행이 가능하다.

 또 가처분 집행 시 가처분 결정문을 집행관이 해당 부동산 건물 내부에 부착하게 되므로 점유자에게 심리적 부담감을 주게 되어 명도 협상할 때 유리한 부분이 있다.(집행관이 결정문을 송달하기 위해 해당 부동산 내부에 들어갈 때 문이 잠겨져 있ㅇ르 경우 강제개문한다.)

2. 내용증명 발송

 점유자를 상대로 우너만하게 합의되지 않을 때 낙찰자가 진행하는 법적 절차에 대한 내용과 법적 절차를 진행하며 발생한 비용을 청구하는 내용, 세입자의 경우 무단거주에 따른 부당이익으로 재산에 압류할 수 있다는 내용을 담은 내용증명은 점유자에 대한 명도 협상 시 효과적인압박수단이 된다.

인도명령신청→인도명령결정→점유자에게 인도명령 결정문 송달 →해당계에서송달증명원발급→송달증명원+인도명령결정정본으로집행관사무실에강제집행신청→집행비용예납→점유자에게집행계고(예고)→부동산이도집행시행→유체동산 경매신청(점유자가강제집행후에도자기짐을찾아가지않은경우)

출처 : 송사무장의 부동산 경매의 기술 p213

[판례]<인천지법 부천지원 2001고단 23, 선고>

[판시사항] 허위임대차계약서를 작성하여 대항력 있는 주택임차인인 것처럼 경매법원에 권리신고를 한 경우 경매방해죄의 성립여부

[판결요지]

경매의 목적이 된 주택의 실질적 소유자인 피고인이 전처 명의로 허위임대차 계약서를 작성하고 이를 첨부하여 경매법원에 전처가 주택임대차보호법상 대항력 있는 주택임차인인것처럼 권리신고를 하였다면 대항력 있는 주택임차인의 외관을 갖추고 그 사실을 권리신고를 통하여 입찰참가인에게 나타내여 그 보증금액만큼 입찰가를 저감시킴으로써 공정한 경매를 방해한 것이므로, 형법 제 315조의 위계의 방법에 의한 경매방해죄가 성립한다.

[주문]

피고인을 징역10월에 처한다.

이 판결선고 전의 구금일수 40일을 위 형에 산입한다.

출처: 송사무장의 부동산 경매의 기술 p74

주택임대차 보호법상 대항력과 우선변제권을 모두 가지고 있는 임차인이 보증금반환 청구소송의 확정판결 등 집행권원을 얻어 임차주택에 대하여 강제경매를 신청한 경우, 우선변제권을 인정받기 위하여 배당요구의 종기까지 별도로 배당요구를 하여야 하는지 여부(원칙적 소극) 및 우선변제권이 있는 임차인이 집행권원을 얻어 강제경매를 신청하는 방법으로 우선변제권을 행사하고 경매절차에서 우선변제권이 확인되어 현황조사보고서 등에 기재된 상태에서 매각이 이루어진 경우, 임차인이 배당절차에서 후순위권리자나 일반채권자보다 우선하여 배당받을 수 있는지 여부(원칙적 적극)(대법원 2013. 11.14. 선고 2013다27831 판결)

(사실관계)

가. 원고는 2008.9.10 소외인으로부터 이 사건 주을 보증금8,000만원, 임대차기간 2008.9.10부터 2010.9.10까지로 정하여 임차하고, 같은 날 이 사건 주택의 인도와 주민등록을 마치고 임대차계약서에 확정일자를 받았다.

나. 임대차기간 만료 후 소외인이 원고에게 보증금을 반환하지 아니하자 우너고는 소외인을 상대로 보증금 8,000만원의 반환을 구하는 소를 제기하여 승소확정판결을 받았다.

다. 위 확정판결에 기하여 2011.7.6 이 사건 주택에 대한 강제경매(이하 '이 사건경매'라한다)를 신청하여 경매 절차가 개시되었고, 이 사건 경매 절차에서 집행관이 작성한 부동산현황조사보고서에는 원고가 위와 같이 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인이라는 내용이 기재되어 있고 원고의 주민등록표등본이 첨부되어 있으며, 법원이 작성하여 비치한 매각물건명세서에도 동일한 내용이 기재되어 있었다.

라. 이 사건 경매 절차에서 법원은 배당기일에 실제 배당할 금액에서 조세채권자에게 우선배당하고, 나머지 금액을 일반채권자인 피고들과 경매신청 채권자인 원고에게 채권액의 비율대로 안분배당을 하는 내용의 배당표를 작성하였다.

마. 이에 원고가 피고들의 배당액에 대하여 배당이의를 제기하였다.

(법원판단)

가. 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권을 모두 가지고 있는 임차인이 보증금을 반환받기 위하여 보증금반환청구 소송의 확정판결 등 집행권원을 얻어 임차주택에 대하여 스스로 강제경매를 신청하였다면 특별한 사정이 없는 한 대항력과 우선변제권 중 우선변제권을 선택하여 행사한 것으로 보아야 하고, 이 경우 우선변제권을 인정받기 위하여 배당요구의 종기까지 별도로 배당요구를 하여야 하는 것은 아니다. 그리고 이와 같이 우선변제권이 있는 임차인이 집행권원을 얻어 스스로 강제경매를 신청하는 방법으로 우선변제권을 행사하고, 그 경매 절차에서 집행관의 현황조사 등을 통하여 경매신청채권자인 임차인의 우선변제권이 확인되고 그러한 내용이 현황조사보고서, 매각물건명세서 등에 기재된  상태에서 경매 절차가 진행되어 매각이 이루어졌다면, 특별한 사정이 없는 한 경매신청채권자인 임차인은 배당 절차에서 후순위 구너리자나 일반채권자보다 우선하여 배당받을 수 있다고 보아야 할 것이다.

나. 위 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어보면, 원고는 보증금반환청구 소송의 승소확정판결을 집행권원으로 하여 이 사건 주택에 대한 강제경매를 신청함으로써 주택임대차보호법 상의 우선변제권을 선택하여 행사하였고, 우너고가 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인이라는 내용이 현황조사보고서와 매각물건명세서에 기재된 상태에서 이 사건 경매절차가 진행되어 이 사건 주택이 매각되었으므로, 법원으로서는 원고에게 일반채권자인 피고들보다 우선하여 배당을 실시하였어야 할 것이다.

다. 그럼에도 원심은 이와 달리, 원고가 배당요구의  종기까지 우선변제권 있는 임차인임을 소명하는 서류를 법원에 제출하지 아니하였다는 등의 이유만으로 배당과 관련하여 원고에게 일반채권자로서의 지위를 넘어 우선변제권이 있는 ㅇ미차인의 지위를 인정할 수 없다고 잘못 판단하였으니, 이러한 원심의 판단에는 주택임대차보호법상 우선변제권에 관한 법리를 오해하여 판결 결과에 영향을 미친 위법이 있다. 이 점을 지적하는 상고 이유 주장은 이유있다.

(판례해설)

주택임대차보호법상의 임차인은 배당절차에서 배당요구를 하여야만 비로소 배당을 받을 수 있는 배당요구권자이다. 사안에서는 해당 임차인이 배당 절차에서 배당요구를 하지 않음으로 인하여 문제가 발생하였다. 원심에서는 이와 같은 문제를 평면적으로만 받아들여 형식적 배당요구를 하지 않은 임차인에게 우선배당을 하지 않은 법원의 손을 들어주었던 것이다.

그러나 이 사안에서의 임차인은 자신 스스로 확정판결을 받아 자신이 직접 경매신청을 하였는데, 이와 같이 직접 경매를 신청한 자는 미사집행법상의 배당요구가 필요 없는 자에 해당한다. 물론 대법원은 임차인의 열악한 지위를 고려하여 경매 신청 자체를 배당요구라고 의제하였으나 이렇게 의제하였던 이유는 임차인은 배당요구보다 더 강력한 경매 신청을 하였고, 나앙가 원고가 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인이라는 내용이 현황조사보고서와 매각물건 명세서에 기재되어 있어 다른 배당채권자들이 해당 임차인의 지위에 관하여 이미 인지하고 있었음을 전제하였기 때문으로 보인다. 즉 이와 같은 임차인에 대하여 경매 신청자체를 배당요구로 의제한다고 하더라도 다른 채권자들에게 불측의 손해를 주는 것은 아니라는 판단을 한 것으로 보인다. 현실을 고려한 타당한 판결이라고 본다.

* 분묘연고자 증명은 재적등본(호적등본), 족보, 가첩 또는 인우보증으로 할 수 있습니다.

* 분묘 개장 시 적격심사 자격업체를 선정하여 개장하여야 합니다.

* 무자격자 개장 시 민원이 발생할 수 있으며 행정 및 법적 처리 상 하자가 발생할 수 있습니다.

유, 무연묘 개장 절차

1. 묘지소유자 또는 연고자가 자기소유 또는 연고의 묘지를 개장하려고 하는 경우는 다음과 같습니다.

1) 묘지소유자 또는 연고자가 자기 소유 또는 연고의 묘지를 개장하는 경우에는 관할 관청에 비치된 신고서에 기존 분묘의 사진을 첨부하여 신고사항을 작성하고 신고필증을 교부받습니다.(법 제8조)

2) 파묘를 하고 화장장에서 화장을 해야하고, 화장증명서를 발급받아 개장장소에 수목장 또는 봉안 납골해야 합니다.

3) 관공서 내부 시스템으로 자동으로 신고 되므로 별도로 신고할 필요가 없습니다.

Q. 장사등에 관한 법률이 개정되기 이전(2001.1.13일 이저)에 설치된 분묘로 매장신고 및 묘지설치신고가 안된 분묘를 개장하고자 하려면 어떻게 하여야 합니까?

A. 매장된 시체나 유골의 현존지에 매장신고를 한 후 일반적인 개장절차에 따라 개장신고를 하여야 하며, 제적등본, 매장신고 지연사유서(그간의 경위), 자신의 소유 또는 연고임을 증명하는 서류 등을 별도로 첨부하여 개장신고를 할 수 있습니다. 불법행위에 대하여는 구체적인 사안에 따라 매장신고의무위반 등에 따른 처벌이 이루어 질 수 있습니다.

2. 토지 소유자,묘지 설치자 또는 연고자가 승낙없이 분묘를 설치한 설치자나 연고자를 알 고 있는 경우의 개장 절차 및 방법은 다음과 같습니다.(유연고 분묘)(장사법 제23조)

1) 개장예정일부터 90일 이상의 기간을 정하여 그 뜻을 당해 분묘의 설치자 또는 연고자에게 통보하여야 합니다.

통보 방법은 개장 예정일로부터 최소 90일 전에 다음과 같은 내용을 포함하여 통보하여야 합니다.

 - 묘지 또는 분묘의 위치 및 장소

 - 개장사유, 개장 후 안치장소 및 기간,

 - 공설묘지 또는 사설묘지 설치자의 성명, 주소 및 연락방법 및

 - 그 밖의 개장에 필요한 사항을 문서로 표시하여 당해 분묘의 연고자에게 통보

2) 통보기간(최소 90일)의 만료 후 승낙없이 분묘를 설치한 자나 그 연고자가 개장하지 아니하는 경우에 개장허가 신청서에 기존 분묘의 사진, 묘지 또는 토지가 개장허가 신청인의 소유임을 증명하는 서류 및 부동산 등기법 등 관계 법령에 의하여 해당 토지 등의 사용에 관하여 당해 분묘 연고자의 권리가 없음을 증명하는 서류, 통보문 등을 첨부하여 시장, 군수, 구청장에게 개장허가를 신청한 후 개장 신고필증을 교부받은 후에 비로소 개장을 할 수 있습니다.

3) 매장 또는 납골하여야 하며 산골(뿌리는 것)은 허용되지 않습니다.

* 분묘설치 당시 그 묘지 또는 토지소유자의 승낙이 없었어도 분묘를 20년 이상 공연, 평온하게 사용하여 온 경우 등에는 그 분묘의 설치자 또는 연고자는 분묘기지권을 가지게 되어 지상권유사의 물권의 권리를 갖게 되므로 토지소유자 등은 분묘개장허가를 신청할 수 없으며, 분묘 설치자와 협의 없이는 임의로 개장할 수 없습니다. 이러한 사항을 알고도 개장한 경우에는 형법에 의한 처벌을 받을 수 있습니다.

* 개장을 할 수 있는 자는 토지 소유자(점유자 기타 관리인을 포함) 나 묘지 설치자 또는 연고자로 개장대상 분묘는 토지 소유자의 승낙없이 당해 토지에 설치한 분묘나 묘지 설치자 또는 연고자의 승낙없이 당해 묘지에 설치한 분묘에 한합니다.

3. 토지 송유자, 묘지 설치자 또는 연고자가 승낙없이 분묘르 설치한 설치자나 연고자를 알 수 없는 경우의 개장절차 및 방법은 다음과 같습니다.(무연고 분묘)(장사법 제 23조)

1) 개장예정일로부터 90일 전에 중앙일간신무(중앙지)을 포함한 2개 이상의 신무에

 - 묘지 또는 분묘의 위치 및 장소

 - 개장사유, 개장 후 안치장소 및 기간

 - 공설묘지 또는 사설묘지 설치자의 성명, 주소 및 연락방법 및

 - 그 밖의 개장에 필요한 사항의 내용을 2회 이상 공고(공고기간은 총 90일 이상)하고, 두 번째 공고는 첫 번째 공고일로부터 40일이 지난 다음에 재공고(공고기간은 2개월이상) 합니다.

공고 내용에 반드시 포함되어야 할 사항은 다음과 같습니다.

 - 묘지 또는 분묘의 위치 및 장소

 - 개장사유, 개장 후 안치장소 및 기간

 - 토지소유자, 묘지 설치자 또는 연고자의 성명, 주소, 연락방법 및  장소

 - 기타 개장에 필요한 사항 등

2) 개장허가서에 기존 분묘의 사진과 신문 공고문 그리고 사유서, 동의서, 대장, 임야도, 등기부, 묘적부 등을 첨부하여 개장허가를 받습니다.

3) 개정허가(7일)를 받으면 파묘하여 그 전후사진을 촬영하고 화장시설로 운고하여 화장합니다.

4) 화장한 후 10년간 납골해야 하며 갑골, 봉안증명서와 화장증명서, 봉안사진, 전후사진을 첨부하여 그 처리 여부를 관할 관청에 신고해야 합니다.

안녕하세요~ 평범한 직장인 철이짱입니다.

지난 번에 이어 경매관련 포스팅을 하려고 하는데요.

오늘은 경매의 종류에 대해 알아보려고 합니다.

경매사건을 검색하다보면 대부분이 임의경매인 것을 알 수 있을텐데요.

가끔가다가 강제경매라는 것을 찾기도 합니다.

이것이 궁금해서 임의경매와 강제경매의 차이점에 알아보았고 이에 대해 알려드리고자 합니다.

[경매 종류]임의경매, 강제경매

우선 강제경매에 대해 알아보자면

A이라는 사람이 B라는 사람에게 돈을 빌려주고 부동산에 담보 설정을 하지 않았는데 B가 갚지 않아 A는 B가 살고있는 아파트를 경매에 부치기로 했습니다. 그런데 법원이 B의 말만 믿고 아파트를 경매로 넘길 수는 없겠죠~

실제로 돈을 얼마나 빌려주었는지 정말 돈을 갚지 않았는지는 알 수 없기 때문입니다.

그래서 경매법원은 법적으로 입증할 수 있는 근거인 판결문을 첨부하라고 합니다.

이처럼 돈을 빌려줄 때 부동산을 담보로 잡지 않은 경우에는 강제경매를 합니다.

즉, 강제경매란 법원에서 판결을 받은 다음 그것을 근거로 실시하는 경매이며 강제로 집행할 수 있는 권한이 부여된 판결문이 있어야 합니다.

반면 임의경매란 강제경매를 제외한 나머지 모든 경매를 말합니다. 모든 채무관련 사건을 법원에서 판결해서 결정문을 가지고 경매로 넘긴다면 일이 엄청 많겠죠. 그래서 부동산에 근저당권이나 전세권등을 설정해 둔 채권자라면 법원판결 없이 바로 경매를 신청 할 수 있게하고 있습니다. 결정문(판결문) 없이 경매를 진행한다고 하여 임의경매라 합니다.

오늘은 경매의 종류 강제경매 및 임의경매에 대해 알아보았습니다.

즐거운 하루되세요~

안녕하세요~ 평범한 직장인 철이짱입니다.

저에게는 예전부터 관심은 많았지만 섣불리 도전해보지 못했던 영역이 있는데요. 그것은 바로 경매입니다. 최근에 본격적으로 도전해보고자 마음을 먹고 열공중입니다.

그래서 제가 알아보고 궁금했던 부분을 공부하고 함게 알아보고자 하니 당분간은 경매 포스팅이 조금 늘어날 듯 합니다.

오늘은 경매 카테고리의 첫 번째 포스팅으로 경매물건을 찾는 방법에 대해 알아보도록 하겠습니다.

법원경매물건 조회 방법

경매가 어디에서 이루어 지는지 아시나요? 물론 소더비경매와 같은 사설경매도 있고 어시장에서 경매사들이 참여하는 경매도 있지만 우리가 알아보고자 하는 것은 그런 것이 아니고요.

흔히 TV 드라마에 나오는 빨간딱지 붙이는...그런 경매를 말합니다.

이런 것은 당연히 법원에서 경매를 하게 됩니다.

그럼 경매정보는 법원 홈페이지에 있겠죠?

다음, 네이버 등 검색포털에서 대한민국 법원경매정보를 검색하여 해당 홈페이지(www.courtauction.go.kr)에 접속합니다.

회원가입은 해도 되고 하지 않아도 됩니다. 비회원이라 하더라도 경매물건을 검색하는데 전혀 불리한 점은 없습니다. 다만 회원가입을 하면 관심물건 등록 등을 할 수 있어 다음에 재차 물건 검색 시 편리한 점은 있습니다.

물건을 찾는 방법은 여러가지 방법으로 찾을 수 있는데요.

저는 물건상세검색 통해 입찰하고자 하는 물건을 주로 찾습니다.

먼저 물건상세검색을 통해서 찾는 방법을 알아보겠습니다.

빠른 물건검색 아래에 '물건상세검색'을 클릭합니다.

아래와 같은 화면이 나오고 찾고자 하는 지역, 용도 등의 원하는 조건을 설정하고 검색을 선택합니다.

검색을 선택하면 원하는 조건에 맞는 물건들의 목록이 아래 처럼 나옵니다.

목록 세번째를 보면 사건번호 8월22일에 2017타경1857 도화동 마포삼성아파트의 경매가 이루어 지네요. 이미 한 번 유찰된 물건이라 최저매각가격이 감정가의 80%에서 시작됩니다.

이 물건을 선택하여 클릭하보면 물건에 대한 상세정보를 알수 있는 창으로 전환이 됩니다.

아파트 주소 및 매각기일 및 시간을 알 수 있고

아래쪽에보면 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 등을 조회 할 수가 있네요.

등기기록열람도 할 수 있습니다. 다만 등기기록 열람은 유료 입니다.

위에 설명한 방법 외에도 지도검색을 통해서도 물건을 쉽게 찿을 수도 있고

자동차나 중기와 같은 동산도 경매를 통해 매입할 수 있습니다.

사건번호를 알면 매각결과를 알 수 도 있습니다.

경매를 함에 있어서 법원경매정보 홈페이지가 가장 우선시 되어야 하구요

그밖에 지지옥션, 굿옥션, 스피드옥션 등 유료 경매사이트를 이용할 수 도 있습니다.

또한 다음이나 네이버 부동산 홈피에서도 경매물건 검색을 할 수 있고 한달에 몇개정도는 상세검색이 가능하기도 하니 참고하시기 바랍니다.

오늘은 법원경매를 시작함에 있어 물건을 찾는 방법에 대해 알아보았습니다.

항상 행복하고 즐거운 하루되세요~^^