지목이 임야인 경우 임야를 건물을 지을 수 있는 땅으로 만들고 싶을 때, 산지전용허가 및 개발행위허가를 득하게 되어 있다.
임야는 공시지가를 기준으로 산지조성비, 즉 대체산림자원조성비를 납부하는 것이 아니라 산지법으로 산지를 보전산지와 준보전산지 등으로 구분하여 그 금액을 정하고 있다. 토지이용확인원상 보전산지로 표시되지 않은 임야는 준보전산지로 보며, 보전산지에 개발하는 것은 보전하라고 하는 임야를 개발한 경우이기에 평당 1만 몇 천원 정도의 조성비를 납부하여야한다. 준 보전산지는 개발하라고 정해놓은 지역이기에 보전산지보다는 적은 금액인 평당 1만원 정도의 조성비가 소요된다.
농지보전부담금이란?
농지보전부담금이란 전, 답 같은 농지를 건물을 지을 수 있는 땅으로 만들기 위해 시군구에 개발행위허가를 신청하면, 가만히 앉아 자기 토지의 가치를 올리게 할 수 없으니 국가와 수익을 좀 나누자는 뜻으로 내라고 하는 세금이다.
얼마나 내는 것이냐 하면 평당 공시지가의 30%를 평수에 곱하여 나온 금액만큼이다.
이것이 농지보전부담금이며 농지조성비라는 용어가 농지보전부담금이라는 용어로 바뀌었을 뿐 같은말이다.
토지거래허가구역 내의 토지에 대해 허가 받을 것을 전제로 한 계약의 경우에, 허가권자(시장, 군수, 구청장)의 불허가처분이 확정되면 그 계약은 확정적 무효로 되지만, 허가를 받으면 소급하여 유효로 된다. 이런 경우 허가를 중심으로 이 계약의 효력은 유동적 무효의 상태에 있다. 그러나 처음부터 허가를 배제, 잠탈하려고 한 경우는 확정적 무효이단(대판1996.6.28 96다3982)
2. 효과
(1)원칙 : 무효
허가를 받기 전에는 그 계약의 효력은 발생하지 아니한다. 따라서 권리의 이전 또는 설정에 관한 어떠한 청구도 할 수 없으며(대판2000.1.28 99다40524), 채무불이해을 이유로 계약을 해제 하거나 손해배상을 청구할 수 도 없다.(대판 1997.7.25 97다4357)
또한 토지와 건물을 일관하여 매매하였으나 토지거래허가를 얻지 못하여 토지거래계약이 무효로 된 경우(특별한 사정이 없는 한) 지상건물만의 이전등기청구는 인정되지 않는다(대판 1992.10.13 92다16836)
(2)협력의무
공동허가신청에 협력할 의무는 신의칙상 인정되는 의무로서(대판2009.4.23 2008다62427)매수인은 협력의무의 이행을 소로서 구할 수 있다.(대판[전]1991.12.24 90다12243). 협력의무의 이행을 청구함에 있어서 대금채무에 관하여 이행제공을 할 필요가 없고, 따라서 매도인은 매매대금의 이행제공이 없었음을 이유로 협력의무의 이행을 거절 할 수 없다.(대판1996.10.25 96다23825)
협력의무를 불이행하고 매매계약을 일방적으로 철회하는 경우에는, 상대방에게 협력의무불이행과 인과관계에 있는 손해를 배상하여야 한다.(대판1995.4.28 93다26397). 또한 협력의무를 불이행하는 경우 일정한 손해액을 배상하기로 하는 약정도 유효하게 체결할 수 있다.(대판1997.2.28 96다49933). 그라니 협력의무 불이행을 이유로 유동적 무효의 상태에 있는 거래계약을 일방적으로 해제할 수 는 없다.(대판[전]1999.6.17 98다40459).
(3)가처분
매수인은 토지거래허가 신청절차청구권을 피 보전권리로 하여 매매목적물의 처분금지가처분을 구할 수 있으며, 그 후 이 토지를 낙찰 받은 제3자에게 이로써 대항 할 수 있다.(대판1998.12.22 98다44376)
(4)계약금
유동적 무효의 상태에 있는 한 매수인은 부당이득을 이유로 계약금의 반환을 구할 수 없고, 확정적 무효로 되어야 비로소 반환을 구할 수 있다.(대판1993.7.27 91다33766)
또 매도인은 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있다.(대판1997.6.27 97다9369)
3. 확정적 무효 또는 유효로 되는 경우
(1) 확정적 유효로 되는 경우
토지거래허가를 받지 않은 상태에서 토지거래허가구역의 지정이 해제되거나 허가구역 지정기간이 만료되었으멩도 허가구역 재지정을 하지 않는 경우 토지매매계약은 허가를 받을 필요 없이 확정적으로 유효로 된다.(대판[전]1999.6.17 98다40459).
(2)확정적 무효로 되는 경우
허가권자의 불허가처분이 있는 경우, 당사자 쌍방이 허가를 신청하지 않기로 의사표시를 명백히 한 경우에는 확정적으로 무효가 된다.
또한 유동적 무효 이외의 기타무효, 취소사유가 있을 때에는 당사자는 이러한 사유를 주장하여 유동적 무효인 계약을 확정적으로 뮤효화시킬 수 있다.(대판1996.11.8 96다35309). 뿐만 아니라 허가 전의 계약이 정지조건부 계약인 경우에 그 정지조건이 허가를 받기 전에 이미 불성취로 확정되었다면 그 계약관계는 확정적으로 무효가 된다(대판1998.3.27 97다36996)
(3)불허가 처분이 있더라도 확정적 무효로 되지 않는 경우
그 불허가의 취지가 미비된 요건의 보정을 명하는 데에 있고 그러한 흠결된 요건을 보정하는 것이 객관적으로 불가능하지도 아니한 경우(대판1998.12.22 98다 44376), 단지 매매계약의 일방 당사자만이 임의로 토지거래허가신청에 대한 불허가 추분을 유도할 의도로 허가신청서에 기재하도록 되어 있는 계약 내용과 토지의 이용계획 등에 관하여 사실과 다르게 또는 불성실하게 기재한 경우라면 실제로 토지거래 허가신청에 대한 불허가 가처분이 있었다는 사유만으로 곧바로 매매계약이 확정적인 무효 상태에 이르렀다고 할 수 없다.(대판1997.11.11 97다36972)
점유이전금지 가처분은 해당 부동산의 점유이전을 타인에게 금하게 하는 보전처분으로, 신청 당시 점유자가 강제집행 전에 제3자에게 점유이전을 한다고 해도 다시 새로운 점유자를 상대로 인도명령을 받을 필요없이 승계집행문을 부여 받아서 강제집행이 가능하다.
또 가처분 집행 시 가처분 결정문을 집행관이 해당 부동산 건물 내부에 부착하게 되므로 점유자에게 심리적 부담감을 주게 되어 명도 협상할 때 유리한 부분이 있다.(집행관이 결정문을 송달하기 위해 해당 부동산 내부에 들어갈 때 문이 잠겨져 있ㅇ르 경우 강제개문한다.)
2. 내용증명 발송
점유자를 상대로 우너만하게 합의되지 않을 때 낙찰자가 진행하는 법적 절차에 대한 내용과 법적 절차를 진행하며 발생한 비용을 청구하는 내용, 세입자의 경우 무단거주에 따른 부당이익으로 재산에 압류할 수 있다는 내용을 담은 내용증명은 점유자에 대한 명도 협상 시 효과적인압박수단이 된다.
[판시사항] 허위임대차계약서를 작성하여 대항력 있는 주택임차인인 것처럼 경매법원에 권리신고를 한 경우 경매방해죄의 성립여부
[판결요지]
경매의 목적이 된 주택의 실질적 소유자인 피고인이 전처 명의로 허위임대차 계약서를 작성하고 이를 첨부하여 경매법원에 전처가 주택임대차보호법상 대항력 있는 주택임차인인것처럼 권리신고를 하였다면 대항력 있는 주택임차인의 외관을 갖추고 그 사실을 권리신고를 통하여 입찰참가인에게 나타내여 그 보증금액만큼 입찰가를 저감시킴으로써 공정한 경매를 방해한 것이므로, 형법 제 315조의 위계의 방법에 의한 경매방해죄가 성립한다.
1. 창조적 협업을 통해 시너지를 창출하기 위해서 갖추어야 할 방안을 크게 4가지로 구분하여 설명하시오.
공동의 목표를 가져야한다.
역할과 책임을 공유해야 한다.
서로를 존중하고 배려해야 한다.
개방적으로 의사소통해야 한다.
2. 협업 주체들을 비전과 목표에 몰입하게 만들기 위해서는 우선, 구성원의 열정과 몰입을 불러 일으켜야 합니다. 미 해군대학원 경영학과 교수인 케네스 토머스 교수가 <열정과 몰입의 방법>에서 주장한, 열정과 몰입을 불러 일으키는 조건 4가지를 기술하시오.
가치 : 그 일의 가치가 있을 때
선택 : 선택의 권한이 있을 때
역량 : 스스로 역량이 있다고 느낄 때
발전 : 이 일을 통해 발전 할 수 있다고 생각할 때
3. 여러분 조직이 다음과 같은 상황이라고 가정하자.
1) 링겔만 효과에 대해 설명하시오.
개인의 수가 증가할수록 성과에 대한 개인(1인당)의 공헌도가 현격히 저하되는 현상으로, '시너지 효과'의 반대 개념이다.
2) 아래와 같은 상황에서 시너지를 높이기 위한 방법 2가지를 제시하시오.
개인 역량이 뛰어난 5명을 A 프로젝트에 투입시켰다. 다들 평소 각자의 자리에서 뛰어난 역량을 발휘하는 구성원들이라 기대가 큰 프로젝트였다. 그러나 막상 프로젝트를 진행해 보니 각자의 역량을 발휘하지 못하는 역시너지 현상이 일어나고 있다. 다들 굳이 내가 나서지 않아도 다른 사람이 하지 않을까 눈치를 보고 있는 상황이다.
주도형은 일처리 속도가 빠르며 인간관계보다는 일 중심으로 행동하는 유형이다. 자아가 강하고 목표 지향적으로 행동하기 때문에 빨리 빨리 추진하고자 하는 경향이 있다. 승부욕이 강하기 때문에 자신의 뜻대로 되지 않으면 화가 나는 유형이다. 일에 있어 결단력 있게 추진하지만 지구력이 약하여 일의 마무리를 잘하지 못한다.
사교형은 일처리 속도가 비교적 빠르며 일보다는 인간 중심으로 움직이는 사람으로, 긍정적이며 정서가 풍부하고 낙천적인 유형이다. 칭찬에 약하며 편한 분위기를 좋아하고 명랑한 성격으로 , 창의력과 상상력이 풍부하여 가끔씩 엉뚱한 일을 벌이기도 한다.
일처리가 느린 유형으로 안정형과 분석형이 있다. 안정형은 일 처리가 비교적 느리며 튀는 것을 좋아하지 않는 소극적인유형으로, 자신의 뜻을 주장하기보다는 그대로 따르기를 좋아하는 사람이다. 변화하는 것을 좋아하지 않으며 협조는 잘하지만 나서려고 하지는 않는다. 부모의 말을 순순히 따르는 것처럼 보이지만 그렇지 않은 경향이 있다.
반면 분석형은 꼼꼼하고 정확한 유형으로 일 중심으로 세세한 것에 까지 신경을 쓰는 깔끔한 유형이다. 완벽함을 추구하는 유형으로 납득이 될 때까지 따지기를 좋아하며 쉽게 설득되지 않는다. 책임감이 있으며 자신이 맡은 일은 끝까지 처리하고, 그렇지 않은 경우에는 비판을 서슴지 않는다.
탈무드식 교육을 통해 성공한 사람들의 이야기를 찾아 소개하십시오.
뛰어난 토론 실력을 발휘하여 미국의 대통령에 당선된 존F케네디가 있다. 그의 뒤에는 “마따호세프?”를 실천한 어머니 로즈 여사가 있었다. 케네디 대통령의 어머니 로즈 여사는 “세계의 운명은 자기의 생각을 남에게 전할 수 있는 사람들에 의해 결정된다.”라며 자녀들이 어릴 때부터 토론교육을 시켰다.
어머니 로즈 여사는 신문기사를 눈에 띄기 쉬운 곳에 붙여 놓고 아침 식탁의 토론 자료로 삼아 “너는 어떻게 생각하니?”를 수없이 아들에게 질문했다. 뉴욕타임즈를 읽지 않으면 아버지의 날카로운 질문을 감당하지 못해 식탁에 앉지 못했다고 케네디는 회고한다. 이러한 훈련으로 케네디는 닉슨을 압도할 수 있었다.
