안녕하세요~ 평범한 직장인 철이짱입니다.

올해 부동산 상승기를 주도했던 것은 신규아파트와 재개발, 재건축 물건들이었는데요. 아파트 분양과정은 많이들 아시는 것 같고요. 모르시는 분들은 이전에 포스팅했던 글이 있으니 참고하시기 바랍니다.

오늘은 재건축, 재개발에 대해 잠시 알아보려고 합니다.

재건축, 재개발은 언제될지도 모르고 그래서 시간이 오래걸린다고 생각하시는 분들이 많은데요. 재건축, 재개발의 진행단계를 알면 적절한 타이밍에 들어갈 수 있다고 합니다.

그래서 오늘은 재건축, 재개발 사업의 절차에 대해 알아보도록 하겠습니다.

재건축, 재개발 절차 과정

재건축, 재개발 사업은 크게는 5단계, 세부적으로는 15단계로 나누어집니다.

1단계는 정비기본계획 - 정비구역지정- 추진위원회 승인 인데요.

재건축, 재개발의 시작은 정비계획수립입니다. 정비계획 수립이 되면 재건축은 안전진단을 시행하게 됩니다. 재개발의 안전진단 단계가 없습니다.

이후 정비구역 지정이 이루어지고 '추진위원회 구성 및 승인을 받는 단계로 넘어갑니다. 추진위원회는 조합과는 다르지만 조합의 전단계라고 보시면 됩니다. 추진위 승인을 위해서는 토지등 소유자의 과반수 동의가 필요합니다. 동의한 자는 조합설립시에도 동의한 것으로 간주합니다.

이 1단계는 재개발, 재건축 사업의 초창기에 해당하기 때문에 가격이 많이 오르지는 않습니다. 반대로 사업이 무산될 가능성도 높기 때문에 투자에 유의해야 합니다.

2단계는 조합설립인가-시공사 선정입니다.

추진위에서 조합으로 전환되려면 주민들에게 조합설립동의서를 받아야 합니다. 재개발의 경우 토지소유자의 3/4, 토지면적의 1/2이상 동의를 받아야 하고 재건축은 전체 구분소유자의 3/4이상 각 동별 과반수 동의를 받아야 합니다.

조합설립이 인가 되면 추진위는 해산됩니다. 이 후 조합은 공개경쟁입찰방식으로 시공사를 선정합니다.

3단계는 사업시행인가-종전자산펴-분양신청단계입니다.

'사업시행인가'란 조합이 추진하고 있는정비사업에 관한 내용을 시,군,구청장이 최종적으로 확정하고 인가하는 행정절차입니다. 이때 부터 사업은 본격적이 되는데요. 사업시행인가 고시가 있으면 조합은 '종전자산 감정평가'를 시행합니다. 이 감정평가 금액에 따라 조합원들의 희비가 갈리는데요. 평가금액이 높게나오면 분담금이 낮아지고 평가금액이 낮게나오면 분담금이 많아져 수익이 나빠지기 때문입니다.

이 과정에서 현금청산을 하는 조합원이 더러 생깁니다.

사업시행인가시점은 사업 중단이 될 가능성이 많이 낮아지기 때문에 이 타이밍이 투자에 가장 적절한 타이밍이라 할 수 있습니다.

4단계는 관리처분계획-이주,철거-동호수추첨-착공

관리처분계획이란 정비사업시행자가 분양신청 기간이 종료된 후 수립하는 계획입니다. 분양신청이 이루어 졌으니 어느정도 사업성에 대한 자료가 나왔으므로 계획을 수정,보완하는 것입니다. 이 후 이주,철거,  동호수 추첨 및 착공은 굳이 설명을 드리지 않아도 아실 듯 하여 설명 생략합니다.

5단계는 일반분양- 준공 및 입주- 이전고시 청산

조합원 동,호수 추첨이 끝나고나면 착공신청을 하고 일반분양이 가능해집니다. 일반분양은 우리가 재건축, 재개발이 아니더라도 청약통장을 이용한 아파트의 분양절차와 같습니다.

아파트의 준공인가가 떨어지고 난 후 실제 입주가 시작되면 몇 개월 내에 이전고시 절차가 진행됩니다. '이전고시'란 공사가 완료되었음을 고시하고 대지측량하고 분할하고 분양받은 사랍들에게 소유권을정식으로 이전하는 절차입니다. 이 절차가 끝나야 건물의 등기가 가능합니다.

이 후 사업이 최종 청산되면 모든 절차가 끝납니다.

오늘은 재건축, 재개발 진행절차에 대해 알아보았습니다.

현재까지의 흐름을 보면 재개발사업은 단계가 진행됨에 따라 가격이 계단식으로 상승하였고, 재건축사업은 기대심리가 미리 반영되어 한 방에 오르는 경우가 많았다는 것을 투자 시에는 참고하시기 바랍니다.

항상 성투하시고 즐거운 하루되세요~^^.

안녕하세요~평범한 직장인 철이짱입니다.

최근 서울 및 수도권 아파트가격이 하루가 다르게 오르고 있는데요.

정말 이래도 되나 싶을정도로 가격이 상승하는 듯 합니다.

가만있으면 더 오를거 같고 매수하자니 꼭지에 사는 것 같은 느낌이고

아파트 매수를 고민하시는 분들은 혼란스러운 상황일텐데요.

정부에서는 8월에 새로운 부동산 대책을 내놓는다고 하는데 그 효과가 얼마나 반영이 될지는 지켜봐야 할 것 같습니다.

8월 규제책에 투기과열지구가 지정이 되는지에 관한 뉴스가 있었는데요.

오늘은 과연 투기과열지구란 무엇인지에 대해 알아보겠습니다.

[부동산] 투기과열지구란

투기과열지구란 국토교통부장관 또는 시,도지사가 주택가격의 상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역으로 주택 투기가 우려된다고 하여 지정하는 지구로 지역의 청약경쟁률, 주택가격, 주택보급률 및 주택공급계획 등을 고려해 지정합니다.

현재 지정된 지역은 없습니다. 최근에는 강남구가 마지막으로 남아 있었으나 2011년 12월 22일에 해제가 되었습니다.

투기과열지구의 지정기준으로는

1) 최근 2개월간 평균 청약경쟁률이 5:1을 초과(국민주택 이하는 10:1초과)하는 경우

2) 주택건설 사업승인이 최근 수년간 급격히 감소한 경우

3) 신도시 개발이나 주택의 전매행위 성행 등으로 투기 및 주거불안의 우려가 있는 경우

입니다.

그럼 투기과열지구가 지정되면 어떤 규제가 내려질까요?

우선 입주권의 매매, 증여, 권리변동이  안됩니다.

재건축 조합의 조합원 지위 양도가 금지됩니다. 

재개발, 재건축 부동산의 타격이 클것으로 예상됩니다. 대출자격 요건이 강화되는 시점에 재개발, 재건축 추진시 분담금을 마련하지 못하는 분들은 입주권을 팔지도 못하고 현금청산해야만 하는 상황이 발생 할 수도 있겠군요. 

지역조합의 조합원 선착순 모집이 금지됩니다. 요즘 길거리 다니다보면 지역주택조합 아파트 광고를 많이 하는데 설명을 들어보면 엄청난 High Risk를 가지고 있더라구요. 원하는 동, 호수를 지정해서 계약금만 일단 넣으면 된다고 하는데...투기과열지구로 지정되면 이런 선착순 모집이 금지되고 공개추첨으로 진행되어야 합니다.

청약 1순위 자격강화가 됩니다. 이것은 투기과열지구 지정과 관계없이 8월규제책에 들어가는 것이 거의 확실시되는 데요. 서울 신규아파트 집값이 신혼부부 및 사회초년생들이 사기엔 이미 넘사벽이 되어버린 시점에 이 것이 얼마나 효과가 있을지 의문입니다.

DTI 및 LTV 규제가 강화됩니다. DTI란 연소득대비 부채상환 비율로 자신의 연소득 중 부채에 대한 상환 인정 비율을 말하고 LTV란 주택담보비율로서 주택의 담보가치 대출 대출금의 비율을 말합니다.

대출한도가 강화되며 투기심리를 투기수요를 줄이는 효과가 있습니다.

투기과열지구 지정은 부동산관 관련된 거래 자체를 차단하는 규제로 부동산 거래시장에서 직접적인 차단을 하는 직접규제로 볼 수 있습니다. 근거규정은 '주택법'제41조와 '주택공급에 관한 규제칙' 제 14조 입니다.

오늘은 투기과열지구란 무었이고 지정기준 및 규제내용에 대해알아보았습니다.

즐거운 하루되세요~^^