안녕하세요~평범한 직장인 철이짱입니다.

낮은 금리로인해 많은 분들이 수익형 부동산에 많이 몰리는 듯합니다. 소액으로 고정적인 수익을 얻을 수 있는 오피스텔 투자에 많은 관심이 있으신데요. 평범한 직장인들은 임대사업자라는 말만들어도 설레는 마음을 가지기도 하지요.

과연 오피스텔을 구매하여 임대를 놓으면 수익이 얼마나 될 지 계산해보고 싶으실텐데요. 오늘은 예를 들어 임대수익률을 계산해보도록 하겠습니다.

요즘 뜨고 있는 마곡지구의 마곡나루역과 지하로 바로 연결되는 보타닉푸르지오시티를 네이버에서 검색해보니 50m2의 경우 매매가 16,000만원이고 월세는 1000/55만원으로 거래되고 있네요.

평범한 직장인들이 자기 집 살 자금도 없는데 15,000만원이라는 거금을 오피스텔에 몰빵할 수 는 없겠죠. 대출을 연3%로 7,000만원 받기로 했습니다.

수익률의 기본개념은 '수익금액/투자금액'입니다.

그럼 수익금액과 투자금액만 알면 쉽게 계산되겠네요.

우선 수익금액을 계산해보도록 하겠습니다.

월세 55만원이 꼬박꼬박 1년동안 들어오면 1년 수입은 55x12= 660만원입니다.

그런데 우린 대출을 받았으니 대출이자를 내야 하네요.

1년동안 대출이자 7,000만원X0.03= 210만원입니다.

그럼 수익금액은 월세수입-대출이자=660만원-210만원 = 450만원 이되고 이 값이 수익률 공식의 분자에 들어갑니다.

수익금액을 구했으니 투자금액을 계산해보죠.

투자금액은 매매가 15,000만원에서 대출금 7,000만원과 보증금 1,000만원을 뺀 금액이 됩니다.

투자금액 = 매매가-대출금-보증금

=15,000만원-7,000만원-1,000만원 = 7,000만원이 됩니다.

그럼 수익률=수익금액/투자금액 이므로

수익률=450만원/7,000만원 = 0.0642

수익률은 6.42%가 되네요.

아직 마곡지역의 인프라 구축이 미흡한 점이 있어 공급과잉 현상이 있지만 6.42%정도면 꽤 괜찮네요. 향후 인프라 구축이 되면 임대료 상승 및 매매가액 상승까지도 노려 볼 만 한 듯 합니다.

덧붙여 저금리 시대에는 대출을 많이 받는 것이 수익률을 높이는데 있어 유리합니다. 1억 주택에 5천대출을 받고 2채를 보유하는 것이 대출없이 1억 주택을 보유하는 것보다 훨씬 유리하다는 말이지요. 상세한 내용은 계산하여 따져보면 될 듯합니다.

오늘은 오피스텔, 아파트, 상가 등 수익형 부동산 투자 시 따져봐야 할 수익률 계산 방법에 대해 알아 보았습니다.

성투하시고 즐거운 하루되세요.

안녕하세요~ 평범한 직장인 철이짱입니다.

오늘은 주택임대사업자를 하면서 임대료 인상 제한에 관해 많이 나오는 질문들을 알아보는 시간을 같도록 하겠습니다.

주택임대사업자 임대료 인상 질문

질문1) 주택임대사업자는 임대료를 맘대로 못올리나요?
네. 그렇습니다. 주택임대사업자는 임대시 최초임대료는 마음대로 정할 수 있지만 이후 의무임대기간 동안에 임대료를 증액하는 경우에는 연 5% 범위내에서만 인상할 수 있습니다. 이는 매입임대사업자(의무기간4년), 준공공임대사업자(의무기간8년) 모두 동일하게 적용됩니다.
 
질문2) 그럼 연 5% 이내에서 인상해야하면 전세의 경우 2년 뒤에 10%까지 올릴 수 있나요?
아닙니다. 증액을 청구하는 경우 연 5%밖에 인상하지 못하므로 2년뒤 재계약을 하더라도 5%밖에 올릴수 없습니다. 즉, 5%는 한해에 올릴수 있는 최대치이고, 2년마다 계약하는 현실을 감안하면 2년에 5%밖에 올리지 못하는 결과가 됩니다.

 
질문3) 세입자가 변경되는 경우에도 5%밖에 못올리나요?
네 그렇습니다. 세입자가 변경되더라도 의무임대기간 내에는 5%밖에 못올립니다.
 
질문4) 그럼 주택임대사업자로 등록하면 임대료를 평생 5%밖에 못올리나요?
아닙니다. 의무임대기간 동안에만 임대료인상이 제한되고, 의무임대기간이 지난 이후에는 시세대로 임대료를 인상할 수 있습니다. 따라서 의무임대기간이 4년인 매입임대사업자를 예로 들면 최초에 임대하고 2년뒤 갱신시점에서는 임대료를 5%이내에서 인상해야 하지만, 다시 2년이 지난뒤에는 의무임대기간 4년이 경과하였으므로 시세대로 임대료를 올릴 수 있습니다.

질문5) 주택임대사업자로 등록 후 전세로 임대중입니다. 이번에 반전세로 돌릴려고 하는데 임대료를 얼마까지 받을 수 있나요?
임대보증금과 월임대료간에 전환 시에는 법에서 정한 비율을 한도로 전환할 수 있습니다.
해당 비율은 MIN[10%, 기준금리+3.5%] 로 결정됩니다.
현재는 기준금리가 1.25%이므로 4.75%가 되겠네요.
이 비율은 기준금리등의 변동에 따라 달라지기 때문에 전환시에 맞는 전환률을 적용하셔야 됩니다.
예를 들어 4억원에 전세를 주다가 보증금을 2억원으로 줄이고 반전세로 전환하는 경우라면
임대료 연 인상가능액은 4억원 x 1.05% = 4억2천만원
보증금 2억원 초과액인 2억2천만원을 월세로 전환하면 2억2천만원 x 4.75% / 12 = 870,833원
따라서 보증금 2억원에 월세는 870,833원까지 받을 수 있습니다.   

궁금증이 많이 풀렸나요?

오늘도 즐거운 하루되세요.

링크

주택임대사업자 등록방법(인터넷 접수)

주택임대사업자 신청 절차

(법률 참고)주택임대사업자 임대료 5%제한 및 전월세 변환 계산 방법

주택임대사업자 임대료 증액 계산 방법

안녕하세요~평범한 직장인 철이짱입니다.

오늘은 지난 시간에 알아본 주택임대 사업자 임대료 5%제한 및 전월세 변환 계산방법에 대한 법률참고에 이어 실례를 사용한 전월세 변환을 상세하게 알아보도록 하겠습니다.

주택입대사업자 임대료 증액 계산 방법

링크

(법률 참고)주택임대사업자 임대료 5%제한 및 전월세 변환 계산 방법

지난 시간에 주택임대차보호법 시행령 9조에 의해 현재 전월세 변환률이 4.75%인것을 알았습니다. 그럼 월세계약 후 1년뒤 재 계약 할 때는 얼마까지 상승이 가능한지 알아보겠습니다.

예)

임대사업자가 보증금 1,000만월 월세 60만원에 임차인과 계약을 하였습니다. 1년 뒤 재계약 시 월세를 얼마까지 올려 받을 수 있을까요?

1) 월세를 전세로 변환

우선 1년치 월세금을 계산합니다.

1년치 월세 : 60만원/월 x 12개월 = 720만원/년

월세금에 대해 변환률을 고려하여 전세금으로 변환 시킵니다.

월세금을 전세금으로 변환(변환률 4.75%) : 720만원/0.0475 = 15,157만원

보증금은 전세금화 되어 있으므로 보증금에 전세금으로 변환 된 월세금을 합하여 총 전세금을 산출합니다.

보증금 + 월세금 = 1,000만원 + 15,157만원 = 16,157만원

2) 임대료 5% 증액

기존 임대료의 전세 변환가에 5%를 증액 합니다.

16,157만원 x 1.05 = 16,965만원

 (참고) 1.05 = 100%+5%

3) 전세를 월세로 전환

우선 보증금 1,000만원을 빼구요

16,965만원-1000만원(보증금) = 15,965만원

1년치 월세로 변환을 해줍니다.

15,965만원 x 0.0475 = 758만원/년

12개월로 나누면

758만원 / 12개월 = 63만원/월

1년 뒤 계약시 보증금 1000만원, 월세 63만원이내에서 재계약이 가능하겠네요.

5%상승제한은 의무기간(단기4년,준공공8년)에 해당되고요. 의무기간이 지나면 제한은 없어집니다.

4년 기준의 월세상승을 표로 나타내보면

(단위 : 만원)

위 표와 같습니다.

오늘은 주택임대사업자 임대료 증액 계산방법에 대해 실례를 들어 알아보았습니다.

다음시간에는 임대료 증액관련하여 저도 궁금했던 점이고 많이들 궁금해 하시는 것들에 대한 답을 알아보도록 하겠습니다.

즐거운 하루 되세요.

안녕하세요~

오늘은 주택임대사업자의 임대료 상승 5%제한법률과 전월세 변환에 대해 알아보도록 하겠습니다. 주택임대사업을 하게 되면 세무서에 임대조건 등을 신고해야 하고 임대료 상승에 제한을 받게 되는되는데요. 계산방법에 대해 잘 모르시는 분들도 많고 인터넷 상에서 떠도는 내용들도 여러 방법이 있어 법률 조항을 따져 계산하는 방법을 알아 보도록 하겠습니다.

(법률 참고)주택임대사업자 임대료 5%제한 및 전월세 변환 계산 방법

우선 5%제한 사항에 대한 법률은 민간임대주택에 관한 특별법에서 확인 할 수 있습니다.

민간임대주택에 관한 특별법- 제5장 - 제44조(임대료)

① 민간임대주택의 최초 임대료(임대보증금과 월임대료를 포함한다. 이하 같다)는 임대사업자가 정한다.

② 임대사업자가 임대의무기간 동안에 임대료의 증액을 청구하는 경우에는 연 5퍼센트의 범위에서 주거비 물가지수, 인근 지역의 임대료 변동률 등을 고려하여야 한다. 이 경우 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우의 적용기준은 국토교통부령으로 정한다

2항을 보면 임대보증금과 월임대료 전환의 경우는 국토교통부령을 확인해라고 하네요.

그럼 확인해봐야죠.

민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙

제18조(임대보증금과 월임대료간 전환) 법 제44조제2항 후단에 따라 임대보증금을 월임대료로 전환하는 경우에는 「주택임대차보호법」 제7조의2에 따라 적용하는 비율을 초과할 수 없다. 월임대료를 임대보증금으로 전환하는 경우에도 또한 같다.

이렇게 확인 할 수 있구요.

이제 부터 중요한 월임대료를 임대보증금으로 전환 하는 경는 '주택임대차보호법' 제7조의 2를 확인 해 봐야 겠네요.

주택임대차 보호법 7조의 2는 다음과  같습니다.

제7조의2(월차임 전환 시 산정률의 제한) 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임(月借賃)의 범위를 초과할 수 없다.  <개정 2010.5.17., 2013.8.13., 2016.5.29.>

1. 「은행법」에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율

2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율

[전문개정 2008.3.21.]

대통령령을 알아 보아야 겠네요.

주택임대차보호법 시행령

[시행 2016.11.30.] [대통령령 제27614호, 2016.11.29., 일부개정]

제9조(월차임 전환 시 산정률) ① 법 제7조의2제1호에서 "대통령령으로 정하는 비율"이란 연 1할을 말한다.

주택임대차 보호법 7조의 2, 1항에서의 대통령령 금리는 10%이구요.

2항에서의 대통령령 금리는 3.5%입니다.

현재 한국은행에서 공시한 기준금리가 1.25%이네요...이것은 검색포털에서 한국은행 기준금리로 검색해보시면 됩니다.

1항적용시 10%, 2항적용시 1.25+3.5=4.75%가 됩니다.

주택임대차 보호법 제7조의2를 읽어보면 1,2항 중 낮을 것을 적용한다고 하였으므로 2항(4.75%)을 적용하게 됩니다.

오늘은 법률검색을 통한 임대료 상한제한 제도에 대해 알아보았습니다.

다음시간에는 예를 통해 임대료 상승이 얼만큼 가능한지에 대해 알아보도록 하겠습니다.

즐거운 하루 되세요.

안녕하세요~평범한 직장인 철이짱입니다.

요즘 많은 분들이 오피스텔로 수익사업 하고 있는데요. 각 종 세제혜택이 주어지고 사업자 등록요건도 낮아져서 주택임대 사업자로 등록하시는 분들이 많습니다. 주택임대사업자란 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사, 지방공사, 주택임대사업을 하기 위해 등록한 사람 또는 임대주택조합을 말합니다(「임대주택법」 제2조제4호).

임대사업자 등록해서 혜택을 받고 싶은데 임대사업자 등록은 어디서 어떻게 해야 하고 혜택을 받으려면 어떻게 해야하는지 모르는 분들 역시 많이들 계신 것 같습니다.

그래서 오늘은 주택임대사업자 등록부터 세금감면 신청까지의 방법을 순서대로 알아보겠습니다.

주택임대사업자 진행 절차

1. 주택임대사업자 등록

 장소 : 거주지 시/군/구청 주택과

 준비물 : 분양계약서 또는 매매계약서, 신분증, 주택임대사업자 등록 신청서(주택과 비치)

 기타 : 취득일(잔금치르는 날) 이전 등록(취득세 감면)

2. 사업자 신고

 장소: 거주지 세무서

 준비물 : 임대사업자 등록증, 신분증, 주민등록 초본, 사업자 등록신청서(세무서 비치)

 기타 : 사업개시 후  20일 이내

3. 취득세 감면신청

 장소 : 물건지 시/군/구청 세무과

 준비물 : 취득세 감면 신청서(세무과 비치)

 기타 : 취득일로 부터 60일 이내

4. 임대조건 신청

 장소 : 물건지 구청 주택과

 준비물 : 표준임대차 계약서로 작성한 계약서, 임대조건 신고서(주택과 비치)

 기타 : 임대차 계약 후 30일 이내 신청

5. 임대신고

 장소 : 물건지 세무서 재산과

 준비물 : 표준임대차 계약서로 작성한 계약서, 임대사업자 등록증, 신분증

 기타 : 임대개시 10일이내

6. 종부세 합산배제 신청

 장소 : 물건지 세무서

 신청기간 : 9.16~30

주택임대 사업자 등록부터 종부세 합산 배제 신청까지 총 6단계를 거쳐야 하고요. 중간중간에 임차인 구하고 계약 하는 것들은 뺐습니다. 신청함에 있어서 많은 분들이 헷갈려 하시는 것인 장소입니다. 주소지와 물건지 기관을 구분하셔서 방문 하셔야 헛걸음 하지 않으시니까 유의 하시기 바랍니다.

성투하시고 오늘도 즐거운 하루되세요.

안녕하세요~평범한 직장인 철이짱입니다.

과거에는 아파트나 오피스텔 임대 시 등록을 하지않고 전,월세를 주는 경우가 많았었는데요. 각종 세제혜택 등을 받게 되면서 요즈음은 임대사업자 등록을 많이 하시는 것 같습니다.

  임대사업자는 일반임대사업자와 주택임대사업자로 나누는데요. 그 차이에 대해서는 다음에 알아보기로 하고 오늘은 주택임대사업자의 등록방법에 대해서 알아보겠습니다.

주택임대사업자 등록은 각 시,군,구청 주택과에서 접수를 받는데요. 오프라인으로 가셔서 하셔도되는데 바쁜 직장인들은 평일에 시간내서 행정기관에 가는 것이 힘들죠. 그래서 오늘은 인터넷 접수하는 방법을 알아보도록 하겠습니다.

우선 '민원24' 에 접속하세요

정부민원 포털 민원24 http://www.minwon.go.kr

로그인 하시구요(회원가입이 안되신 분들은 회원가입 부터 하세요)

검색창에 '임대사업자' 입력하고 검색을 합니다.

검색결과가 나오면 '임대사업자 등록' 옆의 신청 버튼을 한 번 클릭해 줍니다.

작성 창이 나오게 되는데요

항목에 맞게 작성하고 제출을 클릭하면됩니다.

각 항목에 대해 설명하자면

일반인들이 가장 많이 하는 오피스텔 투자 기준으로 말씀 드리겠습니다.

1. 대상기관 : 신청인 주소지의 관할 시,군,구청을 검색해서 입력하시면 됩니다.

2. 신청구분 

  신청인이 개인이면 개인, 신청인이 법인이면 법인

  대개 개인이죠?

3. 성명(법인명) : 자기 이름, 주민번호입니다.

4. 상호 : 안써도 됩니다. 오피스텔 임대 주는데 상호명까지 사용할 필요있나요.

    주소, 전화번호 : 주소랑, 전화번호 쓰시구요

5. 신청사항

  민간임대주택의 소재지 : 물건지 주소 쓰세요

  호수 또는 세대수 : 한채면 1, 두채면 2, 다가구주택의 경우는 별도록 ()안에 실의 수를 적어야 합니다.

  민간임대주택의 종류 : 기업형, 준공공, 단기임대 중 택1

    일반인들 오피스텔 투자는 준공공 또는 단기임대 중 하나를 선택하게 되는데 준공공은 8년의무, 단기임대는 4년의무 입니다. 준공공이 세제혜택이 조금 더 있으며 상세한 내용은 다음에 설명하도록 하겠습니다.

  민간임대주택의 유형 : 오피스텔 투자의 경우 '오피스텔(매입)' 선택

  민간임대주택의 규모 : 등록하고자 하는 물건의 크기 선택하여 등록

6. 구비서류

  주민등록증 사본(개인), 재외국민등록증 사본 및 여권사본(재외국민) 1부 등록

  임대하고자 하는 주택 건설에 관한 사업계획승인서 사본(주택법 제9조에 의한 등록사업자는 제외), 건축허가서 또는 주택매입에 관한 계약서(분양계약서 포함) 사본 1부 등록

7. 수령방법 및 수령기관

  임대사업자 수령은 방문밖에 되지 않는 걸로 알고 있습니다. 제 주소지 관할에서는 방문만 되네요

  수령기관도 저는 선택지가 하나만 있는데 여러개 나오시는 분들은 찾기편한 곳으로 선택하면 됩니다.

모든 사항 입력이 끝났으면 민원 접수하기를 클릭하면 됩니다.

접수 후 처리하는데는 5일정도 걸린다고 합니다. 연락오면 찾으러 가면됩니다.

직장인들 휴가 낼 때 괜히 눈치보이는데 사업자 등록한다고 휴가 하루 더 내지 마시고 인터넷 접수하세요

오늘도 즐거운 하루되세요.