안녕하세요~ 평범한 직장인 철이짱입니다.

오늘은 주택임대사업자를 하면서 임대료 인상 제한에 관해 많이 나오는 질문들을 알아보는 시간을 같도록 하겠습니다.

주택임대사업자 임대료 인상 질문

질문1) 주택임대사업자는 임대료를 맘대로 못올리나요?
네. 그렇습니다. 주택임대사업자는 임대시 최초임대료는 마음대로 정할 수 있지만 이후 의무임대기간 동안에 임대료를 증액하는 경우에는 연 5% 범위내에서만 인상할 수 있습니다. 이는 매입임대사업자(의무기간4년), 준공공임대사업자(의무기간8년) 모두 동일하게 적용됩니다.
 
질문2) 그럼 연 5% 이내에서 인상해야하면 전세의 경우 2년 뒤에 10%까지 올릴 수 있나요?
아닙니다. 증액을 청구하는 경우 연 5%밖에 인상하지 못하므로 2년뒤 재계약을 하더라도 5%밖에 올릴수 없습니다. 즉, 5%는 한해에 올릴수 있는 최대치이고, 2년마다 계약하는 현실을 감안하면 2년에 5%밖에 올리지 못하는 결과가 됩니다.

 
질문3) 세입자가 변경되는 경우에도 5%밖에 못올리나요?
네 그렇습니다. 세입자가 변경되더라도 의무임대기간 내에는 5%밖에 못올립니다.
 
질문4) 그럼 주택임대사업자로 등록하면 임대료를 평생 5%밖에 못올리나요?
아닙니다. 의무임대기간 동안에만 임대료인상이 제한되고, 의무임대기간이 지난 이후에는 시세대로 임대료를 인상할 수 있습니다. 따라서 의무임대기간이 4년인 매입임대사업자를 예로 들면 최초에 임대하고 2년뒤 갱신시점에서는 임대료를 5%이내에서 인상해야 하지만, 다시 2년이 지난뒤에는 의무임대기간 4년이 경과하였으므로 시세대로 임대료를 올릴 수 있습니다.

질문5) 주택임대사업자로 등록 후 전세로 임대중입니다. 이번에 반전세로 돌릴려고 하는데 임대료를 얼마까지 받을 수 있나요?
임대보증금과 월임대료간에 전환 시에는 법에서 정한 비율을 한도로 전환할 수 있습니다.
해당 비율은 MIN[10%, 기준금리+3.5%] 로 결정됩니다.
현재는 기준금리가 1.25%이므로 4.75%가 되겠네요.
이 비율은 기준금리등의 변동에 따라 달라지기 때문에 전환시에 맞는 전환률을 적용하셔야 됩니다.
예를 들어 4억원에 전세를 주다가 보증금을 2억원으로 줄이고 반전세로 전환하는 경우라면
임대료 연 인상가능액은 4억원 x 1.05% = 4억2천만원
보증금 2억원 초과액인 2억2천만원을 월세로 전환하면 2억2천만원 x 4.75% / 12 = 870,833원
따라서 보증금 2억원에 월세는 870,833원까지 받을 수 있습니다.   

궁금증이 많이 풀렸나요?

오늘도 즐거운 하루되세요.

링크

주택임대사업자 등록방법(인터넷 접수)

주택임대사업자 신청 절차

(법률 참고)주택임대사업자 임대료 5%제한 및 전월세 변환 계산 방법

주택임대사업자 임대료 증액 계산 방법

안녕하세요~평범한 직장인 철이짱입니다.

오늘은 지난 시간에 알아본 주택임대 사업자 임대료 5%제한 및 전월세 변환 계산방법에 대한 법률참고에 이어 실례를 사용한 전월세 변환을 상세하게 알아보도록 하겠습니다.

주택입대사업자 임대료 증액 계산 방법

링크

(법률 참고)주택임대사업자 임대료 5%제한 및 전월세 변환 계산 방법

지난 시간에 주택임대차보호법 시행령 9조에 의해 현재 전월세 변환률이 4.75%인것을 알았습니다. 그럼 월세계약 후 1년뒤 재 계약 할 때는 얼마까지 상승이 가능한지 알아보겠습니다.

예)

임대사업자가 보증금 1,000만월 월세 60만원에 임차인과 계약을 하였습니다. 1년 뒤 재계약 시 월세를 얼마까지 올려 받을 수 있을까요?

1) 월세를 전세로 변환

우선 1년치 월세금을 계산합니다.

1년치 월세 : 60만원/월 x 12개월 = 720만원/년

월세금에 대해 변환률을 고려하여 전세금으로 변환 시킵니다.

월세금을 전세금으로 변환(변환률 4.75%) : 720만원/0.0475 = 15,157만원

보증금은 전세금화 되어 있으므로 보증금에 전세금으로 변환 된 월세금을 합하여 총 전세금을 산출합니다.

보증금 + 월세금 = 1,000만원 + 15,157만원 = 16,157만원

2) 임대료 5% 증액

기존 임대료의 전세 변환가에 5%를 증액 합니다.

16,157만원 x 1.05 = 16,965만원

 (참고) 1.05 = 100%+5%

3) 전세를 월세로 전환

우선 보증금 1,000만원을 빼구요

16,965만원-1000만원(보증금) = 15,965만원

1년치 월세로 변환을 해줍니다.

15,965만원 x 0.0475 = 758만원/년

12개월로 나누면

758만원 / 12개월 = 63만원/월

1년 뒤 계약시 보증금 1000만원, 월세 63만원이내에서 재계약이 가능하겠네요.

5%상승제한은 의무기간(단기4년,준공공8년)에 해당되고요. 의무기간이 지나면 제한은 없어집니다.

4년 기준의 월세상승을 표로 나타내보면

(단위 : 만원)

위 표와 같습니다.

오늘은 주택임대사업자 임대료 증액 계산방법에 대해 실례를 들어 알아보았습니다.

다음시간에는 임대료 증액관련하여 저도 궁금했던 점이고 많이들 궁금해 하시는 것들에 대한 답을 알아보도록 하겠습니다.

즐거운 하루 되세요.