안녕하세요~ 평범한 직장인 철이짱입니다.

최근 몇년동안 서울 아파트 값이 많이 상승하였는데요. 집이 있는 분들은 많은 이익을 취했을 것이고 내집장만조차 못하신 분들은 내집마련의 꿈이 점점 멀어져감을 느끼셨을 듯합니다.

이런 상승장 속에 '갭투자'란 말을 한 번쯤은 들어보셧을 텐데요. 정부에서는 갭투자가 부동산 투기의 주범이자 적폐인것처럼 말하더군요. 주범이든 아니든 그것이 이 글에서 중요한 것은 아니고, 오늘은 갭투자란 무엇이고 어떻게 하는 것인지에 대해서 알아보고자 합니다.

갭투자란 무엇인가

갭투자는 2014년부터 유행한 용어로서 자기자본이 아예 들어가지 않거나 최소한의 금액을 활용한 부동산 투자법을 말합니다.

갭투자가 시작된 배경은 2014년 이후 전세가격이 치솟던 시기에 아파트 매매계약을 채결하며 잔금치를때까지의 기간을 3개월에서 6개월롤 길게 잡았습니다. 그러면서 계약서를 쓸 시점엔 매매가격보다 3~4천만원 낮았던 전세가격이 잔금을 치를 때가  되자 매매가와 비슷할 정도로 올랐습니다.

이렇게 되면 세입자가 낸 전세금으로 매매가격 대부분을 해결할 수 있기 때문에 실제 투자금은 그만큼 적어집니다.

"전세금을 활용해 매매를 한다"

갭투자는 이렇게 탄생했고, 지금도 방식은 같습니다. 그래서 흔히 갭투자를 전세를 끼고 부동산을 매입한다고 하죠.

갭투자는 무척 매력적인 방법이긴 하지만 모든 투자가 그렇듯 갭투자에도 위험이 따릅니다. 자칫 전세가격이 하락하면 매매잔금을 치르지 못하게 될 수 도 있습니다.

그래서 갭투자처럼 공격적인 투자방식은 그 위험을 인지하고 그것을 타개해 갈수 있는 능력이 기반이 되어야 합니다.

그렇지 않으면 오히려 독이 될 수 있습니다.

갭투자방식에는 두가지가 있는데요.

첫번째는 일반적인 갭투자로서 전세가와 매매가의 차이가 적은 물건을 투자대상으로 삼는 것입니다. 매매가 대비 전세가의 비율을 '전세가율'이라고 하는데요. 전세가율이 높을 수록 매매가격과 전세가격이 비슷한 것을 의미합니다.

전세금과 매매가가 비슷하면 전세금으로 매매잔금 대부분을 해결할 수 있기 때문에 갭투자는 전세가율이 높은 지역에서 많이 이루어 집니다.

일례로 서울 성북구는 평균 전세가율이 전국 최대치인 80%를 초과해서 많은 갭투자자들이 성북구의 소형아파트나 신혼부부에 적당한 전용면적 42~59m2의 주택을 매수했습니다. 이런곳에서의 갭투자 방식은 간단한데요.

주택매매수요가 잠시 주춤해지는 시기에 쌓여가고 있는 매매물건 중에서 즉시 입주가 가능한 주택을 골라 잔금까지의 기간을 최대한으로 늘려 계약을 하는 것입니다.

통상적으로 잔금 지불까지의 기간은 1~2개월 정도입니다. 하지만 갭투자에서는 3개월, 많게는 4~6개월까지 기간을 길게 잡아 그 동안의 전세 가격 상승분만큼 투자비용을 줄이려고 합니다. 물론 이런경우 매도자의 동의가 있어야 하지만 보통 중도금을 낸다는 조건을 제시하면 큰 반대에 부딪치지 않습니다.

또 다른 방법으론 법원경매를 활용한 갭투자 방식도 있습니다.

법원 경매물도 일반 갭투자와 마찬가지로 시세와 비슷한 수준에 낙찰을 받아 바로 전세로 내놓으면 투자금은 거의 들지 않는다고 할 수 있지만 그리 녹록지많은 않습니다.

2016~17년 상반기 법원 경매 동향을 보면 매물은 적고 투자자는 많아 좋은 물건인 경우 수십명의 입찰자가 몰려 낙찰 가격이 점점 오르고 있기 때문이죠.

그럼에도 여전히 투자자가 느는 이유는 경매가 쉬워졌고 무엇보다 한 푼이라도 싸게 주택을 사려는 심리 때문인데요. 이렇게 낙찰받은 주택으로는 어떻게 갭투자를 할까요?

답은 낙찰받은 물건이 자기소유가 되기까지 걸리는 시간에 있습니다. 이 기간은 보통 짧게는 3개월에서 길게는 4~5개월까지 걸리는데요. 우선 낙찰허가결정이 나오기까지 보름에서 한 달정도가 소요됩니다.

그리고  그 때부터 대금납부기일까지가 30일, 또 현재 거주자를 찾아가 집을 비워주기를협의하고 이사날짜를 정하기까지가 최소 1개월에서 3개월이 걸립니다.

이 모든 과정을 거친 후에야 경매물건은 투자자의 소유가 되고 전세든 매매든 내 놓을 수 있게 되는데요, 주목할 점은 이 기간 동안 전세가격이 상승한다는 것입니다.

지역에 따라 가격은 다르겠지만 실투자액과 큰 차이가 없이 오른다면 성공적인 갭투자가 가능합니다.

한가지 조심할 점은 거주자가 완전히 집을 비우는 '명도'가 이뤄진 후에 해당주택을 중개사무소에 내놓아야 한다는 것인데요. 은행 이자금을 조금이라도 줄이려고  "언제까지 나가겠다"라는 기존 거주자의 말만 믿고 전세 혹은 매매 계약을 했다가 거주자가 버티면 위약금을 물어줘야 하기 때문입니다.

이번 정부의 부동산 규제로 현재 갭투자 문의가 끊겼다는 뉴스가 나오고 있는데요.

갭투자의 시대는 다시 찾아올 가능성이 높습니다. 정부가 주택을 여러개 보유하는 것을 규제하면서 실수요자들이 부동산을 사는 것보다 빌리는 것을 선호하고 있기 때문입니다.

이렇게 되면 전세가격이 올라서 매매가격과 비슷한 물건이 많아지고 자연스레 갭투자도 증가하게 될것입니다.

오늘은 갭투자란 무엇인지에 대해 알아보았습니다

항상 성투하고 즐거운하루되세요.

위 글은 '큰돈되는 아파트는 따로있다'라는 책을 일부 인용하였습니다. 

안녕하세요~ 평범한 직장인 철이짱입니다.

내집마련 꿈의 시작

아파트 청약과 관련하여 오늘 포스팅을 시작해볼까 합니다.

많은 분들이 내집마련 또는 투자용으로 아파트 청약신청을 하는데요.

최근의 과열된 부동산 열기로 인해 정말 많은 분들이 청약을 시도 하고 있는 듯합니다.

10여년 전만해도 아파트 청약하는 날은 모델하우스에 가서 줄을 서고 대기해서 청약 접수를 했던 기억이 있는데요.

요즘은 인터넷 청약접수를 받기 때문에 정말 편해졌습니다.

예전에 한 번은 청약접수날에 여행을 가기로 한 날과 겹쳤었는데 여행가는 도중에 고속도로 휴게소에서 청약 접수 했던 기억도 있네요^^

청약 접수를 하고서 당첨일까지는 설레기 마련이죠~

오늘은 당첨확인을 하는 방법에 대해 알아보도록 하겠습니다.

아파트 청약 당첨확인 방법

청약당첨 확인 방법은 세군데에서 가능한데요

1. 아파트 투유

2. KB국민은행

3. 분양 홈페이지

오늘은 가장 많이 이용하는 아파트투유에서 확인하는 방법으로 진행하겠습니다.

우선 아파트투유 홈페이지(https://www.apt2you.com/)에 접속합니다.

'당첨사실 조회'를 선택합니다.

다음과 같이 '당첨사실조회(10일간)' 화면이 나오고 주민등록번호입력 및 공인인증서 로그인을하시면 됩니다.

오늘 수색 DMC롯데캐슬 더 퍼스트 당첨자 발표가 있었는데요

아래처럼 나오면 떨어진겁니다.ㅠㅠ;

당첨이 되었다면 뭔가 나왔었겠죠?

청약에 떨어지더라도 위 화면이 아닌 신청자 정보와 '탈락'같은 문구가 제공되었으면 좋겠는데 아쉽네요.

위 화면처럼 나오니 발표를 안해서 조회가 되지 않는 건지, 청약을 했다고 생각했지만 청약을 안해서 조회가 안되는 것인지, 정말로 떨어져서 그런건지 구분이 안됩니다.

제가 여기에 이렇게 글올린다고 바뀔 것도 아니고 제가 시스템을 바꿀 수 있는것도 아니긴 한데 좀 아쉽네요.

이 화면은 당첨일로 부터 10일간의 당첨사실만 제공하고요.

과거 당첨사실을 조회하려면 좌측의 '과거당첨사실 조회'를 선택해서 조회해보면 됩니다.

보통 당첨일로부터 10일이내에 계약이 이루어지므로 '과거당첨사실 조회'를 쓸 일은 없을 듯합니다.

참고로 아파트투유에서 당첨발표시간은 대개 발표당일 00시에서 00시 10분사이입니다.

오늘은 내가 신청한 아파트의 청약당첨 확인 방법에 대해 알아보았습니다.

즐거운 하루되세요~^^

안녕하세요~ 평범한 직장인 철이짱입니다.

최근들어 부동산에 관심이 많아져서 그와 관련된 정보도 많이찾아보고 있고 공부도 하고 있는데요. 서점에 갔다가 눈에 띄는 책이 있어 한 권 구매하고 읽었습니다. 저는 가급적 도서관에서 책을 빌리기 보다는 사서 보는 편인데요. 돈이 많아서 그런 것은 아니고 독서를 할 때 중요한 부분은 줄을 그어가며 독서하는 습관이 있어서 빌려서 읽지 않습니다. 책을 아껴서 읽는 타입은 아니어서요..ㅎㅎ

어쨌든 이번에 소개할 책은 나는 마트 대신 부동산에 간다(김유라 저, 한국경제신문) 인데요.

일반적으로 부동산 투자를 소개하는 책들은 경매를 통한 투자방법을 많이들 소개하는데 이 책은 아파트를 투자대상으로 하고 있기에 마음이 끌렸습니다.

저자는 저도 2008년에 가입해서 자주 들르는 다음카페 '텐인텐'에서 많은 정보를 얻고 활동 하신듯하구요(카페 아이디는 모르겠습니다.ㅎ)

전반적으로 내용을 쉽게쉽게 풀어져 있어서 책 읽는 것을 어려워 하시는 분들도 쉽게 흔히 말하는 술~술 책장을 넘길 수 있게 서술되어 있습니다.

책의 구성은 크게 7개의 큰 챕터와 37개의 소 챕터로 구성되어 있습니다.

목차

1. 아이 셋 주부에서 월세받는 여자로

2. 부동산 투자는 최고의 부업이다

3. 돈되는 아파트, 돈 안되는 아파트

4. 아파트, 언제 사고 언제 팔까

5. 콩나물값 깍지 말고 아파트 값을 깍아라

6. 간단하게 수익률 높이는 셀프 리모델링

7. 복부인이 경험한 소액투자 실전 사례

첫 번째 '아이 셋 주부에서 월세받는 여자로'에서는 저자가 부동산 투자에 시작하게 된 계기와 공부방법, 그리고 돈의 흐름과 관련된 배경지식을 소개 하고 있습니다. 이 챕터를 읽으며 실물자산인 부동산, 그 중에서 왜 아파트 투자를 해야 겠다는 배경을 전달하고 있습니다.

두번째, '부동산 투자는 최고의 부업이다' 편에서는 부동산 투자를 위해 필요한 종자돈을 모으기위한 저자의 절약 방법 및 가족을 설득하는 방법에 대해 기술하고 있습니다.

첫번째, 두번째 챕터는 저자의 환경과 경험을 서술하였기에 모든 독자의 상황과는 다를 수 있기에 그다지 와닫지는 않았지만 세번째 챕터 부터는 이 책을 구매한 목적에 부합하는 내용이 들어있습니다. 세번째 챕터 '돈되는 아파트, 돈 안되는 아파트'에서는 제목 그대로 전국의 수없이 많은 아파트 중 어떤 아파트를 골라야 하는 지 에 대해서 알려줍니다. 부동산은 다른 금융상품과는 달리 포트폴리오를 구성하기가 힘듭니다. 왜냐하면 투자자본이 크기 때문이죠. 자금력이 충분하다면 여러 종류의 부동산을 동시다발적으로 구성하여 투자하면 좋겠지만 그러기엔 평범한 일반인들은 힘든 것이 현실이죠.

이 챕터에서는 투자용 아파트로서 적합한 물건을 고르는 방법에 대해 서술하고 있습니다.

네번째 '아파트, 언제사고 언제팔까' 에서는 목표수익률 정하기와 대출의 필요성에 대해 우선 설명하고 투자 시기를 정하는 방법에 대해 설명하고 있습니다.

다섯번째, '콩나물값 깍지 말고 아파트 값을 깎아라'에서는 부동산 매매 및 관리 시 만나는 사람들과의 대화법에 대해 말하고 있는데요. 저는 이 챕터가 가장 마음에 들었습니다. 아파트 투자를 시작하는 분들은 부동산에가서 무엇을 어떻게 말해야 하는지에 대해 어려운 점이 많은데요. 중개사 분들과의 대화법 좋은 정보를 캐고 매수가격을 싸게 하는 방법등을 상세하게 설명하고 있습니다.

여섯번째, '간단하게 수익률 높이는 셀프 리모델링'은 아파트 매매 후 임대를 할 때 물건의 가치를 높이는 방법에 대해 설명하고 있는데요. 저자는 샹들리에를 설치를 저비용 고효율 인테리어로 소개합니다. 그리고 기타 우리가 집에서 쉽게 할 수 있는 문고리, 콘센트 및 스위치 교환 셀프 인테리어 방법 등도 소개 하고 있으니 꼭 투자목적이 아니더라고 셀프리모델링을 통해 자신의 집을 고쳐보는 것도 괜찮을 듯 하네요

마지막 챕터는 '복부인이 경험한 소액투자 실전사례'입니다. 저자가 직접 투자한 사례를 소개 하고 있는데요. 매매한 아파트명 및 매수 매도가격, 대출금, 실제투자금, 매매차익 및 수익률을 상세하게 기술하여 신뢰성이 있고 충분히 참고할 만한 자료로서 가치가 있습니다.

부동산 투자에 성공한 사람들을 보면 항상 부러움을 느끼고 나도 저렇게 하고 싶다라는 마음을 가지지만 행동으로 실천하기에는 어려움이 있는데요. 저자는 행동으로 옮겼기에 성공하였다는 생각이 가장 많이 들었습니다.

반대로는 결과론적인 이야기이지만 저자가 시기를 잘 탄것이 아닐까 하는 생각도 들었습니다. 저자가 투자를 하는 시기에 집값이 떨어진 아파트가 몇이나 있을까하는 생각도 들며 어느 곳을 사두어도 수익이 나지 않았을까라는 생각도 들었습니다. 정권이 바뀌고 부동산 시장이 불확실한 이 시점의 투자 시 저자의 투자방법이 어느 정도 통할 지 부동산 투자 입문자들에게 궁금증을 유발하기도 하는데요. 미래는 알 수 없으니 결론은 지켜봐야만 하겠지요.

저 역시 여러 금융상품 투자를 해보았지만 처음의 투자성공 이 후 지속된 투자로 계속 성공을 하면 자신감이 붙게 되어 과감한 투자를 하게 되는데요. 그렇게 되면 좀 더 높은 수익을 위해 High Risk를 부담하게 됩니다.

투자를 하시는 분들은 이 시점을 항상 조심해서 넘기셔야 합니다. 운전도 초보때 보다는 조금 운전에 자신이 붙었을 때 사고가 많이나듯 어느 투자를 하든 리스크 관리는 항상 유의하셔서 투자를 하시고요

마지막으로 책을 너무 빨리 읽어버려서 두 번 읽게 되었는데 초보자인 저에게 많은 도움이 되었던 서적이었습니다. 책 중간중간 저자가 추천하는 도서가 여러권 있는데 이 책들도 한 권씩 사보고 공부하여야 할 것 같습니다. 오랜만에 재테크 관련 서적을 구매해서 읽어보았는데 지식을 쌓는데 유익하였습니다.

오늘도 즐거운 하루되세요~^^