안녕하세요~ 평범한 직장인 철이짱입니다.

일반적으로 주택임대사업자 등록을 하신 분들은 주로 단기임대사업자를 내신분들이 많은데요. 준공공임대사업자의 혜택이 커지고 단기임대에서 준공공임대사업자로의 전환이 가능해지면서 사업자 전환을 고려하는 분들이 많으신 듯합니다.

준공공임대사업자의 장점은 각종 세금에서 단기임대보다 혜택이 더 있다는 것이고

단점으로는 의무기간이 단기임대는 4년, 준공공임대는 8년으로 의무임대기간이 길다는 것입니다.

오늘은 단기임대사업자에서 준공공임대사업자로 전환 시 양도세 100%감면 혜택을 받을 수 있는지에대해 국세청에 질의한 내용을 공유하고자 합니다.

주택임대사업자 단기임대에서 준공공임대 변경 시 양도세관련 국세청 질의, 답변

제목 : 주택임대사업자 단기임대에서 준공공임대로 전환시 양도세?

질의

2017년 3월 서울 xx구 xx동 소재 소형 오피스텔을 신규취득하였습니다.
단기임대사업자 등록하여 취득세 감면을 받았는데
장기보유 계획이 있어 준공공임대사업자로 전환을 고려중입니다.
준공공임대사업자의 경우 '17년까지 신규구입 후 10년이사 임대 시 양도소득세 100%면제가 되는 것으로 알고 있는데요.
현 시점('18.1월)에 단기임대에서 준공공임대로 전환을 하여도 양도세 면제 혜택을 받을 수 있는가요?

답변

안녕하십니까?

항상 국세행정에 대한 관심과 협조에 감사드리며, 답변내용이 도움이 되시기 바랍니다.

귀 상담의 경우 준공공임대주택으로 등록하는 경우 양도소득세 혜택은 조세특례제한법 제97조의3과 제97조의5가 있으며 아래와 같습니다.(두 가지 중복 적용을 되지 아니함)

1. 준공공임대주택 등에 대한 양도소득세의 과세특례(조세특례제한법 제97조의3) 규정은 거주자가 아래의 요건을 충족하는 경우 장기보유특별공제액을 계산할 때 50%[10년 이상 계속 임대한 경우에는 70%(2015.12.31. 이전은 60%) - 부동산정책에서 8년 이상이면 70%로 개정할 것으로 보도한 것으로 확인됨] 공제율을 적용합니다.

가. 「주택법」 제2조제3호에 따른 국민주택규모 이하의 주택(해당 주택이 다가구주택일 경우에는 가구당 전용면적을 기준)일 것

나. 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 5%를 초과하지 아니할 것

다. 준공공임대주택 또는 기업형임대주택으로 등록(「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제5호 및 같은법 제2조 제4호)하고, 그 기간 동안 임대한 기간이 통산하여 8년 이상 계속하여 임대할 것

2. 조세특례제한법 제97조의5 규정은 거주자가 15.1.1~18.12.31까지 민간임대주택에관한특별법에 따른 기업형임대주택 또는 준공공임대주택을 양도하는 경우로서 아래 요건을 모두 충족하는 경우 임대기간 중에 발생한 양도소득에 대한 양도소득세의 100%에 상당하는 세액을 감면하는 것입니다.(감면받은 세액의 20%는 농어촌특별세로 납부하여야 함)

1) 2018년 12월 31일까지 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제3호의 민간매입임대주택 및 「공공주택 특별법」 제2조제1호의3에 따른 공공매입임대주택을 취득(2017년 12월 31일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함한다)하고, 취득일로부터 3개월 이내에 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 준공공임대주택등으로 등록할 것

2) 준공공임대주택등으로 등록 후 10년 이상 계속하여 준공공임대주택등으로 임대한 후 양도할 것

3) 임대보증금 또는 임대료 증액 제한 요건을 준수할 것(임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 5%를 초과하지 아니할 것, 주택법 제2조 제3호에 따른 국민주택규모 이하의 주택일 것 등)

즉, 준공공임대주택을 요건을 충족하여 8년 이상 임대한 경우에는 장기보유특별공제 50%(향후 세법이 개정되면 70%)를, 10년 이상 임대한 경우 장기보유특별공제 70% 또는 양도소득세 100% 감면을 적용할 수 있는 것이나,

양도소득세 100% 감면 규정은 해당 주택을 취득한 날로부터 3개월 이내에 준공공임대주택으로 등록하는 경우에만 적용되도록 규정되어 있습니다.

따라서, 귀 사례의 경우 취득일로부터 3개월 이내 준공공임대주택으로 등록하는 경우에 해당되지 아니하여 조세특례제한법 제97조의5에 따른 양도소득세 100% 감면 규정(감면세액의 20%는 농어촌특별세로 납부)은 적용대상에 해당되지 아니하는 것으로 사료되나,

조세특례제한법 제97조의3 규정은 등록기한에 대한 규정이 없으므로 귀 사례의 주택이 준공공임대주택으로 등록이 가능한 경우라면 적용이 가능할 것으로 사료됩니다.

* 오늘도 귀하께 건강과 행복이 가득하시길 기원합니다. 감사합니다.

이러한 답변을 받았습니다.

결론은 취득 후 3개월이 지난 상태에서 단기임대사업자에서 준공공임대사업자로의 전환을 하는경우에는 양도소득세 100%감면을 받지 못한다고 합니다. 100%감면 부분은 아쉽지만 70%감면도 혜택이 크니 장기보유할 계획이라면 준공공임대주택으로의 변경을 고려해볼 말 할 듯합니다.

항상 성투하시고 즐거운 하루되세요~^^

안녕하세요~ 평범한 직장인 철이짱입니다.

어제 김현미 장관의 입에서 깜짝 발언이 나왔습니다.

현재 준공 후 30년인 재건축 연한을 40년으로 강화하는 방안을 시사했습니다.

바로 얼마전 1월9일 박선호 국토교통부 주택토지실장의 "재건축 연한 확대는 검토한 바 없다."라고 한 발언을 10일만에 뒤집은 것인데요.

재건축 연한 40년 검토에 따른 향후전망

과거 재건축연한은 40년이었다가 2014년 9.1 대책을 통해 30년으로 줄어들었었습니다. 이를 통해 부동산이 상승기가 시작되었다는 말들도 있는데 그것보다는 양도세 완화가 상승기를 이끌었다고 저는 생각합니다.

어쨌든, 김 장관의 말에 따르면 그동안 임명 후 해왔던 거의 모든 발표에서 나왔던 '핀셋 규제'를 또 한다는 것인데요.

개인적인 의견으로는 '핀셋규제'를 한다는 것인지 '핀셋부흥'을 한다는 것인지 의심스럽기 까지 합니다.

앞으로 40년이 넘은 재건축 아파트와 신축아파트들은 고공비행을 할 가능성이 높습니다.

이유로는 재건축에 따른 신축 아파트의 공급이 줄어들면서 수요가 폭등할 가능성이 있기 때문입니다.

반면 30년언저리의 아파트들은 본인들이 얼마나 버틸 수 있느냐에 따라 달려있는데 투자용으로의 진입은 조금 억제되지 않을까 싶습니다.

또한 리모델링 규제가 어떻게 되느냐에 따라 달려있지만 재건축에서 리모델링으로 태세 전환을 하는 아파트 들도 있을 것으로 보입니다. 리모델링의 내력벽 규제가 조금만 완화되어도 재건축에서 리모델링으로 전환하는 아파트가 많을 듯한데 현재 기준에서는 리모델링을 하더라도 평면이 이쁘게 나오지 않아 좀 더 기다렸다가 재건축으로 가자고 하는 단지들이 많은 듯 합니다. 

이 정부의 부동산에 대한 정책들이 정말 무엇을 위한 것인지 의심스러운데요.

대책발표시 때 마다하는 '서민주거안정'이 목적인지 문재인 대통령의 공약이행을 위한 '세금확보'에 부동산을 이용하고 있는 것인지 저의가 의심스럽기까지 합니다.

처음 부동산 관련 정책이 나왔을 때는 강남은 강남대로 가고 그 외 지역은 서민주거안정이라는 느낌이 있었는데요.

이제는 '서민주거안정'은 처음부터 생각도 없었고 '세금확보'가 목적이었던 듯 합니다. 

보는 관점에 따라 다르겠지만 집값을 올릴만큼 올려놓고 6월 지방선거 이후(또는 이전) 보유세 강화 카드를 꺼내들 가능성이 높다고 생각됩니다.

 - 보유세 강화가 선거에 유리하다고 판단되면 6월이전, 불리하다고 판단되면 6월이후  

 - 보유세는 세율을 올리는 것 보다, 공시가격 기준에서 실거래가 기준으로 바꾸어  법 개정없이 세금 확보하는 방식으로 예상

8.2 대책을 통해 '18.4월 부터는 다주택자의 양도세가 강화되는데요. 집값을 올려 양도소득을 충분히 확보하고 양도세 강화를 통해 매도하기 어렵게 만든다음 보유세 강화하여 세금확보하는 프로세스로 가는 듯 합니다.

정부로서는 부동산가격을 올려놓았기 때문에 가격에 비례한 세금확보에도 유리하고 김 장관으로서도 후임이야 어떻게 되든말든 자신의 임기동안에는 충격요법으로라도 집값 안정에 어느정도는 기여할 것이기 때문입니다. 또한 '서민주거안정'이라는 그럴싸한 수식어를 사용함으로서 지방선거에서 서민들의 표를 확보하는데도 기여하기 때문입니다.

재건축 연한 40년은 시장에 큰 영향을 주지 않을 것으로 생각되지만 현재의 분위기로는 6월 전후로 보유세 강화가 발표될 것으로 보이는데요. 문 정부의 '세금확보'를 위해 부동산을 이용해먹는 태세를 보면 꽤나 크게 다가올 듯 합니다. 이것이 시장에 미치는 영향은 클 것으로 예상되며 미국처럼 보유세 부과 후 연말정산시 공제를 해줄 것 같지도 않기때문에 불경기의 시작이 될 수 도 있습니다.

8.2대책 발표당시 다주택자들은 팔거나 임대사업자를 내거나 하라고 하였는데 임대주택 등록이나 혜택의 완화는 없을 것으로 보입니다. 임대주택등록을 하면 종부세에서 제외가 되는 데 세금을 많이 걷어야 하는 정부입장에서 굳이 할 필요가 없기 때문입니다.

결론적으로 무주택자들은 추세를 지켜보다가 6월 전후 보유세 강화발표나고서 매수하는 것도 고려할 필요가 있다고 봅니다.

1주택자들은 종부세 언저리에 있는 아파트들은 가급적 공동명의 등을 통해 종합부동산세를 피해가는 것이 나을 듯 합니다.

항상 성투하시고 즐거운 하루되세요~^^

안녕하세요~ 평범한 직장인 철이짱입니다.

주거용 부동산의 양대산맥 아파트와 오피스텔!

아파트와 오피스텔의 면적산정방법이 다르다는 것 아시나요?

일반적으로 같은 평형대의 아파트와 오피스텔을 비교했을 때 오피스텔이 더 작아보이는 것은 나만의 느낌은 아니겠죠?

오늘은 아파트와 오피스텔의 면적산정 방법의 차이에 대해 알아보도록 하겠습니다.

우선 공급면적, 계약면적에 대해 알아보겠습니다.

아파트와 오피스텔 면적 산정 차이

지금은 아파트 분양 시 전용면적으로 공고를 하지만 일반적으로는 공급면적(분양면적)을 일상적으로 사용들 하죠

아파트 공급면적은 '전용면적(방,거실, 주방, 욕실) + 주거공용면적(엘베, 복도, 계단)' 으로 산정합니다.

반면 오피스텔 계약면적은 '전용면적 + 주거공용면적 + 기타공용면적(지하주차장, 경비실, 노인정 등)'으로 산정합니다. 아파트 면적산정 시보다 기타공용면적이 추가되는 것이지요.

아파트와 오피스텔의 면적기준 차이가 나는 이유는 무엇일까요?

아파트는 '주택법', 오피스텔은 '건축법'을 적용받기 때문입니다.

아파트와 오피스텔은 전용면적에서도 차이를 보이는데요.

아파트의 전용면적은 외부 내부선을 기준으로한 바닥면적, 안목치수(벽과 벽사이의 거리)를 적용합니다.

반면, 오피스텔은 벽 중심선(벽체 두께포함)을 기준으로 합니다.

단, 2015년 4월 30일 이후 건축허가를 받은 오피스텔은 안목치수를 적용합니다.

오늘은 아파트와 오피스텔의 면적산정 방법의 차이점에 대해 알아보았습니다.

새해 복 많이 받으시고 항상 즐거운 일들만 가득하길 바랍니다.~^^

안녕하세요~ 평범한 직장인 철이짱입니다.

재건축 아파트 단지의 열기는 어떤 대책이 나와도 사그러들지를 않는 듯합니다.

제 주변에도 최근 강남 및 목동 재건축 아파트를 매수하신 분들이 더러 있더군요.

그 분들은 아이들 교육으로 인한 실수요자입니다만 최근 부동산 대책을 통해 재건축 아파트 매수 시 유의할 점이 있어 알아보고자 합니다.

유의할 점은 한,두가지가 아니겠습니다만

오늘은 매수 시 매도인의 주택 수를 꼭 확인해봐야 한다는 것을 알려드리고자 합니다.

아래 글은 한국경제의 기사를 인용하였습니다.

특정 재건축 대상 아파트를 3가구 이상 보유한 다주택자 매물에 주의보가 내렸다. 이런 매물을 매입하면 ‘6·19 부동산 대책’에 따라 새 아파트 입주권을 배정받지 못하고 현금 청산될 수 있어서다.

정부는 6·19 대책에서 특정 재건축 대상 아파트를 3가구 이상 보유한 이들에게 최대 2가구까지만 새 아파트를 배정하기로 했다. 한 조합원이 기존 주택 10가구를 소유하고 있어도 신축 아파트 2가구만 배정받는다. 이 경우 기존 주택 8가구가 매물로 나올 수 있다. 재건축 관련 규정을 잘 몰라서 매물로 내놓거나 경제사정이 나빠져 경매당할 가능성이 있다.

국토교통부에 따르면 이런 주택을 매입하면 새 아파트를 배정받지 못한다. 현금으로 청산받고 끝난다. 조합 설립 시점에 새 아파트를 배정받을 조합원 수를 확정하기 때문이다. 특정 조합원이 한 단지에서 종전 아파트 A, B, C 3가구를 보유했다고 하자. 비록 3가구지만 대표조합원은 한 명이다. 한 명에게만 새 아파트를 배정받을 권리를 준다. 중간에 한 가구를 팔아도 대표조합원 한 명에게만 아파트를 배정한다. 대표조합원이 아닌 매수자는 현금 청산을 당한다.

매도자는 매물로 내놓을 때 이 같은 사실을 공인중개업소에 설명해야 하고, 중개업소 역시 이를 매수자에게 설명해야 한다. 그렇지 않으면 형법상 사기죄, 공인중개업법 위반 등으로 처벌받을 수 있다. 국토부 관계자는 “매매 시점에 계약을 통해 누가 대표조합원이 될 것인지 정해야 한다”고 설명했다.

곽창석 도시와공간 대표는 “일부 언론이 다주택자 매물을 관리처분 인가 이전에 사면 입주권을 받을 수 있는 것처럼 잘못 보도해 혼선이 일고 있다”며 “재건축 대상 아파트를 매입할 때는 반드시 조합에 매도자가 다주택자인지를 확인해야 뜻밖의 피해를 막을 수 있다”고 강조했다.

다만 법 개정 전에 사업인가를 신청한 단지에선 기존처럼 한 다주택자가 최대 3가구까지 새 아파트 입주권을 배정받을 수 있다. 이런 단지의 3주택자 매물을 사면 조합원 지위는 없지만 아파트 1가구는 배정받을 수 있다. 

재건축 추진 아파트 구매시 위 상황과 같은 물건을 매수한다면 정말 억울할 듯합니다. 세상에는 착한 사람도 많지만 악한 사람도 있으니 사기당해서 억울한 일이 벌어지지 않았으면 합니다.

항상 성투하시고 즐거운 하루되세요~~^^

안녕하세요~ 평범한 직장인 철이짱입니다.

오늘 김현미 국토교통부장관께서 주거복지로드맵을 발표하였습니다.

6.19, 8.2부동산 대책 및 후속대책 이후 발표로서 세간의 관심을 끌었는데요.

오늘은 이 주거복지 로드맵에 대해 알아보도록 하겠습니다.

주거복지로드맵 전문

우선 이미지로 사회통합형 주거사다리 구축을 위한 주거복지 로드맵을 보겠습니다.

뭔가 거창한 듯하지만 8.2대책이후 아파트값 상승 추세를 꺽기에는 부족한 면이 없지않은 것 같습니다. 기대했던 임대주택 신고 시 혜택에 관한 내용도 빠져있구요.

집값 상승의 주범으로 지목되었던 다주택자들은 임대주택 신고 시 혜택에 관한 내용이 관심사였을텐데요.

이대로라면 다주택자들은 그냥 매도도 임대주택자 등록도 아닌 그냥 보유로 돌아설 듯합니다. 현재의 거래절벽은 한동안 계속되구요.

청년, 신혼부부 및 고령자 무주택자들을 위한 대책도 있지만 결국 소득적으나 재산이 많은 금수저들을 위한 정책이 되지않을까하 우려입니다.

여러모로 30~40대 무주택 실수요자들에게는 힘든 나날이 계속되겠네요.

물론 저의 판단이 잘못되었을 수도 있습니다.

개별적으로 잘 판단해 보시고 내집마련 또는 투자에 성공하시기 바랍니다.

오늘도 즐거운 하루 되세요~^^

마지막으로 '주거복지 로드맵' 및 '금융회사 여신심사 선진화 방안' 을 파일로 업로드 해드립니다.

주거복지 로드맵 171128.PDF

금융회사 여신심사 선진화 방안-내용 171127.pdf

안녕하세요~평범한 직장인 철이짱입니다.

아파트를 사고자 할 때 들어가는 비용은 아파트 매수금액 뿐 만이 아니죠~

취득세, 등기법무비, 중계수수료 등 이것저것 예상 외로 자금이 추가로 많이 들어가는데요.

오늘은 일명 '복비'라고 불리는 '부동산 중계수수료'에 대해서 알아보고자 합니다.

(아파트, 오피스텔, 토지, 상가 등)부동산 중계수수료 알아보자

부동산 구매 시 부동산 중계수수료는 얼마나 내야 할까요?

이것은 각 지자체 조례를 따르는데요.

한국공인중계사협회 홈페이지.(http://www.kar.or.kr/pinfo/brokerfee.asp)에서 확인 할 수 있습니다.

서울시를 기준으로 보자면

부동산 중개보수 요율표 (서울특별시 기준)

주 택

오피스텔

[별표3] 오피스텔 중개보수 요율(제20조제4항 관련)

주택이외(토지, 상가 등)

안녕하세요~ 평범한 직장인 철이짱입니다.

최근 몇년동안 서울 아파트 값이 많이 상승하였는데요. 집이 있는 분들은 많은 이익을 취했을 것이고 내집장만조차 못하신 분들은 내집마련의 꿈이 점점 멀어져감을 느끼셨을 듯합니다.

이런 상승장 속에 '갭투자'란 말을 한 번쯤은 들어보셧을 텐데요. 정부에서는 갭투자가 부동산 투기의 주범이자 적폐인것처럼 말하더군요. 주범이든 아니든 그것이 이 글에서 중요한 것은 아니고, 오늘은 갭투자란 무엇이고 어떻게 하는 것인지에 대해서 알아보고자 합니다.

갭투자란 무엇인가

갭투자는 2014년부터 유행한 용어로서 자기자본이 아예 들어가지 않거나 최소한의 금액을 활용한 부동산 투자법을 말합니다.

갭투자가 시작된 배경은 2014년 이후 전세가격이 치솟던 시기에 아파트 매매계약을 채결하며 잔금치를때까지의 기간을 3개월에서 6개월롤 길게 잡았습니다. 그러면서 계약서를 쓸 시점엔 매매가격보다 3~4천만원 낮았던 전세가격이 잔금을 치를 때가  되자 매매가와 비슷할 정도로 올랐습니다.

이렇게 되면 세입자가 낸 전세금으로 매매가격 대부분을 해결할 수 있기 때문에 실제 투자금은 그만큼 적어집니다.

"전세금을 활용해 매매를 한다"

갭투자는 이렇게 탄생했고, 지금도 방식은 같습니다. 그래서 흔히 갭투자를 전세를 끼고 부동산을 매입한다고 하죠.

갭투자는 무척 매력적인 방법이긴 하지만 모든 투자가 그렇듯 갭투자에도 위험이 따릅니다. 자칫 전세가격이 하락하면 매매잔금을 치르지 못하게 될 수 도 있습니다.

그래서 갭투자처럼 공격적인 투자방식은 그 위험을 인지하고 그것을 타개해 갈수 있는 능력이 기반이 되어야 합니다.

그렇지 않으면 오히려 독이 될 수 있습니다.

갭투자방식에는 두가지가 있는데요.

첫번째는 일반적인 갭투자로서 전세가와 매매가의 차이가 적은 물건을 투자대상으로 삼는 것입니다. 매매가 대비 전세가의 비율을 '전세가율'이라고 하는데요. 전세가율이 높을 수록 매매가격과 전세가격이 비슷한 것을 의미합니다.

전세금과 매매가가 비슷하면 전세금으로 매매잔금 대부분을 해결할 수 있기 때문에 갭투자는 전세가율이 높은 지역에서 많이 이루어 집니다.

일례로 서울 성북구는 평균 전세가율이 전국 최대치인 80%를 초과해서 많은 갭투자자들이 성북구의 소형아파트나 신혼부부에 적당한 전용면적 42~59m2의 주택을 매수했습니다. 이런곳에서의 갭투자 방식은 간단한데요.

주택매매수요가 잠시 주춤해지는 시기에 쌓여가고 있는 매매물건 중에서 즉시 입주가 가능한 주택을 골라 잔금까지의 기간을 최대한으로 늘려 계약을 하는 것입니다.

통상적으로 잔금 지불까지의 기간은 1~2개월 정도입니다. 하지만 갭투자에서는 3개월, 많게는 4~6개월까지 기간을 길게 잡아 그 동안의 전세 가격 상승분만큼 투자비용을 줄이려고 합니다. 물론 이런경우 매도자의 동의가 있어야 하지만 보통 중도금을 낸다는 조건을 제시하면 큰 반대에 부딪치지 않습니다.

또 다른 방법으론 법원경매를 활용한 갭투자 방식도 있습니다.

법원 경매물도 일반 갭투자와 마찬가지로 시세와 비슷한 수준에 낙찰을 받아 바로 전세로 내놓으면 투자금은 거의 들지 않는다고 할 수 있지만 그리 녹록지많은 않습니다.

2016~17년 상반기 법원 경매 동향을 보면 매물은 적고 투자자는 많아 좋은 물건인 경우 수십명의 입찰자가 몰려 낙찰 가격이 점점 오르고 있기 때문이죠.

그럼에도 여전히 투자자가 느는 이유는 경매가 쉬워졌고 무엇보다 한 푼이라도 싸게 주택을 사려는 심리 때문인데요. 이렇게 낙찰받은 주택으로는 어떻게 갭투자를 할까요?

답은 낙찰받은 물건이 자기소유가 되기까지 걸리는 시간에 있습니다. 이 기간은 보통 짧게는 3개월에서 길게는 4~5개월까지 걸리는데요. 우선 낙찰허가결정이 나오기까지 보름에서 한 달정도가 소요됩니다.

그리고  그 때부터 대금납부기일까지가 30일, 또 현재 거주자를 찾아가 집을 비워주기를협의하고 이사날짜를 정하기까지가 최소 1개월에서 3개월이 걸립니다.

이 모든 과정을 거친 후에야 경매물건은 투자자의 소유가 되고 전세든 매매든 내 놓을 수 있게 되는데요, 주목할 점은 이 기간 동안 전세가격이 상승한다는 것입니다.

지역에 따라 가격은 다르겠지만 실투자액과 큰 차이가 없이 오른다면 성공적인 갭투자가 가능합니다.

한가지 조심할 점은 거주자가 완전히 집을 비우는 '명도'가 이뤄진 후에 해당주택을 중개사무소에 내놓아야 한다는 것인데요. 은행 이자금을 조금이라도 줄이려고  "언제까지 나가겠다"라는 기존 거주자의 말만 믿고 전세 혹은 매매 계약을 했다가 거주자가 버티면 위약금을 물어줘야 하기 때문입니다.

이번 정부의 부동산 규제로 현재 갭투자 문의가 끊겼다는 뉴스가 나오고 있는데요.

갭투자의 시대는 다시 찾아올 가능성이 높습니다. 정부가 주택을 여러개 보유하는 것을 규제하면서 실수요자들이 부동산을 사는 것보다 빌리는 것을 선호하고 있기 때문입니다.

이렇게 되면 전세가격이 올라서 매매가격과 비슷한 물건이 많아지고 자연스레 갭투자도 증가하게 될것입니다.

오늘은 갭투자란 무엇인지에 대해 알아보았습니다

항상 성투하고 즐거운하루되세요.

위 글은 '큰돈되는 아파트는 따로있다'라는 책을 일부 인용하였습니다. 

안녕하세요~ 평범한 직장인 철이짱입니다.

올해 부동산 상승기를 주도했던 것은 신규아파트와 재개발, 재건축 물건들이었는데요. 아파트 분양과정은 많이들 아시는 것 같고요. 모르시는 분들은 이전에 포스팅했던 글이 있으니 참고하시기 바랍니다.

오늘은 재건축, 재개발에 대해 잠시 알아보려고 합니다.

재건축, 재개발은 언제될지도 모르고 그래서 시간이 오래걸린다고 생각하시는 분들이 많은데요. 재건축, 재개발의 진행단계를 알면 적절한 타이밍에 들어갈 수 있다고 합니다.

그래서 오늘은 재건축, 재개발 사업의 절차에 대해 알아보도록 하겠습니다.

재건축, 재개발 절차 과정

재건축, 재개발 사업은 크게는 5단계, 세부적으로는 15단계로 나누어집니다.

1단계는 정비기본계획 - 정비구역지정- 추진위원회 승인 인데요.

재건축, 재개발의 시작은 정비계획수립입니다. 정비계획 수립이 되면 재건축은 안전진단을 시행하게 됩니다. 재개발의 안전진단 단계가 없습니다.

이후 정비구역 지정이 이루어지고 '추진위원회 구성 및 승인을 받는 단계로 넘어갑니다. 추진위원회는 조합과는 다르지만 조합의 전단계라고 보시면 됩니다. 추진위 승인을 위해서는 토지등 소유자의 과반수 동의가 필요합니다. 동의한 자는 조합설립시에도 동의한 것으로 간주합니다.

이 1단계는 재개발, 재건축 사업의 초창기에 해당하기 때문에 가격이 많이 오르지는 않습니다. 반대로 사업이 무산될 가능성도 높기 때문에 투자에 유의해야 합니다.

2단계는 조합설립인가-시공사 선정입니다.

추진위에서 조합으로 전환되려면 주민들에게 조합설립동의서를 받아야 합니다. 재개발의 경우 토지소유자의 3/4, 토지면적의 1/2이상 동의를 받아야 하고 재건축은 전체 구분소유자의 3/4이상 각 동별 과반수 동의를 받아야 합니다.

조합설립이 인가 되면 추진위는 해산됩니다. 이 후 조합은 공개경쟁입찰방식으로 시공사를 선정합니다.

3단계는 사업시행인가-종전자산펴-분양신청단계입니다.

'사업시행인가'란 조합이 추진하고 있는정비사업에 관한 내용을 시,군,구청장이 최종적으로 확정하고 인가하는 행정절차입니다. 이때 부터 사업은 본격적이 되는데요. 사업시행인가 고시가 있으면 조합은 '종전자산 감정평가'를 시행합니다. 이 감정평가 금액에 따라 조합원들의 희비가 갈리는데요. 평가금액이 높게나오면 분담금이 낮아지고 평가금액이 낮게나오면 분담금이 많아져 수익이 나빠지기 때문입니다.

이 과정에서 현금청산을 하는 조합원이 더러 생깁니다.

사업시행인가시점은 사업 중단이 될 가능성이 많이 낮아지기 때문에 이 타이밍이 투자에 가장 적절한 타이밍이라 할 수 있습니다.

4단계는 관리처분계획-이주,철거-동호수추첨-착공

관리처분계획이란 정비사업시행자가 분양신청 기간이 종료된 후 수립하는 계획입니다. 분양신청이 이루어 졌으니 어느정도 사업성에 대한 자료가 나왔으므로 계획을 수정,보완하는 것입니다. 이 후 이주,철거,  동호수 추첨 및 착공은 굳이 설명을 드리지 않아도 아실 듯 하여 설명 생략합니다.

5단계는 일반분양- 준공 및 입주- 이전고시 청산

조합원 동,호수 추첨이 끝나고나면 착공신청을 하고 일반분양이 가능해집니다. 일반분양은 우리가 재건축, 재개발이 아니더라도 청약통장을 이용한 아파트의 분양절차와 같습니다.

아파트의 준공인가가 떨어지고 난 후 실제 입주가 시작되면 몇 개월 내에 이전고시 절차가 진행됩니다. '이전고시'란 공사가 완료되었음을 고시하고 대지측량하고 분할하고 분양받은 사랍들에게 소유권을정식으로 이전하는 절차입니다. 이 절차가 끝나야 건물의 등기가 가능합니다.

이 후 사업이 최종 청산되면 모든 절차가 끝납니다.

오늘은 재건축, 재개발 진행절차에 대해 알아보았습니다.

현재까지의 흐름을 보면 재개발사업은 단계가 진행됨에 따라 가격이 계단식으로 상승하였고, 재건축사업은 기대심리가 미리 반영되어 한 방에 오르는 경우가 많았다는 것을 투자 시에는 참고하시기 바랍니다.

항상 성투하시고 즐거운 하루되세요~^^.

안녕하세요~ 평범한 직장인 철이짱입니다.

아파트 가격이 너무 많이 올라서 집사기가 어려운데요~

8.2부동산 대책 이후로 대출규제 및 가점제 전환으로 인해 30~40대들은 아파트 청약이 더 어려워 진 듯합니다.

그럼에도 아파트 청약에 대한 열기는 식지 않는 듯 한데요.

주변을 보면 아파트 분양정보는 어떻게 얻는지 모르는 분들도 많이 계신 듯합니다.

그래서 오늘은 아파트 분양 정보를 조회하는 방법을 알아보도록 하겠습니다.

아파트 분양정보 조회방법

우선 아파트에 관한 모든 것 금융결제원에서 운영하고 있는 아파트투유(https://www.apt2you.com/)에 접속합니다.

홈페이지 상단의 'APT-분양정보 및  청약경쟁률' 또는 하단의 '분양정보'를 클릭합니다.

아래와 같은 화면이 나오게 됩니다.

청약기간, 주택구분(민영주택, 국민주택, 민간건설 중형 국민주택), 공급지역, 주택명(건설업체명) 및 분양/임대구분을 선택하고 조회를 하면 원하는 기준의 아파트 분양정보를 얻을 수 있습니다.

예를들어 2017년 9월에 부산지역에서 분양하는 아파트 분양정보를 조회해본다면 아래와 같이 설정을 하고 조회하면 됩니다.

부산 구서역 두산위브포세이돈 외 4건이 2017년 9월에 분양될 예정입니다.

각 주택명 위를 클릭하면 아래와 같이 팝업 창이 뜨면서 상세정보도 얻을 수 있습니다.

상세 정보 내용에는 공급위치, 공급규모, 청약일정(모집공고일, 청약접수일, 당첨자발표일, 계약일) 및 공급대상(주택형, 면적, 공급세대수 등), 청약금 및 입주예정월 등을 알 수 있습니다.

알고보면 참 쉬운 아파트 분양정보 조회, 아파트투유에서는 청약에 관련한 모든 정보를 얻을 수 있습니다.

오늘도 즐거운 하루되세요~^^

안녕하세요~ 평범한 직장인 철이짱입니다.

부동산에 어느정도 관심을 가지다 보니 예전 학교다닐적 사회과부도에서나 보던 전, 답, 대지, 과수원과 같은 토지지목을 많이 접하게되는데요.

오늘은 토지지목별로 어떤 차이가 있는지에 대해 알아보고자 합니다.

토지의 종류, 지목, 부호, 정의

토지의 지목(地目)이란 대상 토지의 주된 사용 목적에 따라 토지의 종류를 구분, 표시하는 명칭입니다. 각 필지(筆地)마다 토지의 지목을 붙인 이유는 토지의 효율적인 이용도를 높이려는데 있다고 합니다.

각 지목별로 어떤 것이 지에 대해 알아보겠습니다. 괄호안 내용은 부호입니다.

전(전) : 물을 직접 이용하지 않고 곡물, 원예장물(과수류 제외), 약초, 뽕나무, 닥나무, 묘목, 관상수 등을 주로 재배하는 토지와 식용을 위해 죽순을 재배하는 토지

답(답) : 물을 직접 이용하여 벼, 연, 미나리, 왕골등의 식물을 주로 재배하는 토지

대지(대) : 영구적 건축물의 부지와 이에 부속된 부속 시설물의 부지 및 정원과 기타 법령에 의한 택지조성사업으로 공사가 완료된 토지

과수원(과) : 사과, 배, 밤, 호두나무 등의 과수류를 집단적으로 재배하는 토지와 이에 접속된 저장고 등 부속 시설물의 토지, 그러나 주거용 건축물의 토지는 대지로 함

목장용지(목) : 축산업, 낙농업을ㄹ 하기 위해 초지를 조성한 토지, 가축을 사육하는 축사 등의 토지와 이에 접속된 부속 시설물의 토지, 그러나 주거용 건축물의 토지는 대지로 함

임야(임) : 산림을 이루고 있는 수림지, 죽림지, 암석지, 자갈땅, 모래땅, 습지, 황무지 등의 토지

공장용지(장) : 제조업을 목적으로 하는 공장 시설물의 토지, 관계 법령에 의해 공장부지 조성을 목적으로 하는 공사가 준공된 토지

학교용지(학) : 학교의 교사와 이에 부속된 부속 시설물의 토지 및 체육장

도로(도) : 일반 공중의 교통운수를 목적으로 하는 보행, 차량 운행에 필요한 일정한 설비 또는 형태를 갖추어 이용되는 토지 및 관계 법령에 의하여 도로로 개설된 토지, 고속도로 안의 휴게소 부지, 2필지 이상에 진입하는 통로로 이용되는 토지

잡종지(잡) : 갈대밭, 실외에 물건을 쌓아두는 곳, 돌을 캐내는 곳, 흙을 파내는 곳, 야외시장, 비행장, 공동우물과 영구적 건축물 중 변전소, 송신소, 수신소, 송유시설, 도축장, 자동차운전학원, 쓰레기 및 오물 처리장 등의 토지와 다른 지목에 속하지 않은 토지

주차장(차) : 자동차 등의 주차에 필요한 독립적인 시설을 갖춘 토지와 주차전용 건축물 및 이에 접속된 부속 시설물의 토지, 그러나 노상 주차장 및 부설 주차장, 자동차 등의 판매 목적으로 설치된 물류장 및 야외 전시장 등의 토지는 제외함

주유소용지(주) : 석유, 석유제품, 액화석유가스 등의 판매르 위하여 일정한 설비를 갖춘 시설물의 토지, 저유소 및 원유 저장소의 토지와 이에 접속된 부속 시설물의 토지. 그러나 자동차, 선박, 기차 등의 제작 또는 정비 공장 안에 설치된 급유 및 소유시설 등의 토지는 제외함

창고용지(창) : 물건 등을 보관, 저장하기 위하여 독립적으로 설치된 보관 시설물의 토지와 이에 접속된 부속 시설물의 토지

체육용지(체) : 국민의 건강증진 등을 위한 체육활동에 적합한 시설과 형태를 갖춘 종합운동장, 야구장, 실내체육관, 골프장, 스키장, 승마장, 경륜장 등의 토지와 부속 시설물의 토지. 그러나 체육시설로서 영속성과 독립성이 부족한 정구장, 골프연습장, 실내수영장, 체육도장, 유수를 이용한 요트장, 카누장, 산림안의 야영장 등의 토지는 제외함

수도용지(수) : 물을 정수하여 공급하기 위한 취수, 저수, 도수, 정수, 송수, 배수 시설의 토지 및 이에 부속된 부속 시설물의 토지

철도용지(철) : 교통 우눗를 위하여 일정한 궤도 등의 설비와 형태를 갖추어 이용되는 토지와 이에 접속된 역사, 차고, 발전시설, 공작창 등과 부속시설물의 토지

종교용지(종) : 종교의식을 목적으로 예배, 법요, 설교, 제사 등을 하기 위한 사찰, 교회, 향교 등 건축물의 토지와 부속 시설물의 토지

하천(천) : 자연의 유수가 있거나 있을 것으로 예상되는 토지

제방(제) : 조수, 자연유수, 모래, 바람 등을 막기 위하여 설치된방수제, 방조제, 방파제, 방사제 등의 토지

구거(구) : 용수, 배수를 위하여 일정한 형태를 갖춘 인공적인 수로, 둑 및 그 부속 시설물의 토지와 자연의 유수가 있거나 있을 것으로 예상되는 소규모 수로 부지

유지(유) : 물이 고이거나 상시적으로 물을 저장하고 있는 댐, 저수지, 소류지, 호수, 연못 등의 토지와 연, 왕골 등이 자생하는 배수가 잘 되지 않는 토지

양어장(양) : 육상에 인공으로 조성된 수산 생물의 번식 또는 양식을 위한 시설을 갖춘 토지와 이에 접속된 부속 시설물의 토지

유원지(원) : 일반 공중의 위락, 휴양 등에 적합한 시설물을 종합적으로 갖춘 수영장, 유선장, 낚시터, 어린이 놀이터, 동물원, 식물원, 민속촌, 경마장 등의 토지와 이에 접속된 부속 시설물의 토지

사적지(사) : 문화재로 지정된 역사적인 유적, 고적, 기념물 등을 보존할 목적으로 구획된 토지. 그러나 유적, 고적, 기념물 등이 학교용지, 공원, 종교용지 등의 구역안에 있는 경우는 제외함

묘지(묘) : 사람의 시체나 유골이 매장된  토지, 도시공원법에 의한 묘지공원으로 결정, 고시된 토지 및 장사 등에 관한 법률에 의한 납골 시설과 이에 접속된 부속 시설물의 토지. 그러나 관리를 위한 건축물의 토지는 대지로 함

공원(공) : 일반 공중의 보건, 휴양 및 정서생활에 이용하기 위한 시설을 갖춘 토지로서 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의하여 공원 또는 녹지로 결정, 고시된 토지

염전(염) : 바닷물을 끌어들여 소금을 채취하는 토지와 이에 접속된 제염장 등 부속 시설물의 토지. 그러나 천일제염 방식에 의하지 않고 동력에 의하여 바닷물을 끌어들여 소금을 제조하는 공장 시설물의 토지는 제외함

광천지(광) : 지하에서 온수, 약수, 석유류 등이 용출되는 용출구와 그 유지에 사용되는 토지. 그러나 온수, 약수, 석유률 등을 일정한 장소로 운송하는 송수관 및 저장 시설의 토지는 제외함

정리를 하고보니 토지 지목의 종류가 상당히 많이 있네요.

그래도 이렇게 정리를 하고나니 앞으로 헷갈리는 것이 있을 때 구분하기 좋을 듯합니다.

부호는 대부분 첫글자를 따서 사용하지만 공장용지의 경우 공원과 중복되어 '장'을 사용하고 유원지도 유지와 중복되어 '원'을 사용하듯 몇몇 주의해야 할 지목도 있습니다.

오늘은 토지의 지목 종류 및 부호, 내용에 대해 알아보았습니다.

오늘도 즐거운 하루되세요~^^