안녕하세요~ 평범한 직장인 철이짱입니다.

오늘 아침 속보로 미국 연방준비위원회에서 기준금리를 0.75%에서 1.00%로 0.25%p 인상했다는 뉴스가 나오네요. 참고로 현재 우리나라 기준금리는 1.25%입니다.

미 기준금리 인상소식은 부동산 재테크를 하시는 많은 분들에게는 악재일 수 밖에없는데요. 오늘은 미 금리인상과 부동산의 관계에대해 알아보겠습니다.

미국이 기준금리를 인상함에 따라 우리나라도 기준금리를 인상 할 것으로 보입니다. 이미 금융권에서는 대출금리를 올리기 시작한 듯하구요.

대출금리가 올라가니까 구매예정자 입장에서는 구매를 포기하는 분들이 증가하게되고 기존에 대출을 끼고 무리한 투자를 하신 분들은 대출이자를 갚기가 어려워 적자를 내는 경우도 생기기 시작하겠죠.

결국은 울며 겨자먹기로 가지고 있던 부동산을 급매 나 낮은 가격으로 내놓기 시작합니다.

어~계속 내려가네하면서 구매예정자들은 관망세로 돌아서게 되고 급한 부동산 소유자들은 계속 가격을 내립니다.

가격이 계속내려가다보면 투자목적으로 대출을 받은 분 뿐만아닌 실거주 목적 구매층까지 도산해버리기 시작합니다.

좀 더 부정적으로 말해본다면 가격이 내려간다고 해도 투기목적의 현금보유층이 낮은 가격으로 부동산을 쓸어담아가기 때문에 실거주 목적 구매층은 오히려 타이밍 잡는다고 구매를 하지 못해서 가격오를 대까지 결국은 구매를 못하게 됩니다.  

우리나라 대부분의 가정은 부동산이 보유자산의 대부분을 차지하고 있기 때문에 부동산의 몰락은 심각합니다.

물론 막장이 되기전에 부동산 부양 대책이 나오겠지만 미 금리인상 소식은 단기적으로 부동산 시장에는 좋지 않은 뉴스임은 틀림없습니다.

오늘은 미국 금리인상과 부동산의 관계에 대해 알아보았습니다.

즐거운 하루되세요~^^ 

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안녕하세요~ 평범한 직장인 철이짱입니다.

앞서 상속세에 관한 여러 포스팅을 했었는데요.

앞서 알아본 것들은 모두 상속개시 이전에 의사결정을 해야 하는 것들이었습니다. 상속이 이루어지면 재산이나 채무의 변동은 있을 수 없고, 상속인들이 상속재산을 어떻게 분할 할 것인가만 남는데요. 이 중에서 배우자 상속공제의 중요성에 대해 알아보고자 합니다.

배우자 상속공제는 배우자의 법정 지분내에서 최고 30억까지 공제가 가능합니다. 그러므로 배우자는 법정지뿐까지 상속세를 받는 것이 전체 상속세를 줄이는 가장 좋은 방법입니다.

예를 들어 A씨에게는 배우자와 2명의 자녀가 있고 그의 재산이 35억원(예금 10억, 아파트 10억, 상가15억) 있는경우 배우자가 상속공제 허용한도까지 상속받는 방법과 아닌방법에 대해 비교해 보겠습니다.

1) 배우자가 상속공제 허용한도까지 상속받는 경우

배우자 : 상가 15억원

자녀1 : 예금 10억원

자녀2 : 아파트 10억원

배우자 상속공제액 : 15억원

과세표준 : 35억원 - 15억원(배우자상속공제) - 5억원(일괄공제) - 2억원(금융재산 상속공제) = 13억원

산출세액 : 2.4억원 + 3억원 x 40% = 3.6억원

자진납부세액 : 3.6억원 x 90% = 3.24억원

2) 배우자가 상속공제 허용한도까지 상속 받지 않을 경우

배우자 : 예금 10억원

자녀1 : 상가 15억원

자녀2 : 아파트 10억원

배우자상속공제 : 10억원

과세표준 : 35억원 - 10억원(배우자상속공제) - 5억원(일괄공제) - 2억원(금융재산 상속공제) = 18억원

산출세액 : 2.4억원 + 8억원 x 40% = 5.6억원

자진납부세액 : 5.6억원 x 90% = 5.04억원

상속세액 차이 = 5.4억원 - 3.24억원 = 1.8억원

사례에서 보듯 배우자가 10억원을 상속받는 것과 15억원을 상속받는 것의 차이는 배우자상속공제액 5억원의 차이를 발생시켜 결과적으로 1.8억원의 세금차이가 발생함을 알 수 있습니다. 그러므로 가능하면 배우자는 법정한도까지 받을 수 있도록 분할 하는 것이 유리합니다.

여기서 배우자가 재산을 많이 상속받으면 배우자 사망 시 상속재산에 대해 다시 상속세가 발생되는 것에 대한 의문이 생깁니다. 그러나 이 경우에도 재상속 시 적용되는 세율이 당초 상속보다 낮은 것이 일반적이고, 10년이내에 재상속이 이루어 지게 된다면 단기 재상속 세액공제를 받을 수 있으므로 배우자가 상속을 많이 받는 것이 유리합니다.

상속이라는 것이 누군가가 사망해야 이루어 지는 것이므로 우리 문화에서는 가족끼리 대놓고 꺼내기가 어려운 면이 없지않아 있습니다만 피상속인이 기준을 잡고 미리 준비한다면 가족 모두에게 이롭기 때문에 한 번쯤 알아두고 가는 것도 괜찮을 듯 합니다.

오늘 하루도 즐거운 하루되세요~^^

안녕하세요~평범한 직장인 철이짱입니다.

오늘은 주식의 가치평가 공식 중 하나인 PSR(주가매출액 비율)에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

PSR은 주가를 주당매출액으로 나눈 값으로 현재 주가가 매출액에 비해 고평가인지  저평가인지 보여주는 지표입니다. PSR은 도입기, 경기변동형 기업 등 이익이 없거나 급변하는 기업들의 가치를 평가할 때 사용됩니다.

PSR = 주가 / 주당매출액(SPS)

PSR은 순이익이 아니라 매출액에 근거한 상대가치평가 방법입니다. 순이익을 활용한 PER과는 달리 PSR은 매출액을 사용해 기업가치를 평가하기 때문에 아직 이익이 나지 않는 도입기 기업이나 이익의 변동이 큰 경기 민감형 기업을 평가할 때 많이 사용됩니다.

PSR은 PER의 보완지표로 자주 사용됩니다. PER은 아시다시피 순이익을 통해 기업의 가치를 평가하는 방법인데요. 만약 규칙적으로 또는 불규칙적으로 순이익의 변동성이 심하다면 그런 순이익을 통해 계산한 PER은 왜곡된 수치를 보여제게 되겠죠. 이때 PSR은 PER을 보완하는 효과를 냅니다. PSR은 매출액을 기초로 산출되어 순이익에 비해 변동성이 비교적 적기 때문입니다.

당기순이익이 없거나 그 변동성이 심한 경우는 주로 기술중심의 도입기 기업이나(손실을 내는 경우) 경기 변동형 깅버(변동성이 큰 경우) 등으로 볼 수 있습니다.

다만, 초기 기업이거나 업황이 좋지 않은 경우 등에도, PSR 사용의 전제는 바로 이익률이 정상회귀(회복) 할 것이라는 것이 확실해야 합다는 것입니다.

향 후 매출액 성장과 더불어 이익성장이 확실시 되는 초기기업이나 주기적인 불황과  호황사이에서 이익률이 회복될 것이 확실시 되는 경기 변동형 기업의 경우, 매출액 대비 이익률이 현재 일시적으로 낮다면 PSR을 활용해서 투자시점을 잡을 수 있습니다.

오늘은 도입기, 경기변동형 기업을 평가하는 가치평가 공식인 PSR(주가매출액비율)에대해서 알아보았습니다.

성투하시고 오늘도 즐거운 하루되세요~^^

안녕하세요~ 평범한 직장인 철이짱입니다.

오늘은 상가투자에 대해 잠시 알아보려고 합니다. 수익형 부동산 투자의 종류에 여러가지가 있는데요. 상가는 일반적으로 수익형부동산 투자를 처음하시는 분들보다는 여러단계를 거친분들이 상가투자를 많이들 합니다.

하지만 어떤 기준없이 기대감만 가지고 시작한다면 큰 손해를 보기 쉬운분야가 바로 상가투자입니다. 그러니 더 꼼꼼하게 따져봐야 합니다. 오늘은 상가투자를 시작하기전에 알고 넘어가야 할 것들에대해 개괄적으로 알아보겠습니다.

입지유형에 따라 상가는 종류가 분류됩니다.

근린상가

 주거생활권과 가까이 있는 2~5층 규모의 상가로 최근 대형화, 전문화 추세에 있습니다.

상가주택

 근린상가 지역에 있는 주택형 상가로서 예를 들면 1,2층은 상가, 3층은 주택인 경우 입니다.

단지내 상가

 아파트 단지내에 위치한 상가로서 고정수요 확보가 용이하고 빠른 상권 형성이 장점입니다.

테마형 상가

 대부분 개인 점포주에게 분양하며 개인/상가위원회에서 운영하는 상가입니다.

상가구하는 순서를 알아보겠습니다.

1. 우선 보유자금과 대출 등을 통해 마련할 수 있는 자금을 정확하게 파악해야합니다.

2. 투자하고자 하는 지역을 고릅니다.

3. 부동산 중개업소 방문등을 통해 상권분석을 합니다.

4. 대출 및 상가 전,월세 가능여부를 알아봅니다.

5. 부동산 공부서류를 꼼꼼히 확인 후 계약을 합니다.

6. 중도금, 잔금을 치르고 소유권 이전 등기를 합니다.

7. 임차인을 구하고 세를 놓습니다.

상가투자를 하기 전에 꼭 살펴봐야 할 것들에 대해 알아보겠습니다.

1. 어느 부동산이든 마찬가지이겠지만 가시성이 좋은 상가 선택하는 것이 좋습니다. 사람들의 시선에 자주 들수록 상가에 입점해 있는 상점의 인지도 향상에 도움이 될 뿐더러 매출 상승 효과로도 나타나기 때문입니다.

2. 접근성이 우수한 상가를 선택하는 것이 좋습니다. 가시성이 좋지만 상가로 진입하기가 어렵다면 투자가치가 떨어집니다. 예를 들면 고속도로라 고가도로에서 잘 보이는 상가와 같은 것들입니다.

3. 유동인구, 배후수요가 많은 상가를 선택해야합니다. 그래야만 임차인으로 부터 임대료 받기가 쉽습니다. 대부분의 상기 임차인들은 매출을 통해 나온 수입으로 임대료를 내기 때문에 매출이 나오지 않는 경우 오히려 임차인의 눈치를 볼 수도 있습니다.

4. 권리금이 높은 지역의 상가를 선택하는 것이 좋습니다. 권리금이 높다는 것은 그만큼 장사가 잘된다는 뜻입니다.

5. 주위에 경쟁상가가 있는지 상권의 변화가 있는지 알아보는 것이 중요합니다. 유동인구가 아무리 많다고 한들 주변의 다른 상가로 인구가 유입되어버린다면 내 상가의 수요에 영향을 많이 끼치게 됩니다.

상가투자는 오피스텔이나 아파트 투자와는 달리 유의해야 할 점이 많이 있습니다. 특히나 상권이라는 것이 어느 순간에 옮겨가버리면 계획했던 수익을 한순간에 잃어버릴 수도 있습니다.

투자 전 꼼꼼히 살펴보시고 성투하시길 바랍니다.

즐거운 하루되세요~^^

안녕하세요~평범한 직장인 철이짱입니다.

수익형 임대사업을 하기 원하는 직장인들이 많이 계신데요. 조물주 위에 건물주가 있다는 우스갯 소리도 하고 임대 수익 내는 것만으로도 주변의 부러움을 받기도 합니다. 소액이든 거액이든 투자금을 마련하고서 오피스텔이나 아파트 같은 수익형 부동산을 매입을 하고서 임대를 주려고 사업자를 내려고 알아보니 임대사업자에도 종류가 여러가지가 있네요.ㅋ

임대사업자는 그냥 사업자 내면 될 줄 알았는데 일반임대사업자도 있고 주택임대사업자도 있고 첫번째 관문부터 헷갈리기 시작합니다.

나는 어떤 사업자를 내야 할것인가

오늘은 그 것을 알아보도록 하겠습니다.

상가나 사무실의 경우에는 일반임대 사업자를 내셔야 하구요. 오피스텔의 경우에는 주거용으로도 사용할 수 있기 때문에 일반임대사업자 또는 주택임대사업자 중 하나를 선택해서 사업자를 내야 합니다.

일반적으로 일반임대사업자는 일반과세자이고 주택임대사업자는 간이과세자 입니다.

일반과세자는 뭐고 간이과세자는 뭐야? 하는 분들도 많을텐데요.

상세한 것을 다 설명하자면 너무 길어지므로 사업자 선택부분에서만 말씀드릴께요.

일반과세자(일반임대사업자)는 부가세 환급을 받을 수 있고

간이과세자(주택임대사업자)는 부가세 환급을 못받습니다.

그럼 일반임대사업자가 좋은거 아냐? 하시는 분들이 계실텐데요.

주택임대사업자에게도 좋은 것들이 있겠죠?

주택임대사업자의 장점으로 

신규 오피스텔에 대해서 취득세를 면제 또는 감면이라는 장점이 있습니다. 60㎡이하는 100%감면(취득세 총액이 200만원 이상일때는 85%감면), 60~85㎡이하일때는 25% 감면이 됩니다.

재산세도 경우에 따라 면제를 받을 수 있습니다.

또한 오피스텔의 경우 일반임대사업자는 사무공간이 아닌 주거용으로 사용 시 전입신고를 할 수 없습니다. 주택임대사업자는 전입신고를 할 수 있기 때문에 임차인을 구하는데 있어서도 유리합니다.

양도세에 있어서도 주택임대사업자의 경우 장기보유 시 혜택이 주어집니다.

임대소득이외에 다른소득이 있는 직장인들의 경우 일반임대사업자는 기존소득에 합산되어 소득세를 내야하기 때문에 불리합니다. 또한 의료보험이 남편에게 포함되어 있는 가정주부들 같은 경우에도 일반임대사업자가 되면 의료보험이 지역가입자로 바뀌게 됩니다. 반면, 주택임대사업자는 연간 임대소득 2000만원까지는 비과세, 2000만원 이상이라 하더라도 다른 소득과는 분리되거 과세되기 때문에 유리합니다. 합삽소득에 대한 과세표준 소득세 구간이 24%이상일 경우에는 주택임대사업자가 유리합니다.

과거에는 임대사업자를 내지 않고 임대업을 하시는 분들이 많아 정부에서도 세금확보에 어려움이 있었습니다. 이런 이유로 각종 혜택을 주며 음지에 있던 임대업자들을 양지로 끌어내고 있습니다. 정부입장에서도 세수확보를 할 수 있고 임대업자 입장에서도 혜택을 받으며 떳떳하게 활동할 수 있으니 win-win이라고 할 수 있죠.

일반임대사업자와 주택임대사업자 어느것이 본인과 가족들에게 맞는 지 잘 알아보시고 성투하시기 바랍니다.

즐거운 하루되세요~^^

안녕하세요~평범한 직장인 철이짱입니다.

여러분들 통장을 몇개 가지고 계신지 알아보셨나요?

인생 최초의 통장을 만들때의 기억은  가지고 계실 듯 한데요. 살다보니 이런 저런이유로 여러 금융기관에 통장을 개설하게 되었고 지금은 전에 사용하던 계좌에 나도모르는 돈이 남아 있는 경우도 있을 수 도 있습니다. 남겨놓은 이유는 여러가지가 있겠지만 자산이 있는 것을 잊어버려서 일 수 도 있고 금액이 소액이라 이체시키는게 귀찮아서일수도, 타행이체 수수료 보다 더 적게 남아있어서 일 수도 있습니다.

한동안 거래를 않고 있는 계좌를 휴면계좌라고 하는데요. 은행 등 금융회사에서는 이런 휴면계좌를 관리하는 것도 비용이 들어가는 일이다보니 골치라고 합니다. 오늘은 자신도 알지 못했던 휴면계좌를 정리하는 방법에 대해 알아보도록 하겠습니다.

계좌정보통합관리서비스 계좌통합관리(어카운트인포) 하는 사이트가 있습니다. 최근 신문기사를 보니 작년 12월 9일부터 올 1월 31일까지 이 서비스를 통해 284만 6975개의 계좌가 잔고이전·해지된 것으로 집계됐다고 합니다. 금액으로는 207억 6296만원이라네요.

'어카운트인포' 사이트를 들어가봅니다.

홈페이지 상단의 계좌통합관리-계좌통합조회를 클릭합니다.

정보동의 및 공인인증서 로그인을 하고 거래은행이나 휴대폰인증을 통한 로그인을 하면 아래사진과 같이 은행별 계좌내역이 나옵니다.

저는 6개 은행에 10개의 계좌가 있네요. 그 중에서 비활동성 계좌는 4개가 있습니다.

비활동성 계좌는 한동안 사용하지 않은 계좌입니다. 금융기관별로 상세조회를 해보면 상세내역이 나옵니다. 비활동성 계좌 하나가 있는 기업은행을 선택해보니 다음과 같이 나옵니다.

2013년 1월 이후로 거래가 없는 수시입출금계좌에 4,456원이 있네요.ㅎ

우측의 계좌해지 잔고 이전을 선택하면 본인명의의 다른 계좌로 이체를 할 것인지 기부를 할 것인지 선택을 하게 되어 있습니다.

저는 제 명의의 다른 계좌로 이체를 하려고 하기에 '본인계좌'를 선택했더니 화면이 이렇게 바뀌었고 이체시킬 금융회사 및 계좌번호를 넣고 확인 후 다음단계로 넘어갑니다.

그동안의 이자 1원과 함께 제가 사용하고 있는  계좌로 돈이 이체되었습니다. 참고로 이체시키고 나면 휴면계좌는 자동으로 폐쇄됩니다.

이 서비스의 가장 큰 장점은 숨은 돈을 찾은 것도 있지만 어차피 사용하지 않는 계좌의 남은 돈을 이체시키면서 이체수수료가 발생하지 않는 점인 것 같습니다. 사용하지 않는 계좌의 경우 대부분 수수료 무료 이체서비스가 제공되지 않는 경우가 많다는 점에서 상당히 유용하네요

혹시 모를 숨어있는 돈을 찾아보고 활동자산으로 편입시켜보세요.

오늘도 즐거운 하루되세요~^^ 

레고그룹은 1932년이후 지금까지 80년이 넘는 역사에서 1990년대 중반과 2000년대 초반에 두 번의 커다란 위기를 맞았습니다. 특히 2차위기는 레고그룹의 전통을 무시한 채 지나친 사업 다각화와 혁신 때문에 발생하였습니다.

1990년대 1차위기의 원인은 전자게임이 급성장 하면서전통의 아날로그 장난감 시장 규모가 축소되었다. 저렴한 중국산 장난감이 쇄도하여 장난감 가게를 점령하면서 레고 제품의 가격 경쟁력이 약화되고 아이들의 놀이 취향 변화로 레고의 시간점유율이 감소되어 발생하였다. 이러한 위기를 타파하기 위해 레고는 핵심사업 외 시장진출을 확대 했다. 라이선스사업, 레고무비메이커, 바이오니클, 익스플로어, 테마파크사업확장, 이매지네이션 센터 오픈, TV시리즈, DVD, 비디오게임, 출판 등을 시도하였으나 상품개발문제, 디자인팀간 소통부족, 기업문화 및 정체성에 혼란을  가져왔다. 레고의 과도한 자신감과 매출목표 달성을 위한 상품의 과도한 출시로 매출이 급락했고 적자가 발생하는 등 재무구조가 악화되어 제2의 위기에 봉착하였다.

◉ 레고그룹은 이러한 심각한 경영위기를 어떻게 극복하였는지 설명하시기 바랍니다.
 레고그룹의 수뇌부 교체를 과감하게 단행하였다. 키엘은 파울과 프란체스코를 퇴진시키고 외르겐과 예스페르에게 구제플랜 수립을 지시하였다. 크리스 주크가 강조했던 집중-확장-재정의 성장사이클(Focus-Expand-Redefine(FER)Cycle)에 대해 외르겐이 동의하고 레고그룹을 다시 핵심사업으로 돌리기로 결정했다.
또한 생존을 위한 구조조정을 2004~2005년 실시하였다. 인력정리, 부품개수 감축, 공급망 개선 및 생산아웃소싱, 자산매각, 비용절감, 비전통적인 레고제품라인 제거 및 핵심사업으로 돌아가기를 시행하였다.
 직원들의 공통된 정체성 확립을 위핸 공유비전(Shared Vision)을 발표하여 2004년~2010년까지 실행에 옮겼고 어린이 고객뿐만 아니라 모든 연령의 팬에게 문호를 개방하였다. 충성도 높은 성인 레고팬(AFOL:Adult Fan of LEGO)과의 교류채널을 확대하여 신제품 개발에 참여시키고 전 세계 30여개국 AFOL 중 일부를 앰배서더로 임명하였다.
이러한 노력으로 레고는 위기를 극복할 수 있게 되었다.

안녕하세요~평범한 직장인 철이짱입니다.

오늘은 펀드에 관해 알아볼텐데요. 펀드를 가입하려고 세부설명을 보다보면 가치주 펀드니 성장주펀드니하는 말을 많이 보았을 겁니다. 뭐, 은행직원의 권유에 따라 그냥 가입하시는 분들도 계실테지만요.

그래서 도대체 가치주펀드와 성장주펀드는 뭐가 다른 것이냐를 알아보겠습니다.

가치투자와 성장투자는 주식투자의 운용스타일에 따른 분류라고 할 수 있는데요.

일반적으로 가치(Value)추구와 성장(Growth)추구 두가지로 나누어지며 특별히 구분되지 않는 혼합, 시작지향 스타일도 있습니다.

가치투자스타일

가치투자스타일에 의한 투자전략에서는 해당종목의 미래성장성 보다는 현재의 시장가치를 중요하게 생각합니다. 현재의 수익이나 자산의 가치가 상대적으로 싼 주식을 포착해 포트폴리오를 구성하는 전략입니다. 이러한 전략을 구사하는 근거는 기업의 숙익은 과거 평균치에 회기하는 성향을 보인다고 보기 때문입니다. 최근 수익이 과거 평균보다 낮았다면 향후 평균치로의 복귀로 수익이 개선될 것이란 기대를 갖고 투자를 합니다. 또한 내재가치에 비해 시장가치가 저평가 상태라면 마찬가지로 향후 격차가 줄어들 것으로 보고 투자합니다. 많은 사례에서 가치투자가 장기간에 걸쳐 시장대비 초과수익을 올린 것을 보여줍니다.

그러나 자산에 비해 가격이 낮은 종목은 재무적 위험에 처할 가능성이 있구요. 가치투자는 시장에서 투자자들이 가격의 저평가를 충분히 인정해주지 않으면 자신이 기대하는 기간 내에 주가가 회복되지 않을 위험도 안고 있음을 유의해야 합니다.

가치투자 스타일에 의한 투자전략에는 저PER투자, 역행투자, 고배당수익률 투자방식이 있습니다.

성장투자스타일

성장투자 스타일에서는 현재의 수익이나 자산가치볻 미래의 수익이나 성장성에 관심을 기울입니다. 성장관련주는 매출증가율이 높고, 높은 PER과 높은 PBR을 보이며, 매출액에 비해 높은 주가를 형성합니다.

성장투자 스타일의 투자위험은 기대했던 매출의 증가가 이루어 지지 않거나 예상보다 저조한 EPS의 증가율이 현실화되는 일입니다. 이 경우 EPS 뿐 아니라 PER도 낮아져 투자손실이 확대됩니다.

일반적으로 경기 저 성장기나 침체기에는 시장에 대한 불확실성 증대에 따른 위험회피 경향에 따라 가치투자스타일의 투자전략이 유리하고, 경기성장기에는 성장투자 스타일이 상대적으로 유리한 경향이 있습니다.

오늘은 주식,펀드 투자 스타일인 가치투자, 성장투자 스타일에 대해 알아보았습니다.

성투하시고 즐거운 하루되세요~^^