규제지역 다주택자가 보유하고 있는 장기일반민간임대주택(8년) 말소 후 매도 시 양도세에 대한 국세청 질의 내용

조세특례제한법 제97조의 3, 제97조의 5

대상주택 :

 - 2018년 9월 13일 이전 취득 규제지역 아파트

 - 2020년 2월 장기일반민간임대주택 등록 (구청, 세무서)

 - 등록당시 공시가 6억이하

1. 2028년 임대사업자 자동말소 후 양도시 조특법 97조의 3 과세특례(50%)감면은 임대사업자 등록기간(8년)동안의 양도차익에 대해서만 가능하다.

2. 임대사업자 등록기간과 가격기준은 공시가를 기준으로 한다.

3. 임대사업자등록기간 이외의 기간의 양도세는 장특공제과세특례는 적용되지 않지만 보유 기간에따른 장특공제는 도니다.

4. 규제지역 다주택자라하더라도 미등록기간 양도세중과 안됨

5. 장특공제과세특례를 받기위해 임대사업자 등록말소 후 양도기간에 제한은 없다.(2028년 말소 후 기한에 상관없이 매도 가능)

안녕하세요~ 평범한 직장인 철이짱입니다.

일반적으로 주택임대사업자 등록을 하신 분들은 주로 단기임대사업자를 내신분들이 많은데요. 준공공임대사업자의 혜택이 커지고 단기임대에서 준공공임대사업자로의 전환이 가능해지면서 사업자 전환을 고려하는 분들이 많으신 듯합니다.

준공공임대사업자의 장점은 각종 세금에서 단기임대보다 혜택이 더 있다는 것이고

단점으로는 의무기간이 단기임대는 4년, 준공공임대는 8년으로 의무임대기간이 길다는 것입니다.

오늘은 단기임대사업자에서 준공공임대사업자로 전환 시 양도세 100%감면 혜택을 받을 수 있는지에대해 국세청에 질의한 내용을 공유하고자 합니다.

주택임대사업자 단기임대에서 준공공임대 변경 시 양도세관련 국세청 질의, 답변

제목 : 주택임대사업자 단기임대에서 준공공임대로 전환시 양도세?

질의

2017년 3월 서울 xx구 xx동 소재 소형 오피스텔을 신규취득하였습니다.
단기임대사업자 등록하여 취득세 감면을 받았는데
장기보유 계획이 있어 준공공임대사업자로 전환을 고려중입니다.
준공공임대사업자의 경우 '17년까지 신규구입 후 10년이사 임대 시 양도소득세 100%면제가 되는 것으로 알고 있는데요.
현 시점('18.1월)에 단기임대에서 준공공임대로 전환을 하여도 양도세 면제 혜택을 받을 수 있는가요?

답변

안녕하십니까?

항상 국세행정에 대한 관심과 협조에 감사드리며, 답변내용이 도움이 되시기 바랍니다.

귀 상담의 경우 준공공임대주택으로 등록하는 경우 양도소득세 혜택은 조세특례제한법 제97조의3과 제97조의5가 있으며 아래와 같습니다.(두 가지 중복 적용을 되지 아니함)

1. 준공공임대주택 등에 대한 양도소득세의 과세특례(조세특례제한법 제97조의3) 규정은 거주자가 아래의 요건을 충족하는 경우 장기보유특별공제액을 계산할 때 50%[10년 이상 계속 임대한 경우에는 70%(2015.12.31. 이전은 60%) - 부동산정책에서 8년 이상이면 70%로 개정할 것으로 보도한 것으로 확인됨] 공제율을 적용합니다.

가. 「주택법」 제2조제3호에 따른 국민주택규모 이하의 주택(해당 주택이 다가구주택일 경우에는 가구당 전용면적을 기준)일 것

나. 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 5%를 초과하지 아니할 것

다. 준공공임대주택 또는 기업형임대주택으로 등록(「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제5호 및 같은법 제2조 제4호)하고, 그 기간 동안 임대한 기간이 통산하여 8년 이상 계속하여 임대할 것

2. 조세특례제한법 제97조의5 규정은 거주자가 15.1.1~18.12.31까지 민간임대주택에관한특별법에 따른 기업형임대주택 또는 준공공임대주택을 양도하는 경우로서 아래 요건을 모두 충족하는 경우 임대기간 중에 발생한 양도소득에 대한 양도소득세의 100%에 상당하는 세액을 감면하는 것입니다.(감면받은 세액의 20%는 농어촌특별세로 납부하여야 함)

1) 2018년 12월 31일까지 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제3호의 민간매입임대주택 및 「공공주택 특별법」 제2조제1호의3에 따른 공공매입임대주택을 취득(2017년 12월 31일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함한다)하고, 취득일로부터 3개월 이내에 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 준공공임대주택등으로 등록할 것

2) 준공공임대주택등으로 등록 후 10년 이상 계속하여 준공공임대주택등으로 임대한 후 양도할 것

3) 임대보증금 또는 임대료 증액 제한 요건을 준수할 것(임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 5%를 초과하지 아니할 것, 주택법 제2조 제3호에 따른 국민주택규모 이하의 주택일 것 등)

즉, 준공공임대주택을 요건을 충족하여 8년 이상 임대한 경우에는 장기보유특별공제 50%(향후 세법이 개정되면 70%)를, 10년 이상 임대한 경우 장기보유특별공제 70% 또는 양도소득세 100% 감면을 적용할 수 있는 것이나,

양도소득세 100% 감면 규정은 해당 주택을 취득한 날로부터 3개월 이내에 준공공임대주택으로 등록하는 경우에만 적용되도록 규정되어 있습니다.

따라서, 귀 사례의 경우 취득일로부터 3개월 이내 준공공임대주택으로 등록하는 경우에 해당되지 아니하여 조세특례제한법 제97조의5에 따른 양도소득세 100% 감면 규정(감면세액의 20%는 농어촌특별세로 납부)은 적용대상에 해당되지 아니하는 것으로 사료되나,

조세특례제한법 제97조의3 규정은 등록기한에 대한 규정이 없으므로 귀 사례의 주택이 준공공임대주택으로 등록이 가능한 경우라면 적용이 가능할 것으로 사료됩니다.

* 오늘도 귀하께 건강과 행복이 가득하시길 기원합니다. 감사합니다.

이러한 답변을 받았습니다.

결론은 취득 후 3개월이 지난 상태에서 단기임대사업자에서 준공공임대사업자로의 전환을 하는경우에는 양도소득세 100%감면을 받지 못한다고 합니다. 100%감면 부분은 아쉽지만 70%감면도 혜택이 크니 장기보유할 계획이라면 준공공임대주택으로의 변경을 고려해볼 말 할 듯합니다.

항상 성투하시고 즐거운 하루되세요~^^

안녕하세요~ 평범한 직장인 철이짱입니다.

어제 갑자기 제 블로그에 방문자 수가 급증해서 깜짝 놀랐는데요. 뭔가 싶어 봤더니 작년 2월에 포스팅한 한 글로 유입이 많이되었더라구요.

관련링크 : 금융소득종합과세 절세 방법

왜 뜬금없이 2월에 포스팅한 글이 관심을 받게 되었나 싶었는데 어제 뉴스로 나온 것이 있어 소개하고 개인적인 의견을 말하고자 합니다.

금융소득종합과세 강화 - 과연 서민을 위한 정책일까

정부에서 세법 개정안을 들고 나왔는데요. 크게 세가지가 요점인 듯 합니다. 현재 이자,배당소득이 연 2000만원, 부부합산 4,000만원까지 세율 14% 분리과세인 것을 연1,000만원, 부부합산 2,000만원으로 줄이고 장기적으로는 전액 종합과세로 개편한다.

두번째는 부동산임대소득에 대해 현행 필요경비율 60%적용, 기본경비 400만원 소득공제에 대해서도 과세를 강화하고 연간 2000만원이하의 임대소득에 대해서도 현행 비과세에서 분리과세로 전환한다.

마지막은 저 같은 평범한 직장인은 크게 상관없는 내용이긴 한데요. 대주주 주식양도차익의 세율을 올리는 방안입니다. 현재 대주주(지분1%, 시가총액 25억원 이상)는 주식양도차익에 20%의 단일세율(분류과세)이 적용되는데요. 수천억원의 이익을 올려도 20%의 단일세율이 적용되 문제가 있어 세율을 올리는 방안을 검토하고 있다고 합니다.

이것이 정부에서나온 세법개정안의 주요 내용이구요. 언론에서도 '부자증세'라고 떠들어 대니 많은 분들이 나랑은 크게 상관 없어라고 생각을 하시는 듯합니다.

그런데 말입니다. 이것이 과연 부자증세인지 의문이 들더군요.

우섯 첫번째 금융소득 종합과세를 단순히 은행 예적금만으로 판단한다면 1,000만원이란 숫자까지 도달하기가 쉽지 않습니다. 은행 예적금 이율이 약 1.5%정도인데요 은행 이자 1.5%로 1,000만원을 받으려면 원금이 약 6억7천만원이 있어야 합니다.

부자증세 맞죠?

현금으로 6억 7천만원을 가지고 있으면 부자가 맞죠~

그런데 채권이나 ELS에도 소득세가 붙는 것 아시죠? 약 8%정도라고 본다면 소득 1,000만원받으려면 1억2천만원입니다. 현금 1억2천만원이 많다고 생각하시는 분들도 계시겠지만 부동산이 없거나 새집장만등을위해 자금을 모으시는 분들 등 많은 분들이 해당 되시리라 생각됩니다.

8%기준으로 보면 현재 원금2억4천만원 보유해야 종합과세 되던 상황에서 1억2천만원으로 줄어드는 것인데요...실감이 나시나요?

저는 실감이 확~나는데~~~아시겠지만 부자들은 금융상품 많이 가지고 있지 않습니다. 대부분의 자산비중이 부동산에 편중되어 있죠~

현재 분리과세되고 있는 이자,배당소득을 종합과세하게 되면 현재 직장인 연봉에 합산되어 연말정산을 하게 됩니다. 과표구간 당연히 올라 갈  수 밖에 없구요. 부자들은 과표구간 올라갈데 도 없는데 중산층만 죽어나갑니다.

두번째로 임대소득관련해서는 현재 임대소득 2,000만원까지는 비과세를 하고 있는데요. 임대소득 2,000만원이면 월세로 166만원입니다. 서울에 아파트 한채 월세일 수도 있구요. 오피스텔의 두채 정도의 월세입니다.

부자과세 아니냐구요? 맞을 수 도 있겠죠? 월세받는 임대인이니까?

그런데 임대인이라고 다 부자는 아니라는 것 부자들은 오피스텔 한, 두채가지고 있지 않습니다. 한,두채 가지고 있는 사람들은 평범한 사람들이 월급모아서 여유자금으로 대출받아 매수하고 임대주는 사람들이 많습니다.

수십채 가지고 있는 사람들은 현재도 과세적용을 받고 있으며 이 세법안이 통과될 경우 많은 임대인들은 임대신고를 안하게 될 것입니다. 세금 몇 푼 더 걷으려다가 세금이 더 안걷히는 오류가 생길 수 도 있습니다.

세번째 대주주 주식 양도소득세는 제가 잘 모르는 분야라 패스 하겠습니다.

어제 박근혜 재판방송으로 뉴스가 살짝 묻힌 듯하기도 하고 이때를 노리고 발표를 했나 싶기도 한데 새로은 세법안이 그다지 부자증세는 아닌 듯한 느낌이 많이 드네요. 이 법안이 통과된다면 결국은 돈은 매매차익에 과세가 없는 주식시장으로 흘러 들어갈 것이고 과거에도 그렇고 현재도 그렇지만 기관만 돈을 벌고 개미는 돈을 못버는 현실에 빈부격차가 더 커질 수도 있을 것 같다는 걱정이 듭니다.

현 정부에서 말하는 부자증세가 서민을 위한 것이 겠지만 중산층을 더 강화시킬 수 있는 방법으로 법이 개정되었으면 하는 바램입니다.

오늘도 즐거운 하루되세요~^^

안녕하세요~

지난 시간에 양도세 비과세를 위한 1세대 1주택에 대해서 알아보았었는데요.

관련링크 : 양도세 비과세를 위한 1가구 1주택(1세대 1주택) 이란

오늘은 2년 보유조건 및 예외요건에 대해 알아보겠습니다.

우선, 1세대가 양도세를 비과세 받으려면 1주택을 취득일로 부터 2년이상 보유하여야 하는데요. 여기서 보유기간의 계산은 취득일부터 양도일까지로 합니다.

세법에서는 보유기간을 등기부등본이나 토지, 건축물대장에 의해서 확인하도록 하고 있지만, 등기부상 등기전일과 관계없이 실제로 취득한 날부터 기산합니다.  그러므로 등기이전일 보다 먼저 잔금을 치렀다면 잔금청산일을 취득일로 봅니다. 또한 거주기간의 계산은 주민등록상의 전입일자부터 전출일까지의 기간에 의합니다.

 다만, 예외의 경우가 있는데요 아래의 경우에 해당되는경우에는 2년을 보유하지 않았더라도 보유기간 제한 없이 양도세가 비과세 됩니다.

1. 임대주택법에 의한 건설임대주택을 취득해서 양도하는 경우로 당해 건설 임대주택의 임차일로부터 당해 주택의 양도일까지 세대 전원의 거주기간이 5년 이상인 경우

2. 사업인정고시일 이전에 취득한 주택 및 그 부수토지의 전부 또는 일부가 '공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률' 에 의한 협의 매수 ,수용 및 그 밖의 법률에 의해 수용되는 경우(양도일 또는 수용일부터 5년 이내 양도하는 그 잔존주택 및 부수토지 포함)

3. 해외 이주법에 의한 해외 이주로 세대 전원이 출국하는 경우로 출국일 현재 1주택을 보유하고 출국일 이후 2년 이내 양도하는 주택

4. 1년이상 계속해서 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하는 경우로 출국일 현재 1주택을 보유하고 출국일 이후 2년이내 양도하는 주택

5. 1년이상 거주한 주택을 취학(유치원, 초,중학교 제외), 직장의 변경이나 전근 등 근무상의 형편, 1년 이상 치료나 요양을 필요로 하는 질병의 요양, 기타 부득이한 사유로 세대 전원이 다른 시,군으로 주거를 이전하기 위해 양도하는 경우(광역시 안에서 구지역과 읍,면지역간에 주거를 이전하는 경우 및 도농복합형태의 시지역 안에서 동지역과 읍,면지역간의 주거를 이전하는 경우 포함)

오늘은 양도세 비과세를 위한 2년보유 기준과 예외 요건에 대해 알아보았습니다.

즐거운 하루 되세요~^^

안녕하세요~

오늘은 지난시간에 이어 양도세에 대해 알아볼텐데요. 부동산 양도세는 보유기간에 따라 과세방법이 다르게 적용됩니다. 그래서 부동산을 양도할 때에는 보유기간이 얼마나 되는지를 잘 따져봐서 양도시기를 잡는것이 매우 중요한데요.

부동산의 보유기간이란 부동산 취득일 부터 양도일까지의 기간을 말합니다. 취득일또는 양도일은 실제 양도잔금 청산일과 부동산 등기부상 소유권이전접수일 중 빠른 날입니다.

양도세 절세를 위해 보유기간에 따른 확인 사항을 알아보겠습니다.

1년

1년이하 보유 시 단기 투기매매로 보아 50%단일 양도세율이 적용됩니다.(주택 및 조합원 입주권은 40%)

2년

- 2년이하 보유시 단기 투기매매로 보아 40%의 단일 양도세율(주택 및 조합원 입주권은 일반세율)이 적용되고, 2년 이상 보유하면 6~38%의 초과 누진세율이 적용됩니다.

- 1세대 1주택자가 2년이상 보유하면 양도세가 비과세 됩니다.

3년

- 일시적 1세대 2주택자가 나중 주택의 취득일로부터 3년 이내에 종전 주택을 양도하면 종전주택에 대한 양도세가 비과세 됩니다.

- 토지와 건물에 한해 3년이상 보유하면 장기보유특별공제 대상에 해당됩니다.

3~10년

- 1세대 1고가주택 양도자의 경우 보유기간이 매 1년이 늘어날 때마다 8%.p의 장기보유특별공제율이 증가합니다.(10년이상 보유 시 최고 80%)

- 1세대 1고가주택 외의 양도일경우 보유기간이 매 1년 늘어날 때마다 3%.p(4년이상 5년미만 보유시에만 예외적으로 2%.p)의 장기보유특별공제율이 증가합니다.(10년이상 보유 시 최고 30%)

부동산 매도 시 보유기간을 한 번 더 확인하여 양도세 절세에 도움이 되길 바랍니다.

즐거운 하루되세요.

안녕하세요~오늘은 양도소득세 관련하여 1세대 2주택에 대해 알아볼텐데요

보통 1가구 2주택이라는 말을 많이 사용하죠~^^

우선 양도세 비과세를 위한 요건을 알아볼텐데요

1세대 1주택으로서 양도세 완전 비과세가 되기 위한 요건은 다음과 같습니다.

1. 양도일 현재 1세대가 국내에 1주택만을 보유할 것

2. 주택의 취득일로부터 2년이상 보유할 것

3. 미등기 주택 및 고가주택에 해당되지 않을 것

4. 주택부수 토지면적이 도시지역 내의 경우에는 건물이 정착된 면적의 5배, 도시지역 밖의 경우에는 10배를 넘지 않을 것

그럼 1세대 1주택의 의미를 알아볼까요?

1세대란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 하나의 생활단위를 말합니다. 1세대는 배우자를 포함하여 판정하기 때문에 원칙적으로는 배우자가 없는경우에는 1세대롤 인정되지 않습니다.

여기까지 읽으면 결혼안한 노총각, 노처녀는 1세대 인정안됨?

이런 질문이 나올텐데요...그래서 예외적으로 1세대가 인정되는 경우가 있습니다.

1. 당해 거주자의 연령이 30세 이상인경우

2. 배우자가 사망하거나 이혼한 경우

3. '국민 기초생활 보장법'의 규정에 따른 최저 생게비 수준이상으로서 소유하고 있는 주택 또는 토지를 관리, 유지하면서독립된 생계를 유지할 수 있는경우(미성년자 제외)

이렇게 1세대의 의미를 알아보았구요. 이번에는 1주택의 요건에 대해 알아보겠습니다.

1주택에서 주택이란 일반적으로 주거용으로 사용하는 건물이며 주택여부의 판정은 공부상의 용도에 불구하고 실제 용도에 따란 판정합니다. 따라서  공부상 사무실이라 하더라도 주거용으로 사용하고 있으면 주택으로 보고, 반대로 공부상 주택으로 등재되어 있으나 영업용으로 사용하다가 양도하는 경우에는 주택으로 보지 않습니다. 또한 1주택은 세대별로 계산하는 것이므로 2이상의 세대원이 따로따로 1주택씩을 보유하고 있는 경우에는 1세대 1주택으로 안보며, 1주택보유하고 있던 거주자가 동일 세대원에게 소유권을 이전한 경우에도 거주자가 당초 취득일로부터 2년이상만 보유했으면 1세대 1주택으로 인정합니다.

조합원 입주권의 주택수 포함과 관련해서는

1세대가 주택과 (도시 및 주거환경정비법에 따른)조합원입주권을 보유하다가 주택을 양도하는 경우에는 1세대 1주택의 양도세 비과세를 적용하지 않습니다. 다만, 여기에서 보유주택수에 합산하는 조합원 입주권은 2006년 1월1일이후 최초로 '도시 및 주거환경정비법'에 따른 주택재개발사업 또는 주택 재건축사업의 관리처분계획이 이가된 분 또는 그 이전에 관리처분계획이 인가된 입주권을 2006년 1월1일 이후 매매, 상속 등으로 승계취득하는 분부터 적용합니다.

오늘도 즐거운 하루 되세요~^^