안녕하세요~평범한 직장인 철이짱입니다.

최근 서울 및 수도권 아파트가격이 하루가 다르게 오르고 있는데요.

정말 이래도 되나 싶을정도로 가격이 상승하는 듯 합니다.

가만있으면 더 오를거 같고 매수하자니 꼭지에 사는 것 같은 느낌이고

아파트 매수를 고민하시는 분들은 혼란스러운 상황일텐데요.

정부에서는 8월에 새로운 부동산 대책을 내놓는다고 하는데 그 효과가 얼마나 반영이 될지는 지켜봐야 할 것 같습니다.

8월 규제책에 투기과열지구가 지정이 되는지에 관한 뉴스가 있었는데요.

오늘은 과연 투기과열지구란 무엇인지에 대해 알아보겠습니다.

[부동산] 투기과열지구란

투기과열지구란 국토교통부장관 또는 시,도지사가 주택가격의 상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역으로 주택 투기가 우려된다고 하여 지정하는 지구로 지역의 청약경쟁률, 주택가격, 주택보급률 및 주택공급계획 등을 고려해 지정합니다.

현재 지정된 지역은 없습니다. 최근에는 강남구가 마지막으로 남아 있었으나 2011년 12월 22일에 해제가 되었습니다.

투기과열지구의 지정기준으로는

1) 최근 2개월간 평균 청약경쟁률이 5:1을 초과(국민주택 이하는 10:1초과)하는 경우

2) 주택건설 사업승인이 최근 수년간 급격히 감소한 경우

3) 신도시 개발이나 주택의 전매행위 성행 등으로 투기 및 주거불안의 우려가 있는 경우

입니다.

그럼 투기과열지구가 지정되면 어떤 규제가 내려질까요?

우선 입주권의 매매, 증여, 권리변동이  안됩니다.

재건축 조합의 조합원 지위 양도가 금지됩니다. 

재개발, 재건축 부동산의 타격이 클것으로 예상됩니다. 대출자격 요건이 강화되는 시점에 재개발, 재건축 추진시 분담금을 마련하지 못하는 분들은 입주권을 팔지도 못하고 현금청산해야만 하는 상황이 발생 할 수도 있겠군요. 

지역조합의 조합원 선착순 모집이 금지됩니다. 요즘 길거리 다니다보면 지역주택조합 아파트 광고를 많이 하는데 설명을 들어보면 엄청난 High Risk를 가지고 있더라구요. 원하는 동, 호수를 지정해서 계약금만 일단 넣으면 된다고 하는데...투기과열지구로 지정되면 이런 선착순 모집이 금지되고 공개추첨으로 진행되어야 합니다.

청약 1순위 자격강화가 됩니다. 이것은 투기과열지구 지정과 관계없이 8월규제책에 들어가는 것이 거의 확실시되는 데요. 서울 신규아파트 집값이 신혼부부 및 사회초년생들이 사기엔 이미 넘사벽이 되어버린 시점에 이 것이 얼마나 효과가 있을지 의문입니다.

DTI 및 LTV 규제가 강화됩니다. DTI란 연소득대비 부채상환 비율로 자신의 연소득 중 부채에 대한 상환 인정 비율을 말하고 LTV란 주택담보비율로서 주택의 담보가치 대출 대출금의 비율을 말합니다.

대출한도가 강화되며 투기심리를 투기수요를 줄이는 효과가 있습니다.

투기과열지구 지정은 부동산관 관련된 거래 자체를 차단하는 규제로 부동산 거래시장에서 직접적인 차단을 하는 직접규제로 볼 수 있습니다. 근거규정은 '주택법'제41조와 '주택공급에 관한 규제칙' 제 14조 입니다.

오늘은 투기과열지구란 무었이고 지정기준 및 규제내용에 대해알아보았습니다.

즐거운 하루되세요~^^

안녕하세요~ 평범한 직장인 철이짱입니다.

최근 부동산 시장이 장난이 아니죠~재건축 및 신축 아파트를 앞세운 부동산 매매가가 겁없이 오르고 있는데요.

문재인 대통령 역시 매주 과열된 부동산 시장에 대한 보고를 받고 있을 정도로 관심있게 지켜보고 있다고 합니다. 국토부에서는 지자체, 국세청, 금융결제원등과 함께 현장을 돌아보고 기획재정부, 금융위원회와 상의해 구체적인 규제방안에 대해 논의할 방침이라고 하는데요.

정부,여당이 추진중인 부동산 규제 효과와 부작용에 대해 알아보도록 하겠습니다.

문재인 정부 추진중인 부동산 규제 효과 및 부작용 전망

첫번째가 LTV, DTI 강화인데요

김현미 국토부 장관 후보자가 직접 "(2014년) LTV·DTI 규제를 푼 게 가계 부채 증가 원인"이라고 지목하면서 강화 가능성이 커지고 있습니다. 문제는 이 조치가 실수요와 투기 수요를 가리지 않고 적용된다는 점입니다. 김동연 부총리 후보자가 "여러 가지 검토할 부분이 많다"고 언급한 것도 이런 부작용 때문입니다.

DSR 도입은 금융권 대출 심사에서 '개인이 기존에 진 모든 부채'를 합산한다는 점에서 최고강도 규제로 꼽히는데요. 집을 담보로 돈을 빌릴 때에도 대출 신청자 마이너스 통장과 카드사 대출은 물론 자동차 할부금 등의 원리금을 고려하게 됩니다. 일본이 1990년대 부동산만이 아닌 경기 전반 침체에 빠져든 원인 중 하나가 고강도 DSR 도입이었는데요. 이는 젊은 층들이 내집마련을 어렵게 하고 주택시장에 부익부 빈익빈을 악화시킬 수 있다는 점에서 채택이 될지 초미의  관심사가 아닐 수 없습니다.

투기과열지구 지정은 특정 지역을 대상으로 금융 규제, 재건축·지역주택 조합 관련 규제, 청약 규제, 거래 제한 등을 쏟아붓는 것. LTV·DTI 대폭 강화를 포함, 최장 5년간 분양권 전매 제한과 재건축 조합원 지위 양도 금지, 조합원 분양 가구 수 1가구 제한 등을 포함하는데 주택 시장을 크게 위축할 수 있습니다.

국토부 고위 관계자의 말에 따르면 고강도 규제를 한번에 적용할 가능성은 낮다고 하는데요. 아마도 11.3 부동산 대책을 일부 수정하는 정도로 규제가 진행 될 듯합니다. 결국 문재인 정부 첫 부동산 규제는 지역에 따라 LTV·DTI 기준을 차등 적용하고, 대상 지역을 확대하는 정도일 듯합니다.

취임 초기부터 규제를 남발하면 오히려 집값을 올릴 수 있다는 지적도 있는데요. 과거 노무현 정부시절  투기과열지구 확대, 재건축 안전 진단 기준 강화, LTV·DTI 강화, 다주택자 중과세 등 강도 높은 부동산 규제책을 연발했지만 5년 동안 전국 아파트값은 34%, 서울 아파트값은 57% 뛰었습니다.

한 부동산 전문가는 "집값 상승에 대한 고민과 분석 없이 단기적 관점에서 시장이 들끓는 지역만 따라가며 규제하면 그 이외 지역으로 투자 세력이 몰리는 '풍선효과'가 일어나 전체적으로 집값은 치솟는다"고 말합니다.

그러나 풍선효과가 나더라도 결국엔 투기과열지구 지정밖에 없을 듯 하며 일부 지역만 오르고 지방 상당수 지역은 집값이 떨어지는 상황에서 LTV·DTI나 DSR처럼 전 지역을 대상으로 한 규제는 위험할 듯합니다.

어째되었든 부동산 규제 정책은 나올 듯합니다만 최근 부동산 커뮤니티의 동향을 보면 규제가 나온다고 하더라도 작년 11.3 부동산 대책의 학습효과를 경험한 국민들의 부동산 구매 욕구가 쉽게 사그라 들지는 않을 듯으로 보입니다.

과거 부동산 가격 하락 시에는 너도나도 부동산 구매를 꺼려 하였지만 지금의 분위기는 시장을 관망하며 부동산 가격이 떨어지면 매수하겠다는 수요층이 많기 때문에 상승세는 꺽일지언정 하락으로 가기에는 최소 몇년은 걸릴 것으로 예상됩니다.

오늘은 문재인 정부가 추진중인 부동산 규제 효과 및 부작용 전망에 대해 알아보았습니다.

즐거운 하루되세요~^^